Vermietung möblierter Grundstücke (zu § 4 Nr. 12 UStG)

Kommentar

Die Vermietung von Grundstücken ist unter den in § 4 Nr. 12 UStG genannten Voraussetzungen steuerfrei. Werden Nebenleistungen zu steuerfreien Vermietungsleistungen ausgeführt, teilen diese das Schicksal der Hauptleistung und unterliegen dann im Ergebnis ebenfalls der Steuerbefreiung.

Die Finanzverwaltung war bisher davon ausgegangen, dass mitvermietete Einrichtungsgegenstände nicht als Nebenleistung zu einer Vermietungsleistung der Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG unterliegen.^[1] Nachdem der BFH^[2] aber festgestellt hatte, dass die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG auch die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude umfasst, wenn es sich um eine auf Dauer angelegte und nicht um eine kurzfristige Überlassung handelt, hat die Finanzverwaltung jetzt den UStAE angepasst.

Wichtig

Der BFH hat ausdrücklich festgestellt, dass Leistungen, die für die Nutzung einer gemieteten Immobilie nützlich oder sogar notwendig sind, im Einzelfall entweder Nebenleistungen darstellen können oder mit der Vermietung so untrennbar verbunden sind, dass sie mit dieser eine einheitliche Leistung bilden.

Die Finanzverwaltung stellt jetzt im UStAE^[3] klar, dass die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG sich i. d. R. auch auf mitvermietete oder mitverpachtete Einrichtungsgegenstände erstreckt. Ausdrücklich werden als Beispiele das bewegliche Büromobiliar oder das bewegliche Inventar eines Seniorenheims genannt. Die bisher dem entgegenstehende Rechtsaussage in Abschn. 4.12.1 Abs. 6 UStAE wurde aufgehoben.

Konsequenzen für die Praxis

Zwei Jahre nachdem der BFH entschieden hatte, übernimmt die Finanzverwaltung nun diese Vorgaben. Damit ist grundsätzlich eine Verbesserung für die Unternehmer erreicht. Die Möblierung wird in aller Regel als Nebenleistung zur Grundstücksvermietung anzusehen sein. Erfolgt die Vermietung steuerfrei, werden auch die Einrichtungsgegenstände steuerfrei überlassen. Erfolgt die Vermietung durch Option nach § 9 UStG steuerpflichtig, muss auch aus den für das Mobiliar berechneten Entgeltteilen USt abgeführt werden.

Wichtig

Werden Einrichtungsgegenstände als Nebenleistungen im Rahmen einer steuerfreien Vermietungsleistung mit überlassen, ist der Unternehmer aus der Anschaffung und Instandhaltung der Einrichtungsgegenstände nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt.^[4] Soweit aus der Anschaffung der Einrichtungsgegenstände mehr als 1.000 EUR^[5] USt entstanden waren, muss bei jetzt erfolgender steuerfreier Überlassung an die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG gedacht werden. Da sich der Betrag von 1.000 EUR aber regelmäßig auf die entstandene USt für den jeweiligen Einzelgegenstand bezieht, werden Einrichtungsgegenstände erfahrungsgemäß eher nur in begrenztem Umfang unter die Vorsteuerberichtigung fallen.

Die Grundsätze aus dem BMF-Schreiben sind in allen offenen Fällen anzuwenden. Die Finanzverwaltung beanstandet es aber für Umsätze, die vor dem 1.1.2018 ausgeführt werden nicht, wenn der Unternehmer die Vermietung der Einrichtungsgegenstände noch als eigenständige Leistung steuerpflichtig ausführt.

Praxis-Tipp

Bei Dauerschuldverhältnissen muss ggf. an die Korrektur einer Dauerrechnung gedacht werden, da ansonsten – zumindest ab dem 1.1.2018 – die Gefahr besteht, unrichtig Umsatzsteuer^[6] in einer Rechnung auszuweisen.

Link zur Verwaltungsanweisung

BMF, Schreiben v. 8.12.2017, III C 3 – S 7168/08/10005, BStBl 2017 I S. 1664.

[1] Bisher Abschn. 4.12.1 Abs. 6 UStAE, jetzt aufgehoben.

[2] BFH, Urteil v. 11.11.2015, V R 37/14, BFH/NV 2016 S. 495.

[3] Abschn. 4.12.1 Abs. 3 UStAE.

[4] § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG.

[5] § 44 Abs. 1 UStDV.

[6] § 14c Abs. 1 UStG.