Frotscher/Drüen, GewStG § 9 Kürzungen / 3.3.4.3 Eigener Grundbesitz

Rz. 45

Das Grundstücksunternehmen muss Grundbesitz verwalten und nutzen. Der Begriff "Grundbesitz" ist – ebenso wie bei § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG – im bewertungsrechtlichen Sinne zu verstehen.^[1] Um welche Art von Grundbesitz es sich handelt – z. B. Wohn- oder Bürogebäude – ist unerheblich. Bodenschätze sowie Betriebsvorrichtungen rechnen nach § 68 Abs. 2 Nr. 1, 2 BewG nicht zum Grundbesitz. Letzteres gilt dann nicht, wenn der vermietete Grundbesitz Grundstücksteile umfasst, die nur aufgrund der Eigenart ihrer Nutzung durch den Mieter zu den Betriebsvorrichtungen gehören. Die Grundstücksteile sind zwar dem Grundbesitz zuzurechnen.^[2] Dies ändert aber nichts daran, dass der Teil des Gewerbeertrags, der den als Betriebsvorrichtung genutzten Teil des Grundstücks betrifft, nicht durch die erweiterte Kürzung begünstigt ist.^[3] Ebenfalls nicht zum Grundbesitz rechnen obligatorische Nutzungsrechte an fremdem Grund und Boden.^[4]

Rz. 46

Voraussetzung für die erweiterte Kürzung ist, dass sich die Verwaltung und Nutzung auf eigenen Grundbesitz bezieht. In diesem Zusammenhang war lange Zeit unklar, ob der Begriff des eigenen Grundbesitzes i. S. d. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG allein zivilrechtlich oder allein steuerrechtlich zu verstehen ist. Diese Fragestellung hat der BFH mit Urteil v. 25.9.2018^[5] dahingehend entschieden, dass die Begriffe "eigener Grundbesitz" i. S. d. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG und "zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörender Grundbesitz" i. S. d. § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG im Hinblick auf die ertragsteuerliche Zurechnung des Grundbesitzes bedeutungsgleich sind. Von daher ist § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG dahingehend auszulegen, dass eigener Grundbesitz i. S. d. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG der zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörende Grundbesitz ist. Die Annahme eigenen Grundbesitzes setzt nicht zivilrechtliches Eigentum voraus. Es genügt wirtschaftliches Eigentum.^[6] Kein eigener Grundbesitz liegt vor, wenn der Unternehmer zwar zivilrechtlicher, nicht aber wirtschaftlicher Eigentümer ist. Vor diesem Hintergrund verwaltet und nutzt eine gewerblich geprägte Personengesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz i. S. d. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG auch dann, wenn sie eine Beteiligung an einer grundstücksverwaltenden, nicht gewerblich geprägten Personengesellschaft hält.^[7]

Rz. 46a

Zum eigenen Grundbesitz gehören nach §§ 68 Abs. 1 Nr. 2, 70 Abs. 1 BewG auch Gebäude auf einem Erbbaurechtsgrundstück.^[8] Damit rechnen zum eigenen Grundbesitz die aufgrund eines Erbbaurechts auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäude, sodass ein Grundstücksunternehmen die erweiterte Kürzung nicht dadurch verliert, dass es u. a. auch aufgrund eines Erbbaurechts errichtete Gebäude verwaltet und nutzt. Gleiches gilt für das Erbbaurecht selbst, da dieses bürgerlich-rechtlich einem Grundstück gleichgestellt ist. Bei einem Untererbbaurecht ist eigener Grundbesitz des Untererbbauberechtigten neben dem Untererbbaurecht auch das vom Untererbbauberechtigten hierauf errichtete Gebäude.^[9] Ebenfalls gehören nach § 70 Abs. 3 BewG Gebäude auf fremdem Grund und Boden, die im wirtschaftlichen Eigentum des Unternehmers stehen, zum eigenen Grundbesitz (Rz. 19).. Treuhänderisch verwalteter Grundbesitz ist nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 S. 2 AO nicht eigener Grundbesitz, da er dem Treugeber zuzurechnen ist.^[10] Dem Treugeber steht folglich die erweiterte Kürzung zu. Bei Treuhandmodellen, in deren Rahmen nicht die Ein-Unternehmer-Personengesellschaft gewerbesteuerpflichtig ist, sondern der Treugeber-Komplementär^[11], kommt dem Treugeber-Komplementär – bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen – auch die erweiterte Kürzung zugute.

Rz. 46b

Zur Verwaltung eigenen Grundbesitzes gehört auch die Hingabe von grundstücksbezogenen Sicherheiten.^[12] Hierbei ist unerheblich, ob die Sicherungsbestellung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt.^[13] Die Grenze zur gewerblichen Gewährung von Sicherheiten darf aber nicht überschritten werden.^[14]

Rz. 46c

Für ausl. Grundbesitz gilt mangels Einheitswerts die pauschale Kürzung nicht. Anders ist dies bei der erweiterten Kürzung, sofern die Erträge aus dem ausl. Grundbesitz im inl. Gewerbeertrag enthalten sind, weil z. B. der ausl. Grundbesitz nach dem DBA nicht im Belegenheitsstaat besteuert wird und auch keine ausl. Betriebsstätte besteht. In diesen Fällen ist die Anwendung der erweiterten Kürzung auch auf den ausl. Grundbesitz vor dem Hintergrund der von der erweiterten Kürzung verfolgten Zielsetzung, vermögensverwaltende Personengesellschaften mit Kapitalgesellschaften gleichzustellen, gerechtfertigt.^[15] Im Übrigen ist eine Einschränkung der Anwendbarkeit von § 9 Nr. 1 S. 2, 3 GewStG auf im Inland belegenen Grundbesitz auch dem Wortlaut dieser Regelung nicht zu entnehmen.^[16] Besteht eine ausl. Betriebsstätte, ist § 9 Nr. 3 S. 1 GewStG zu beachten.

Rz. 47

Ob und inwieweit der eigene Grundbesitz zum Betriebsvermögen des Grundstücksunternehmens gehört, bestimmt sich gemäß § 20 Abs. 1 S. 1 GewStDV nach den einkommen- bzw. körperschaftsteuerliche...