Leitsatz (amtlich)
Die Möglichkeit, ein Grundstück i. S. d. § 1 Abs. 2 GrEStG auf eigene Rechnung zu verwerten, wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Erwerber durch Vertrag mit einem Dritten gehalten ist, diesen an der Verwertungsmöglichkeit oder an dem Verwertungserlös teilhaben zu lassen, ohne daß dieser Dritte vom Eigentümer eine Mitwirkungsmöglichkeit auf eigene Rechnung erlangen würde.
Normenkette
GrEStG 1940 § 1 Abs. 2
Tatbestand
Die Klägerin betreibt das Maklergeschäft, daneben auch die Baureifmachung und Parzellierung von Grundstücken. Sie hat am 16. September 1964 zu notarieller Beurkundung mit zwei Landwirten einen als "Maklervertrag" bezeichneten Vertrag geschlossen. Diese waren Eigentümer zweier landwirtschaftlicher Grundstücke; das Grundstück des einen hatte eine Fläche von 18 320 qm, das des anderen von 13 170 qm. Diese Grundstücke sollten nach den übereinstimmenden Wünschen einer Bauträgergesellschaft, der Gemeinde, der Eigentümer und der Klägerin der Nutzung als Bauland zugeführt werden.
Die Gemeinde war nicht bereit, die Erschließung des künftigen Baulands zu übernehmen. Die Bauträgergesellschaft sah sich finanziell nicht in der Lage, den Grundbesitz zwecks Parzellierung aufzukaufen. Die Eigentümer fühlten sich nicht befähigt, die zur Baureifmachung der Grundstücke erforderlichen Maßnahmen selbst durchzuführen. Unter diesen Vorgegebenheiten wurde der Vertrag vom 16. September 1964 geschlossen; der vorgesehene Bauträger ist im Vorspruch des Vertrags ausdrücklich als solcher erwähnt und hat in Abschnitt II des Vertrags eigene Verpflichtungen übernommen.
In dem als "Maklervertrag" überschriebenen Vertragsteil beauftragten die Eigentümer die Klägerin, ihnen für einen Kaufpreis von 13,34 DM je Quadratmeter für die aus den beiden Grundstücken zu bildenden Baustellen Käufer zu vermitteln, wobei der angegebene Kaufpreis "einschließlich des anfallenden Straßenlandes" verstanden werden sollte. Die Klägerin wurde für berechtigt erklärt, eine "Baureifmachungsgebühr" von den Käufern zu erheben, die den Verkäufern (Eigentümern) gegenüber nicht belegt zu werden brauchte. Von den Eigentümern sollte eine besondere Gebühr nicht erhoben werden, die Vermittlungsgebühr aber auch dann von der Klägerin "verdient" sein, wenn der Eigentümer bei Abschluß des Kaufvertrags nicht wußte, daß der Käufer ihm von der Klägerin zugeführt wurde.
Die Eigentümer verpflichteten sich, mit nachgewiesenen Kaufreflektanten den Kaufvertrag abzuschließen, es sei denn, daß der Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten und Unkosten nicht bei Abschluß des Kaufs gezahlt oder hinterlegt werde oder die Finanzierung nicht gesichert erscheine. Sie verpflichteten sich, bis zum 1. April 1965 keinen anderen mit dem Verkauf des Grundbesitzes im ganzen oder zu Teilen zu beauftragen und unterwarfen sich einer Vertragsstrafe von 4,50 DM für jeden veräußerten Quadratmeter für den Fall, daß sie den Grundbesitz ganz oder zum Teil ohne Vermittlung der Klägerin vor dem 1. April 1965 verkauften oder sonstwie veräußerten. Den Eigentümern war gestattet, ihr Grundstück bis zur Bebauung unentgeltlich zu nutzen; bei Inanspruchnahme des Grundstücks zur Bebauung stand ihnen aber keine Nutzungsentschädigung zu.
Zur Durchführung des Vertrags erteilten die Grundstückseigentümer in derselben notariellen Verhandlung zwei Notariatsangestellten - je für sich und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB - Vollmacht, die beiden Grundstücke dem vorangestellten Auftrag gemäß ganz oder in Teilstücken zu verkaufen oder auf sonstige Art zu veräußern und dabei die Vertragsbedingungen zu vereinbaren, die Kaufpreise in Empfang zu nehmen und die Auflassungserklärungen abzugeben und entgegenzunehmen sowie das anfallende Straßenland kostenlos an die Gemeinde zu übertragen und "Eintragungen jeder Art in das Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen".
