FG des Landes Brandenburg Urteil vom 23.11.1999 - 3 K 1981/97 GE

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einheitliches Vertragswerk beim Erwerb einer noch zu modernisierenden Eigentumswohnung

Leitsatz (redaktionell)

1. Beim Erwerb einer (nach der Teilungserklärung) noch zu modernisierenden Eigentumswohnung sind die voraussichtlichen Modernisierungskosten nach den Grundsätzen des einheitlichen Vertragswerks in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen, wenn die Art und Weise, die Durchführung sowie die Zahlungsmodalitäten der Modernisierung bereits verbindlich beschlossen sind, bei einem Verstoß gegen die im Zusammenhang mit der Modernisierung vom Erwerber übernommenen Pflichten ein Rücktrittsrecht bzw.Schadensersatzansprüche des Veräußerers vorgesehen sind und der Erwerber nach dem Gesamtbild somit in Bezug auf die Sanierung keinerlei eigenen Entscheidungsspielraum hat.

2. Dass die Zahlungen für die Modernisierung nicht an den Veräußerer, sondern auf ein vom Verwalter der Anlage noch für die Eigentümergemeinschaft einzurichtendes Sonderkonto erfolgen sollte, die Sanierungsarbeiten erst kurz nach dem Kauf begonnen haben sowie vom Hausverwalter geplant und vergeben worden sind, steht der Grunderwerbsteuerpflicht der Modernisierungsaufwendungen nicht entgegen.

Normenkette

GrEStG § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 27.08.2003; Aktenzeichen II R 27/01)

BFH (Urteil vom 27.08.2003; Aktenzeichen II R 27/01)

Gründe

Der Kläger kaufte mit notariellem Vertrag vom 08.06.1995 (Urkundenrolle-Nr. V 4../1995 des Notars A. in L.) zwei dort näher bezeichnete Eigentumswohnungen auf den Grundstücken M.-Straße 5 und 15 in N.. zu einem Kaufpreis von insgesamt 116.400,– DM. In § 5 des Vertrages ist festgehalten, dass bauliche Modernisierungsmaßnahmen am und im Gebäude gemäß § 4 der Teilungserklärung durchgeführt werden sollen. Weiter ist vereinbart, dass der Kläger mit sofortiger Wirkung anstelle des Verkäufers, der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS), in sämtliche den Kaufgegenstand betreffende Verpflichtungen eintritt, insbesondere in die Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Durchführung und Bezahlung der Modernisierungsmaßnahmen. Dem gemäß verpflichtete er sich, zusätzlich zu dem Kaufpreis Modernisierungskosten von insgesamt 139.800,– DM zu übernehmen und bei Fälligkeit des Kaufpreises auf das vom Verwalter für die Eigentümergemeinschaft errichtete Sonderkonto zu überweisen. Für den Fall, dass der Kläger die Modernisierungskosten nicht fristgemäß zahlt, ist der Verkäufer berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten oder Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Auf die einschlägigen Regelungen des Kaufvertrages sowie der Teilungserklärung vom 20.10.1994 (Urkundenrolle-Nr. V 8../1994 des Notars A. in L.) wird Bezug genommen.

Mit Bescheid vom 20.09.1996 setzte der Beklagte die Grunderwerbsteuer in Höhe von 5.124,– DM nach einer Bemessungsgrundlage von 256.200,– DM fest mit der Begründung, die Modernisierungskosten gehörten zur Bemessungsgrundlage, da Erwerbsgegenstand die renovierte Wohnung sei. Der hiergegen eingelegte Einspruch, mit dem der Kläger sich gegen den Ansatz der Modernisierungskosten wendete, blieb erfolglos. In seiner Einspruchsentscheidung vom 19.09.1997 führte der Beklagte im wesentlichen aus, die Übernahme der Modernisierungskosten stelle eine sonstige Leistung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) dar, da insoweit der Verkäufer von einer eigenen Verbindlichkeit, die sich aus der Teilungserklärung ergebe, befreit worden sei. Nach Auskunft des Verwalters sei die Planung der Modernisierungsmaßnahmen von dem Verkäufer in Auftrag gegeben worden, die Entscheidung über die Auftragsvergabe sei durch die Beiräte der Eigentümergemeinschaften im ersten Halbjahr 1995 erfolgt und mit dem ersten Bauabschnitt sei am 20.06.1995 begonnen worden. Die Käufer seien mit Abschluss des Kaufvertrages an die Sanierung gebunden, ein Erwerb ohne die Übernahme der Modernisierungskosten sei nicht möglich gewesen. Aus diesen Umständen ergebe sich, dass der Kläger bei Vertragsschluss in ein im wesentlichen feststehendes Modernisierungskonzept eingebunden und somit hinsichtlich des „Ob” und „Wie” der Modernisierung nicht mehr frei gewesen sei. Er habe die Wohnungen nur unter Eingehung dieser vorgegebenen Modernisierungsverpflichtung erwerben können.

Mit seiner fristgemäß erhobenen Klage macht der Kläger geltend, Kaufgegenstand seien die Wohnungen in unrenoviertem Zustand gewesen. Bei den Modernisierungsaufwendungen handele es sich um Anzahlungen an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft und nicht an den Verkäufer. Zudem sei eine exakte Festlegung der Modernisierungsmaßnahmen nicht erfolgt, eine Fertigstellungsverpflichtung seitens des Verkäufers habe nicht bestanden. Ferner seien die Maßnahmen im Namen der Wohnungseigentümer durchgeführt und erst nach Vertragsschluss am 20.06.1995 begonnen worden. Schließlich seien die entsprechenden Zahlungen wie eine Instandhaltungsrücklage zu werten, die nicht in die grunderwerbsteuerliche...