FG Münster Urteil vom 27.08.2010 - 4 K 4918/07 F (veröffentlicht am 01.11.2010)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnhausteilung in 4 Eigentumswohnungen kann Grundstückshandel begründen

Leitsatz (redaktionell)

1) Ein Steuerpflichtiger, der ein Mehrfamilienhaus nach dem Erwerb durch umfangreiche Instandsetzungs- und Baumaßnahmen marktreif macht und nach durchgeführter Teilung in Wohneigentum innerhalb von fünf Jahren nach Abschluss der Baumaßnahmen vier Eigentumswohnungen verkauft, betreibt einen gewerblichen Grundstückshandel.

2) Zur Begründung des gewerblichen Grundstückshandels ist eine sog. Standardanhebung durch Funktionserweiterung nicht erforderlich.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 23.11.2011; Aktenzeichen IV B 108/10)

Tatbestand

Streitig ist das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels.

Die Kläger sind Eheleute und Beteiligte der Q. Grundstücksgemeinschaft GbR. Der Ehemann war in den Streitjahren 1995 bis 1998 als Lehrer beschäftigt, die Ehefrau war als Geschäftsführerin einer GmbH im Immobilienbereich tätig.

Die Kläger erwarben im Dezember 1991 je zur ideellen Hälfte das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück H-Straße 1 in N-Stadt (Baujahr 1939). Der Kaufpreis betrug DM 766.000. Der Kaufpreis war über insgesamt vier langfristige Darlehen mit der E-Bausparkassen AG sowie der B-Bank finanziert.

Die seinerzeit acht vorhandenen Wohnungen waren zum Zeitpunkt des Erwerbs vollständig – unbefristet – vermietet. Nach Angaben der Kläger sollte der Erwerb des Objekts der Altersvorsorge dienen.

Seit Anfang des Jahres 1993 bis Ende des Jahres 1996 erfolgten an dem Objekt umfangreiche Sanierungs- und Renovierungsarbeiten. Ferner wurde in der Zeit von 1995 bis 1997 das Dachgeschoss zu einer weiteren Wohnung ausgebaut. Der Baubeginn erfolgte im Herbst 1995; der Bauantrag wurde nachträglich im April 1996 gestellt. Die Bauabnahme erfolgte im März 1997. Ein Großteil der Instandsetzungsarbeiten des Objekts begann im Jahr 1994 (Sanitäranlagen und Fenster). Die hierfür angefallenen Kosten beliefen sich auf ca. DM 107.000. Die Kosten für Sanierung, Renovierung und Ausbau – die im Wesentlichen ebenfalls fremdfinanziert wurden – betrugen insgesamt ca. DM 388.000. Hiervon entfielen auf die Herstellungskosten für die ausgebaute Dachgeschosswohnung nach Schätzung der Kläger ca. DM 120.000. Wegen der Einzelheiten wird auf die in der Betriebsprüfungs-Handakte Band II vom Kläger verfasste Einzelaufstellung vom 17.11.1996 Bezug genommen.

Nach Abschluss der wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen erhöhten die Kläger die Mieten in den Grenzen von § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG).

Ausweislich einer Bestätigung vom 22.04.1999 des inzwischen nicht mehr existenten Maklerunternehmens B-KG aus N-Stadt sollen die Kläger während des Zeitraums 1995/1996 versucht haben, das Objekt zu veräußern. Sowohl die eigenen Bemühungen der Kläger als auch diejenigen der beauftragten Maklerfirma hatten keinen Erfolg. Die B-KG erklärte im vorgenannten Schreiben, die Interessenten seien nicht bereit gewesen, den geforderten Kaufpreis zu zahlen. Nach Angaben der Kläger hätten sie in etwa eine Preisvorstellung von DM 900.000 gehabt.

Im Frühjahr des Jahres 1996 beschlossen die Kläger, das Objekt in Eigentumswohnungen zu teilen (Wohnungseigentumsgesetz – WEG –). Hierdurch sollten am Markt höhere Verkaufschancen erzielt und höhere Preise vereinnahmt werden können. Die Abgeschlossenheitserklärung der Kläger erfolgte am 09.03.1996; die entsprechende Bescheinigung der Stadt N-Stadt datiert vom 10.06.1996. Die Teilungserklärung erfolgte am 25.07.1996.

Im September 1996 veräußerten die Kläger die Eigentumswohnung Nr. 2 an die Eheleute R. zum Kaufpreis von DM 204.000. Im August 1997 erwarben die Eheleute R. zudem die Eigentumswohnung Nr. 1 zum Kaufpreis von DM 175.000. Auf Grund einer in der Zeitung „X. Nachrichten” im Oktober 1996 geschalteten Annonce veräußerten die Kläger im November 1996 die Eigentumswohnung Nr. 5 zum Kaufpreis von DM 350.000 an die Eheleute C. (seinerzeit Erwerbergemeinschaft W./C.). Im Februar 1998 erfolgte sodann die Veräußerung der Eigentumswohnung Nr. 6 an eine Frau N. zum Kaufpreis von DM 240.000. Die Eigentumswohnung Nr. 3 wurde im September 2002 – außerhalb des Prüfungszeitraums – von einer Frau X. erworben. Sowohl die Eheleute R. als auch Frau N. waren Bekannte bzw. Kollegen der Kläger.

Die im Zeitraum von September 1996 bis Februar 1998 veräußerten vier Eigentumswohnungen erbrachten insgesamt einen Verkaufspreis von DM 969.000. Weitere als die bisherigen Eigentumswohnungen in dem Objekt H-Straße 1 sind nach Angaben der Kläger bislang nicht veräußert worden.

Seit Erwerb des Objekts erklärten die Kläger in ihren Einkommensteuererklärungen hieraus negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gesonderte Feststellungserklärungen reichten sie nicht ein. Gewinne aus der Veräußerung der Wohnungen erklärten sie nicht. Der Beklagte folgte zunächst dieser Beurteilung.

Mit Bescheid vom 02.02.1999 ordnete der Beklagte gegenüber den Klägern eine Betriebsprüfung gemäß § 193 Abgabenordnun...