Der eingangs genannte, an dem Vertrag mitwirkende Bauträger verpflichtete sich, bis spätestens 15. Oktober 1964 "an den Grundstückseigentümer insgesamt" (also an beide Eigentümer) zu Händen des einen von ihnen (zugleich Bevollmächtigten des andern) 50 000 DM zu zahlen. Dieser "Zwischenfinanzierungskredit" sollte "unmittelbar durch die vom Makler" - also der Klägerin - "zu ermittelnden Käufer" erfolgen. Zunächst war er "durch Eintragung einer erststelligen Grundschuld ... nebst 10 % Jahreszinsen" zugunsten des Bauträgers zu sichern. Die vorerwähnte Vollmacht an die Notariatsangestellten erstreckte sich ausdrücklich darauf, diese Grundschuld zu bewilligen; darüber hinaus wurden sie bevollmächtigt, die Grundstückseigentümer "persönlich und dinglich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen".
Für den Fall, daß "der Grundbesitz im Ganzen" nicht bis 1. April 1965 veräußert sei, verpflichtete sich der Bauträger, die Restflächen zu den vorstehend genannten Bedingungen zu übernehmen und den Kaufpreis bis zum 15. April 1965 zu zahlen. Im Anschluß daran ist vermerkt, daß "im übrigen die von den Käufern in Anrechnung auf den Grundstückspreis zu zahlenden Kaufpreise fällig" würden, wenn der Bebauungsplan genehmigt sei und zu ihren Gunsten eine Auflassungsvormerkung mit Rang nach den Zwischenfinanzierungsmitteln eingetragen worden sei; dieser Vorrang bezog sich auf die vorerwähnten, durch Grundschuld zu sichernden 50 000 DM.
Der Widerruf der den Notariatsangestellten erteilten Vollmacht wurde bis zum 15. April 1965 ausgeschlossen. Abschließend übernahm die Klägerin alle mit dieser Beurkundung und der Aufschließung des Grundstücks verbundenen Kosten mit dem Vorbehalt und der ausdrücklichen Erlaubnis, diese Unkosten auf die Käufer abzuwälzen. Die Grundstückseigentümer dagegen verpflichteten sich, "den Grundbesitz von allen Belastungen freizustellen".
Dieser Vertrag vom 16. September 1964 ist, soweit er das Verhältnis der Klägerin zu den Grundstückseigentümern betrifft, nach Ablauf der gesetzten Frist durch ebenfalls beurkundeten Vertrag vom 9. April 1965 erneuert worden; der Bauträger war an diesem nicht mehr beteiligt. Die Geltungsdauer des abgelaufenen Vertrags wurde "auf unbestimmte Zeit" verlängert, und zwar "bis der Grundbesitz veräußert ist". Entsprechend entfiel die Befristung der Vollmacht; diese wurde unwiderruflich über den Tod hinaus erteilt, jedoch die Person eines der Bevollmächtigten ausgewechselt. Im Vollmachtstext wurde der Satzteil "gemäß den vorstehenden Weisungen zu verkaufen" durch den Satzteil "gemäß den vorstehenden Weisungen des Maklers zu verkaufen" ersetzt; mit dieser Präzisierung entfiel der Satzteil "die Vertragsbedingungen zu vereinbaren". Ebenso fielen in Vertrag und Vollmacht sämtliche auf den Bauträger bezüglichen Ausführungen weg. Im übrigen, insbesondere hinsichtlich des Kaufpreises ("einschließlich des anfallenden Straßenlandes je Quadratmeter 13,34 DM") wurden die Vereinbarungen des vorangegangenen Vertrags übernommen. In die Verpflichtung des Bauträgers, nicht an andere verkaufte Restflächen zu übernehmen, ist die Klägerin nicht ausdrücklich eingetreten.
Das FA (Beklagter) hat gegen die Klägerin 29 405,35 DM Grunderwerbsteuer festgesetzt. Die Besteuerungsgrundlage von 420 076,60 DM ist aus einer Fläche von 31 490 qm und einem Quadratmeterpreis von 13,34 DM errechnet.
Zum tatsächlichen Vorbringen der Klägerin wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Das FG hat die Klage abgewiesen. Mit der Revision rügt die Klägerin Verletzung des § 1 Abs. 2 GrEStG.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist zulässig.
