Niedersächsisches FG Urteil vom 17.04.2002 - 4 K 581/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Immobilien als Anlage- oder Umlaufvermögen bei gewerblichem Grundstückshandel

Leitsatz (redaktionell)

1. Werden Immobilien im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels zwecks alsbaldigen Verkaufs erworben, zählen sie zum notwendigen Betriebsvermögen, und zwar zum Umlaufvermögen, mit der Konsequenz, dass für diese Immobilien eine AfA nicht zulässig ist.
2. Zum notwendigen Betriebsvermögen gehörige und langfristig vermietete Immobilien bilden Anlagevermögen und werden erst im Zeitpunkt ihrer Veräußerung Umlaufvermögen. Für die Zeit der Vermietung kann für diese Objekte AfA vorgenommen werden.

Normenkette

EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1 S. 1, §§ 7, 9, 15, 21 Abs. 1 Nr. 1

Streitjahr(e)

1988

Tatbestand

Streitig ist, ob verschiedene Wohnungen des Klägers zum Umlaufvermögen eines gewerblichen Grundstückshandels gehören und deshalb trotz Vermietung dieser Wohnungen keine Absetzungen für Abnutzung (AfA) vorgenommen werden können.

Die Kläger werden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Der Kläger ist Geschäftsführer der…Bau-GmbH…und Eigentümer zahlreicher Immobilien.

In 1983 erwarb der Kläger in der ...straße   in…zwei Eigentumswohnungen mit dem Sondernutzungsrecht am gesamten Dachboden, die er in 1989 wieder veräußert hat. In 1984 erwarb er das Mietwohngrundstück ...straße    in…. Nach Aufteilung dieser Immobilie in 15 Eigentumswohnungen veräußerte er in 1984 sieben, in 1985 zwei und in 1989 drei Wohnungen. Sämtliche in 1989 veräußerten Wohnungen waren seit ihrem Erwerb durch den Kläger bis zur Veräußerung langfristig vermietet.

Die Außenprüfung in 1991 kam zu dem Ergebnis, dass der Kläger hinsichtlich der im Jahr 1989 veräußerten Wohnungen einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben habe. Der Prüfer ordnete daher die Mieteinnahmen des Jahres 1988 den gewerblichen Einkünften zu und versagte die AfA für die Wohnungen, weil sie zum Umlaufvermögen des Grundstückshandels gehörten. Das beklagte Finanzamt (FA) folgte dem Ergebnis der Außenprüfung und setzte durch Bescheid vom 17.02.1992 die Einkommensteuer für 1988 entsprechend fest. Der Einspruch blieb erfolglos.

Mit der Klage begehrt der Kläger die Berücksichtigung der verwehrten AfA in Höhe von insgesamt 2.029 DM, wovon 783 DM auf die drei Wohnungen in der Mathildenstraße und 1.246 DM auf die zwei Wohnungen in der ...straße entfallen. Alle fünf Wohnungen seien bis zur Veräußerung langfristig vermietet gewesen. Ein gewerblicher Grundstückshandel habe nicht vorgelegen. Denn der Kläger habe sämtliche fünf Wohnungen aufgrund neu gefaßter Beschlüsse im Jahr 1989 außerhalb der Fünfjahresfrist veräußert. Die beiden Wohnungen in der ...straße seien veräußert worden, weil der Kläger den beabsichtigten Ausbau des Dachgeschosses wegen Streitigkeiten mit den Miteigentümern nicht habe realisieren können. Die Tatsache, dass der Kläger Geschäftsführer der…sei, rechtfertige nicht die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels. Der Geschäftsumfang der…sei sehr gering gewesen und die Tätigkeit des Klägers habe sich im Wesentlichen auf die Verwaltung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetztes und auf Instandhaltungsarbeiten erstreckt.

Die Kläger beantragen,

den Einkommensteuerbescheid 1988 vom 17.02.1992 und den Einspruchsbescheid vom 26.09.1994 zu ändern und die Einkommensteuer 1988 auf 6.432 DM herabzusetzen.

Das FA beantragt,

die Klage abzuweisen.

Es hält an den Gründen seiner Einspruchsentscheidung fest. Die Veräußerung der Wohnungen außerhalb der Fünfjahresfrist stehe der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels nicht entgegen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) liege ein gewerblicher Grundstückshandel auch dann vor, wenn die An- und Verkäufe von Immobilien in einem planmäßigem Zusammenhang stünden und nur ein Teil der erworbenen Immobilien innerhalb der Fünfjahresfrist veräußert würden (BFH BStBl II 1992, 143). Ein solcher planmäßiger Zusammenhang zwischen An- und Verkauf der Wohnungen habe im Streitfall bestanden. Für einen gewerblichen Grundstückshandel spreche auch die hauptberufliche Tätigkeit des Klägers im Baubereich. Durch seine Geschäftsführertätigkeit bei der…seien dem Kläger besondere Kenntnisse über die preisgünstige Renovierung sowie die Wert- und Preisentwicklung von Immobilien vermittelt worden, die er bei der Renovierung der eigenen Wohnungen und dem beabsichtigten Ausbau des Dachbodens in der ...straße habe nutzen können. Im übrigen spräche auch die Ausbauabsicht des Klägers für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels, auch wenn der Dachausbau wegen Streitigkeiten mit den Miteigentümern gescheitert sei. Die Wohnungen seien dem Umlaufvermögen des gewerblichen Grundstückshandels zuzuordnen, weil die Wohnungen zum alsbaldigen Verkauf bestimmt gewesen seien. AfA könne daher trotz langfristiger Vermietung der Wohnungen nicht vorgenommen werden.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Der Senat läßt dahingestellt, ob die in Rede stehenden Wohnungen zum Privatvermögen des Klägers gehören und ihm deshalb im Rahmen der ...