Bewertung des Grundvermögens, Richtlinie / 21. Allgemeines (§ 79 Abs. 1 BewG)

(1) ¹Jahresrohmiete ist das gesamte Entgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks oder Grundstücksteils zu entrichten haben. ²Nach § 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG gehören zum Grundstück - der wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens (§ 70 Abs. 1 BewG) - der Grund und Boden, die Bestandteile (insbesondere Gebäude) und das Zubehör. ³Zur Jahresrohmiete gehören daher auch die Entgelte für die Benutzung von Nebengebäuden (z. B. Garagen, Ställe, Schuppen) und für Grundstücksflächen (z. B. Stellplätze und Hausgarten). ⁴Ebenso ist das Entgelt für die Benutzung der Möbel und der sonstigen Einrichtungsgegenstände, die Bestandteile oder Zubehör des Gebäudes sind, Teil der Jahresrohmiete (vgl. Abschnitt 1).

(2) ¹Betriebsvorrichtungen gehören nicht zum Grundvermögen (§ 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG, vgl. Abschnitt 1). ²Beträge, die für die Benutzung solcher Vorrichtungen entrichtet werden, sind deshalb bei der Ermittlung der Jahresrohmiete auszuscheiden. ³Das gilt z. B. für den Fall, daß eine Gastwirtschaft mit Inventar verpachtet ist und in der Pacht ein Betrag für die Benutzung des Inventars enthalten ist.

(3) ¹Jahresrohmiete ist die Sollmiete; Mietausfälle sind nicht zu berücksichtigen. ²Auf die Miete anzurechnende Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen gehören zur Jahresrohmiete. ³Die Kosten für die Umbauten und Einbauten, die der Mieter vorgenommen hat, sind bei der Ermittlung der Jahresrohmiete wie Mietvorauszahlungen zu berücksichtigen, wenn die Umbauten und Einbauten nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht wieder beseitigt werden dürfen, den Mietwert aber erhöhen. ⁴Das gilt nicht, wenn der Vermieter dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses für die Umbauten und Einbauten einen angemessenen Ausgleich zu zahlen hat. ⁵In Zweifelsfällen sind die Mietverträge einzusehen.

(4) ¹Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters, mit Ausnahme der in § 79 Abs. 1 Satz 4 BewG aufgeführten Zuschläge und Kosten (vgl. Absatz 5), sind in die Miete einzubeziehen. ²Haben die Mieter außer der "eigentlichen" Miete bestimmte Bewirtschaftungskosten, insbesondere Betriebskosten, zu tragen, so gehören diese zur Jahresrohmiete. ³Bei Abgaben oder Gebühren, die zu den vom Mieter zu tragenden Betriebskosten gehören, ist es gleichgültig, ob diese an den Hauseigentümer oder unmittelbar an die Gemeinde, die Wasser- oder die Elektrizitätswerke zu zahlen sind. ⁴In Betracht kommen insbesondere Grundsteuern, Wassergeld, Schornsteinfegergebühren, Kosten für Müllabfuhr, Fäkalienabfuhr, die Kosten für Treppen- und Flurbeleuchtung sowie für die Beleuchtung der Räume, die für die gemeinsame Benutzung bestimmt sind, Versicherungskosten, Straßenreinigungskosten, Deich- und Sielgebühren.

(5) Untermietzuschläge und Kosten für den Betrieb der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls, ferner alle Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen (z. B. Bereitstellung von Wasserkraft, Dampfkraft, Preßluft, Kraftstrom), sowie Nebenleistungen des Vermieters (z. B. Spiegelglasversicherung), die nur einzelnen Mietern zugute kommen, gehören nicht zur Jahresrohmiete.

(6) ¹Als Jahresrohmiete ist die Miete maßgebend, die der Mieter vertragsgemäß nach dem Stand vom Hauptfeststellungszeitpunkt, umgerechnet auf ein Jahr, zu zahlen hat (§ 79 Abs. 1 Satz 1 BewG). ²Das ist das Zwölffache der für Januar 1964 geltenden Monatsmiete. ³In den besonderen Fällen, in denen die Jahresrohmiete auf Grund der Mietpreisfreigabe nach § 15 des Zweiten Bundesmietengesetzes in der Fassung des Artikels 1 Nr. 1 des Gesetzes zur Änderung von Fristen des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 29. Juli 1963 (Bundesgesetzbl. I S. 524) in der Zeit vom 1. November 1963 bis zum 1. Januar 1964 erhöht worden ist, gilt die Miete vor der Mieterhöhung als Jahresrohmiete vom Hauptfeststellungszeitpunkt (vgl. Artikel 2 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes vom 13. August 1965, Bundesgesetzbl. I S. 851, BStBl. I S. 3759).