Bereits in der rechtzeitig eingegangenen Revisionsschrift (§ 120 Abs. 1 Satz 1 FGO) hat die Klägerin beantragt, das angefochtene Urteil, die Einspruchsentscheidung und den Steuerbescheid (diesen ersatzlos) aufzuheben, und das damit begründet, daß "das Finanzgericht die Rechtsnorm des § 1 Abs. 2 GrEStG 1940 fehlerhaft ausgelegt und angewandt" habe. Damit ist die verletzte Rechtsnorm im Sinne des § 120 Abs. 2 Satz 2 FGO bezeichnet. Denn über Zweck und Umfang des Revisionsangriffs (vgl. RGZ 123, 38) kann hier nach dem Tatbestand und den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils kein Zweifel bestehen.
Die Revision der Klägerin ist unbegründet.
Gemäß § 1 Abs. 2 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer auch Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einem andern rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten. Dieser Tatbestand ist erfüllt. Die Klägerin hatte die Verwertungsmöglichkeit bereits durch Vertrag vom 30. September 1964 als befristete erlangt; die Befristung ist, soweit die Klägerin die Grundstücke nicht bereits verwertet hatte, im Vertrag vom 9. April 1965 weggefallen.
Durch diese Verträge hat die Klägerin eine Rechtsmacht erlangt, welche die Rechtsstellung der Eigentümer weitestgehend aushöhlte. Diese konnten zwar die Grundstücke noch bis zum Beginn der Bebauung nutzen, aber nur deshalb, weil die Klägerin oder der Bauträger oder die künftigen Käufer der Grundstücke zuvor an der Nutzung kein Interesse haben konnten. Dagegen waren die Eigentümer gegenüber der Klägerin verpflichtet, das jeweilige Grundstück ganz oder in Teilen an beliebige Kaufinteressenten zu verkaufen, sofern sich dabei ein auf sie entfallender Durchschnittspreis von 13,34 DM für den Quadratmeter ergab und dieser Kaufpreisanteil für sie gesichert war. Auf die Ausgestaltung der Kaufverträge hatten sie keinen Einfluß, nicht einmal auf die Preisgestaltung im übrigen. Denn nicht nur wegen der erforderlichen Aufschließung, sondern auch wegen der vorgesehenen Abtretung des Straßenlandes mußte der mit den einzelnen Käufern vereinbarte Preis weit über dem Betrag von 13,34 DM liegen. Die Klägerin war den Eigentümern über den Preis, der als solcher (§ 433 Abs. 2 BGB) den jeweiligen Kaufverträgen zugrunde lag, keine Rechenschaft schuldig; durch die unwiderrufliche Vollmacht an die Notariatsangestellten waren die Eigentümer von jedem Einfluß ausgeschlossen. Für den Fall, daß sie selbst ihr Grundstück ohne Zustimmung der Klägerin im ganzen oder in Teilen hätten verkaufen wollen, waren sie von einer Vertragsstrafe bedroht. Die Möglichkeit, die Grundstücke oder Teile der Grundstücke durch Verkauf zu verwerten, lag also nicht mehr bei den Eigentümern, sondern ausschließlich bei der Klägerin. Daß die Eigentümer den Vertrag hätten brechen und die vorgesehene Konventionalstrafe und etwaigen weiteren Schadenersatz (§§ 339, 340 BGB) hätten auf sich nehmen können, muß dabei außer Betracht bleiben.
Die vorgesehene Verwertung der Grundstücke ging im Verhältnis zu deren Eigentümern auf Rechnung der Klägerin. Zwar sollten die künftigen Verkäufe durch die Notariatsangestellten namens der Eigentümer abgeschlossen werden; diese waren aber von der Vereinbarung der Vertragsbedingungen ausgeschlossen und sollten nicht mehr erhalten als den in den Verträgen vom 16. September 1964 und vom 9. April 1965 genannten Betrag von 13,34 DM je Quadratmeter der Gesamtflächen. Dieser Betrag konnte - es sei denn dem bloßen Ausdruck nach - keinesfalls als Kaufpreis in die Verträge mit den Käufern eingesetzt werden. Denn dazu kamen zumindest die sogenannte "Baureifmachungsgebühr", die sogenannte "Vermittlungsgebühr" und die Umlage für das an die Gemeinde kostenlos abzugebende Straßenland. Auf etwaige weitere "Nebenkosten" und das Ausmaß des etwa der Klägerin zugeflossenen oder nicht zugeflossenen Gewinns einzugehen, erübrigt sich. Denn jedenfalls floß entweder ihnen oder dem Bauträger der etwaige Mehrertrag zu, der sich beim Verkauf der Grundstücke an Dritte über den in den beiden Verträgen mit den Eigentümern genannten Betrag hinaus ergab.
