Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) 2020 ... / 5.5 Sonstige Werbungskosten

Rz. 908

[Betriebskosten, Versicherungsbeiträge → Zeile 47]

Laufende Aufwendungen für Grundsteuer, Straßenreinigung, Hausversicherungen und Bewirtschaftungskosten (Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinreinigung, Hauswart, Treppenreinigung oder Fahrstuhl) gehören im Zeitpunkt der Zahlung zu den WK aus V+V. Unter "Hausversicherungen" sind Gebäudebrand- und Elementarschadenversicherung (Hochwasser, Sturm, Hagel, Blitz, Erdrutsch) zu verstehen. Auch Aufwendungen für eine Bauwesen- oder eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sind als WK abziehbar. Beiträge zu einer Risikolebensversicherung i. Z. m. der Finanzierung sind sonstige Vorsorgeaufwendungen (Sonderausgaben; → Tz 518), selbst wenn sie i. Z. m. einem Bausparvertrag zur Finanzierung des vermieteten Grundstücks abgeschlossen werden müssen (BFH, Urteil v. 13.10.2015, IX R 35/14, BFH/NV 2016 S. 459). Aufwendungen für einen Wach- und Schließdienst sind Werbungskosten. Die Betriebskosten und Versicherungsbeiträge werden ganz oder teilweise den Mietern weiterberechnet (Umlage). Sie sind bei Bezahlung des Grundstückseigentümers an die Gemeinde oder den Leistungserbringer WK und bei Zahlung des Mieters an den Vermieter Einnahmen aus V+V (→ Tz 830).

Rz. 909

[Verwaltungskosten → Zeile 48]

Ausgaben für Hausverwaltung (insbesondere bei Eigentumswohnungen) und sonstige Verwaltungskosten wie Porto, Telefon-, Kontoführungsgebühren oder Steuerberatungskosten oder Kosten des häuslichen Arbeitszimmers bei umfangreichem vermietetem Grundbesitz sind WK, soweit sie mit dem Mietverhältnis oder der Erstellung der Anlage V in Zusammenhang stehen. Dazu gehören auch die Nebenkosten wie Fahrtkosten. Steuerberatungskosten sind u. a. auch Beiträge zu Lohnsteuerhilfevereinen, Aufwendungen für Steuerfachliteratur und sonstige Hilfsmittel, wie z. B. Steuererklärungssoftware (→ Tz 436).

Reisekosten (Fahrtkosten, Mehraufwendungen für Verpflegung, ggf. Übernachtungskosten) i. Z. m. dem vermieteten Objekt, z. B. wegen einer Besprechung mit den derzeitigen oder künftigen Mietern oder mit Behörden, sind im Jahr der Zahlung in voller Höhe abziehbar (→ Tz 692). Fahrten zur Überwachung des im Bau befindlichen Hauses gehören in voller Höhe zu den HK. Dies gilt auch für Fahrten wegen Eigenleistungen am Bau oder zum Baumarkt. Anschaffungsnebenkosten sind die Fahrten zum Notar wegen des Hauskaufs und die Kosten zur Besichtigung des tatsächlich erworbenen Grundstücks. Fahrten zur Besichtigung der nicht erworbenen Grundstücke führen wie die Fahrtkosten zum Notar zwecks Bestellung einer Grundschuld zu sofort abziehbaren WK.

Entfernungspauschale als Fahrtkosten

Wird ein Vermietungsobjekt nicht nur gelegentlich, sondern mit einer gewissen Nachhaltigkeit fortdauernd und immer wieder aufgesucht, um dort z. B. Kontrollen und regelmäßige Arbeiten (z. B. Streuen, Fegen, Bewässerung oder Bepflanzung) vorzunehmen, ist das Mietobjekt für den Steuerpflichtigen eine regelmäßige (erste) Tätigkeitsstätte. Die Fahrten im Rahmen der Einkünfte aus V+V können nur i. H. der Entfernungspauschale als Werbungskosten abgezogen werden (BFH, Urteil v. 1.12.2015, IX R 18/15, BFH/NV 2016 S. 968). Denn auch bei den Einkünften aus V+V kann ein Vermieter – vergleichbar einem Arbeitnehmer – am Vermietungsobjekt eine regelmäßige Tätigkeitsstätte haben (§ 9 Abs. 3 EStG).

Im Regelfall sucht ein Steuerpflichtiger ein Vermietungsobjekt allerdings nicht arbeitstäglich auf, sondern in größerem oder kleinerem zeitlichem Abstand, z. B. zu Kontrollzwecken, bei Mieterwechseln oder zur Ablesung von Zählerständen. In solchen Fällen ist das vermietete Objekt nicht der ortsgebundene Mittelpunkt der Vermietungstätigkeit. Die Fahrtkosten können dann entsprechend den lohnsteuerlichen Reisekostengrundsätzen mit 0,30 EUR je gefahrenen Kilometer mit dem Pkw geltend gemacht werden.