Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) 2019 ... / 5.6 Umsatzsteuer

Rz. 846

[Umsatzsteuer und Vorsteuer → Zeilen 50 und 53]

Grundstücksvermietungen sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Buchst. a) UStG). Damit hat der Vermieter auch keinen Vorsteuerabzug aus ihm in Rechnung gestellten HK oder Reparaturrechnungen. Die bezahlte Umsatzsteuer gehört bei der Errichtung des Gebäudes zu dessen HK und damit zur Bemessungsgrundlage der Abschreibung (§ 9b Abs. 1 EStG analog). Erhaltungsaufwendungen und andere Werbungskosten werden im Zeitpunkt der Zahlung immer mit dem Bruttobetrag als Werbungskosten abgezogen.

Rz. 847

Ausnahme: umsatzsteuerpflichtige Vermietung

Nach § 9 UStG kann der Vermieter einen nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfreien Umsatz auch umsatzsteuerpflichtig behandeln (Option zur Umsatzsteuerpflicht), wenn

• er die Vermietungsleistung an einen anderen umsatzsteuerlichen Unternehmer für dessen umsatzsteuerliches Unternehmen erbringt und
• der Mieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Eine Option ist daher nicht möglich, wenn der Mieter z. B. ein Arzt (§ 4 Nr. 14 UStG) oder ein Versicherungsvertreter (§ 4 Nr. 11 UStG) ist, da beide umsatzsteuerfreie Umsätze tätigen, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen. Bei selbstständigen Gebäudeteilen (→ Tz 799) kann die Option, soweit möglich, für jeden selbstständigen Gebäudeteil getrennt vorgenommen werden.

Durch die Option kann der Vermieter die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen. In diesen Fällen sind HK nur mit dem Nettobetrag als Bemessungsgrundlage zu den Absetzungen für Abnutzung zu berücksichtigen (§ 9b Abs. 1 EStG).

Vermietet der Steuerpflichtige kurzfristig Wohn- und Schlafräume an Fremde (z. B. Ferienwohnungen) sind die Vermietungsleistungen umsatzsteuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG) und der Vermieter hat den Vorsteuerabzug (Ausnahme: Kleinunternehmerregelung nach § 19 Abs. 1 UStG).

Ändert sich bei einem Gebäude, aus dessen HK ein Vorsteuerabzug in Anspruch genommen wurde, binnen zehn Jahren ab der erstmaligen Verwendung die für den Vorsteuerabzug maßgebliche Ausgangsnutzung, muss der Steuerpflichtige eine Vorsteuerberichtigung vornehmen (§ 15a UStG). Eine solche Änderung der Verhältnisse ist anzunehmen, wenn anfänglich eine steuerpflichtige Vermietung (auch nach Option) vorlag und diese im Laufe der zehn Jahre durch eine steuerfreie Vermietung ersetzt wird. Auch wenn einer steuerpflichtigen Vermietung ein nach § 4 Nr. 9a UStG steuerfreier Verkauf des Grundstücks folgt, ist die Vorsteuer zu berichtigen.

Natürlich können die Fälle auch umgekehrt vorkommen. Hat der Steuerpflichtige im Erstjahr keinen Vorsteuerabzug erhalten (wegen steuerfreier Vermietung) und vermietet er innerhalb des Zehnjahreszeitraums steuerpflichtig oder verkauft er das Grundstück steuerpflichtig (unter Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 9a, § 9 UStG, erhält er ab der Änderung der Verhältnisse eine Vorsteuerberichtigung zu seinen Gunsten. Voraussetzung ist allerdings, dass er das Gebäude im Erstjahr durch ausdrückliche Erklärung gegenüber dem Finanzamt zu seinem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen gezählt hat.

Die dem Vermieter zugeflossenen Umsatzsteuerbeträge (Zeile 17) oder vom Finanzamt erstattete Vorsteuerbeträge (Zeile 18) gehören zu den Einnahmen aus V+V (→ Tz 781). Die bei steuerpflichtiger Vermietung an das Finanzamt abgeführte Umsatzsteuer (Zeile 50) ist als Werbungskosten im Zeitpunkt der Zahlung abziehbar. Ebenso ist bei steuerpflichtiger Vermietung die i. Z. m. den HK an den Bauunternehmer oder Handwerker bezahlte Umsatzsteuer im Zeitpunkt des Abflusses Werbungskosten.

Eine für das vorangegangene Kalenderjahr geschuldete und zu Beginn des Folgejahres entrichtete Umsatzsteuer-Vorauszahlung ist ggf. als regelmäßig wiederkehrende Ausgabe im vorangegangenen Vz. abziehbar (§ 11 Abs. 2 Satz 2 EStG; BFH, Urteil v. 1.8.2007, XI R 48/05, BFH/NV 2007 S. 2187).

Liegen Fälligkeit und Zahlung bei Wechsel des Kalenderjahres innerhalb des Zeitraums vom 22.12. bis 10.1., werden die Zahlungen dem Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zugerechnet, Eine Umsatzsteuervorauszahlung, die innerhalb von zehn Tagen nach Ablauf des Kalenderjahres gezahlt wird, ist auch dann im Jahr ihrer wirtschaftlichen Zugehörigkeit abziehbar, wenn der 10. Januar des Folgejahres auf einen Sonnabend, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag fällt. Bei der Ermittlung der (ggf. erforderlichen) Fälligkeit ist allein auf diese gesetzliche Frist abzustellen, nicht hingegen auf eine mögliche Verlängerung der Frist gem. § 108 Abs. 3 AO bzw. § 108 Abs. 1 AO (BFH, Urteil v. 27.6.2018, X R 44/16, BFH/NV 2018 S. 1350; → Tz 773).

5.6.1 Weitere Werbungskosten

Rz. 848

[Sonstiges → Zeile 51]

Sonstige Werbungskosten sind:

• Abstandszahlungen des Vermieters für die vorzeitige Räumung des Mietobjekts durch den Mieter sind Werbungskosten, wenn anschließend keine Selbstnutzung durch den Eigentümer erfolgt;
• monatliche Kosten für den Breitbandkabelanschluss oder eine Gemeinschaftsantenne;
• Fachliteratur (z. B. Buch über Mietrecht oder Bauvorsch...