In diesem Zusammenhang hat sich die Klägerin die Erträge, die etwa dem Bauträger zufließen sollten oder zugeflossen sind, als eigene Erträge anrechnen zu lassen. Das gilt nicht nur dann, wenn die Klägerin den späteren Käufern gegenüber allein aufgetreten sein sollte und der Bauträger nur ihr Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) gewesen wäre (was unwahrscheinlich ist), sondern auch dann, wenn - jedenfalls zunächst - den Käufern gegenüber der Bauträger allein oder neben der Klägerin im eigenen Namen auftreten sollte. Denn diesfalls war die Klägerin durch einen gemeinsam erstrebten Zweck mit dem Bauträger zu einer Gesellschaft oder zumindest in einem gesellschaftsartigen Verhältnis verbunden (§ 705 BGB); dieses Verhältnis war aber im Verhältnis zu den Eigentümern eine reine Innengesellschaft. Die oben erwähnten Bindungen, welche die Verwertungsmöglichkeit begründet haben, sind allein der Klägerin gegenüber eingegangen worden. Die (zunächst noch künftige) Verwertung geschah folglich im Verhältnis zu den Eigentümern weder auf Rechnung des Bauträgers noch auf Rechnung einer etwa zwischen diesem und der Klägerin bestehenden Gesellschaft, sondern allein auf Rechnung der Klägerin. Die Möglichkeit, ein Grundstuck im Sinne des § 1 Abs. 2 GrEStG auf eigene Rechnung zu verwerten, wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Erwerber durch Vertrag mit einem Dritten gehalten ist, diesen an der Verwertungsmöglichkeit oder dem Verwertungserlös teilhaben zu lassen, ohne daß dieser Dritte vom Eigentümer selbst die Mitverwertungsmöglichkeit auf eigene Rechnung erlangen würde.
Die einkommensteuerrechtliche Behandlung der Vorgänge ist für die grunderwerbsteuerliche Rechtsfrage ohne Bedeutung. Der Hinweis der Klägerin auf das Urteil des BFH vom 13. März 1969 IV 132/68 (BFHE 95, 488, BStBl II 1969, 483) liegt daher neben der Sache. Unterstellt, den Eigentümern wären als Verkäufern gewerbliche Einkünfte zuzurechnen gewesen, ergäbe sich daraus nicht, daß die Klägerin keine Verwertungsmöglichkeit im Sinne des § 1 Abs. 2 GrEStG gehabt hätte, oder daß das, was ihr zugeflossen ist oder zufließen sollte, als "reine Maklergebühr" anzusprechen wäre. Im Verhältnis zu den Eigentümern war die Klägerin nicht auf einen Maklerlohn im Sinne der §§ 652 ff. BGB beschränkt; was sie den Käufern angerechnet hat und ihr tatsächlich zugeflossen ist, ist nicht festgestellt, aber auch unerheblich.
Demzufolge ist die Steuerfestsetzung dem Grunde nach gerechtfertigt. Über die Besteuerungsgrundlage haben sich die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils nicht ausgesprochen. Aus dem Tatbestand des angefochtenen Urteils ergibt sich jedoch, daß die Grundstückseigentümer von dem Bauträger außer dem im Vertrag vom 16. September 1964 genannten Betrag von 50 000 DM am 12. April 1965 weitere 79 500 DM und am gleichen Tag von der Klägerin 288 550 DM erhalten haben. Die Verträge sind also im wesentlichen so abgewikkelt worden, wie wenn die Eigentümer ihre Grundstücke der Klägerin verkauft hätten und teils diese, teils der Bauträger den Kaufpreis gezahlt hätte (vgl. § 11 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Nr. 3 GrEStG). Denn auf das Abrechnungsverhältnis zwischen der Klägerin und dem Bauträger kommt es - wie zuvor dargelegt - nicht an. Die Besteuerungsgrundlage war daher - unabhängig von der Frage, wann die Grundstücke verkauft wurden - der vereinbarten Gegenleistung zu entnehmen (§ 10 Abs. 1 GrEStG).
Fundstellen
Haufe-Index 71559 |
BStBl II 1975, 863 |
BFHE 1976, 413 |