ErbStR 2003 / R 179. Ermittlung des Werts von bebauten Grundstücken nach § 147 BewG

(1) ¹Der Grundstückswert ist in den Sonderfällen des § 147 BewG unter getrenntem Ansatz des Werts des Grund und Bodens und der Gebäude zu ermitteln. ²Mit diesem Wertansatz sind auch die auf dem Grundstück befindlichen Außenanlagen sowie das Zubehör abgegolten.

(2) ¹Der Wert des Grund und Bodens errechnet sich regelmäßig aus der Grundstücksfläche und dem auf 70 v.H. ermäßigten Bodenrichtwert (§ 147 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG). ²Weicht das zu bewertende Grundstück in seinen Merkmalen von den Vorgaben für das Bodenrichtwertgrundstück ab, ist dem durch Wertkorrekturen Rechnung zu tragen (→ R 161 und 176). ³Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) für den Grund und Boden nachzuweisen (§ 147 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG). ⁴Wegen Einzelheiten zur Wertermittlung → R 160, 161 und 163.

(3) ¹Der Wert des Gebäudes bestimmt sich nach den ertragsteuerlichen Bewertungsvorschriften (§ 147 Abs. 2 Satz 2 BewG). ²Bei bilanzierenden Steuerpflichtigen, bei denen das Grundstück zum ertragsteuerlichen Betriebsvermögen gehört, ist dies der Steuerbilanzwert, bei Personengesellschaften einschließlich entsprechender Posten in den Ergänzungsbilanzen der Gesellschafter, unter Berücksichtigung sämtlicher Abschreibungen, unabhängig von ihrer bilanztechnischen Behandlung, und sonstiger Minderungen, z.B. aus einer übertragenen Rücklage nach § 6b EStG oder durch Verrechnung von Zuschüssen. ³Maßgebend ist der Steuerbilanzwert im Besteuerungszeitpunkt (§ 147 Abs. 2 Satz 2 zweiter Halbsatz BewG). ⁴Dies erfordert grundsätzlich das Aufstellen einer Zwischenbilanz im Besteuerungszeitpunkt. ⁵Aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung bestehen keine Bedenken, der Steuerbilanzwert im Besteuerungszeitpunkt aus dem letzten Bilanzansatz für das Gebäude vor dem Besteuerungszeitpunkt durch Kürzung um die anteiligen Abschreibungen bis zum Besteuerungszeitpunkt abzuleiten, wenn in diesem Zeitraum keine Veränderungen an dem Grundstück stattgefunden haben. ⁶Liegt keine Steuerbilanz vor, ist der Wert aus der Handelsbilanz zu übernehmen. ⁷Fiktive Sonderabschreibungen sind nicht zu berücksichtigen.

(4) ¹Wird der Gewinn durch Einnahme-Überschussrechnung ermittelt, ist das Gebäude bei Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen mit dem Restbuchwert im Besteuerungszeitpunkt anzusetzen. ²Der Restbuchwert berechnet sich regelmäßig aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich zu verrechnender Zuschüsse und der bis zum Besteuerungszeitpunkt in Anspruch genommenen Abschreibungen. ³Bei Gebäuden, die sich im Privatvermögen befinden, ist ebenfalls für den Gebäudewert von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich zu verrechnender Zuschüsse und der bis zum Besteuerungszeitpunkt in Anspruch genommenen Abschreibungen auszugehen. ⁵Für Zeiten, in denen ein Gebäude oder Gebäudeteil nicht der Einkünfteerzielung diente und deshalb keine Abschreibungen in Anspruch genommen werden konnten, sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 EStG zu mindern.

(4) ¹Der Wert des Grund und Bodens und der Gebäude sind zu einem Gesamtwert zusammenzufassen und auf volle fünfhundert Euro abzurunden (§ 139 BewG). ²Das Ergebnis stellt den Grundstückswert dar. ³Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (Verkehrswert) für das gesamte Grundstück ist nicht möglich.