AG Hamburg-Wandsbek Urteil vom 18.01.2010 - 713D C 369/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs bei Antrag des Mieters auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Normenkette

BGB § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3; InsO § 112 Nr. 1

Verfahrensgang

BGH (Urteil vom 04.11.2004; Aktenzeichen IX ZR 22/03)

BGH (Urteil vom 19.12.2002; Aktenzeichen IX ZR 377/99)

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Nebenintervention werden der Klägerin auferlegt.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Rechtmäßigkeit einer außerordentlichen Kündigung.

Die Parteien sind durch einen Mietvertrag vom 18. April 2005 über die im Erdgeschoss links in Hüllenkoppel 55, 22149 Hamburg belegene Wohnung miteinander verbunden. Die vertraglich vereinbarte Netto-Kaltmiete betrug zuletzt EUR 379,16, die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen EUR 219,82. Die Beklagten erteilten der Klägerin zum Zwecke der Abbuchung der monatlichen Miete eine Einzugsermächtigung.

Aus dem Mietverhältnis besteht ein Mietzahlungsrückstand der Beklagten für die Monate November, Dezember 2007 und Januar 2008 in Höhe von insgesamt EUR 1.015,73.

Auf Antrag der Beklagten vom 23. November 2007 wurde über das jeweilige Vermögen der Beklagten zu 1) und 2) mit Beschlüssen des Insolvenzgerichts Hamburg vom 4. Januar 2008 das Insolvenzverfahren eröffnet. Zum Treuhänder über die Vermögen der Beklagten wurde der Streithelfer bestellt.

Der Streithelfer widerrief in seiner Eigenschaft als bestellter Treuhänder über die Vermögen der Beklagten die im Wege des Lastschriftenverfahrens vom Bankkonto der Beklagten eingezogenen Mieten für die Monate Dezember 2007 und Januar 2008 in Höhe von jeweils EUR 549,53.

Aufgrund des Zahlungsrückstands erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 17. April 2009 an den Streithelfer, korrigiert mit Schreiben vom 6. Mai 2009, die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass der Widerruf der Lastschriften durch den Streithelfer unzulässig gewesen und das Verhalten des Streithelfers den Beklagten zuzurechnen sei.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die in Hüllenkoppel 55, EG II., 22149 Hamburg, belegene Wohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern, Küche und Zubehör, geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, dass ein Kündigungsgrund nicht bestehe, insbesondere liege kein Zahlungsverzug vor.

Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 19. Oktober 2009 dem Streithelfer den Streit verkündet. Dieser ist mit Schriftsatz vom 18. November 2009 dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten und hat sich dem Vortrag und dem Antrag der Beklagten angeschlossen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Räumungsanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu, da das Mietverhältnis mit den Beklagten nicht wirksam beendet worden ist. Die mit Schreiben vom 17. April 2009 erklärte außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unwirksam, da es an einem Kündigungsgrund fehlt. Dabei kommt hier allein ein Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB als Kündigungsgrund in Betracht. Danach liegt ein zur außerordentlichen Kündigung berechtigender wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Das ist hier nicht der Fall.

1.

Soweit die Klägerin ihre Kündigung auch auf einen Zahlungsrückstand für die Monate Oktober und November 2007 gestützt hat, steht dem die Kündigungssperre gemäß § 112 Nr. 1 InsO, die nach Auffassung des Gerichts auch auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung findet (vgl. MünchKomm/Eckert, InsO 2. Aufl., § 112 Rn. 3), entgegen. Danach kann ein Mietverhältnis, das der Schuldner als Mieter eingegangen war, nach Antragstellung auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens durch den Vermieter nicht wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden, wenn der Verzug mit der Entrichtung der Miete in der Zeit vor Antragstellung eingetreten ist.

Die Klägerin kann daher die Rückstände für die Monate Oktober und November 2007 nach § 112 Nr. 1 InsO nicht zur Begründung eines Zahlungsverzugs heranziehen. Denn die Mieten für die Monate Oktober und November 2007 waren bereits im Zeitpunkt der Antragstellung am 23. November 2007 fällig.

2.

Aber auch der unstreitig nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens vom Streithelfer erklärte Widerruf der zuvor im Lastschriftverfahren eingez...