FG Baden-Württemberg Urteil vom 07.09.2002 - 11 K 126/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen. Einkommensteuer 1996

Leitsatz (amtlich)

1. Die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen Eltern und ihrem Sohn kann scheitern, wenn der Vertrag hinsichtlich mehrerer, für sich betrachtet jeweils nicht besonders schwerwiegender Punkte (hier: Keine schriftlichen Vereinbarungen zur Fälligkeit der Miete, zu den Nebenkosten und Schönheitsreparaturen, keine Erwähnung vorhandener Einbaumöbel im Mietvertrag) von einer zwischen fremden Dritten üblichen Gestaltung abweicht, wenn sich die Vereinbarung im Rahmen einer Gesamtbetrachtung als deutlich von fremdüblichen Vertragsgestaltungen abweichend darstellt.

2. Enthält der Mietvertrag neben den genannten Abweichungen (siehe Leitsatz 1) zusätzlich eine „Steuerklausel”, nach der der Vermieter berechtigt ist, im Falle einer evtl. vom Finanzamt verlangten Mietwertanpassung die Miete rückwirkend zu erhöhen, und die im Ergebnis die Miete auf die Hälfte der geschätzten ortsüblichen Marktmiete beschränken soll, so ist dem Mietverhältnis die steuerliche Anerkennung zu versagen.

Normenkette

EStG 1990 § 21 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 S. 2, § 9 Abs. 1 S. 1

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

III. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Streitig ist, ob ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen einkommensteuerlich anerkannt werden kann.

Die Kläger erwarben im Jahre 1994 die Eigentumswohnung Nr. 14 …, mit einer Wohnfläche von 85 m²2. Die Wohnung war mit einer Einbauküche, Einbauschränken und Badezimmermöbeln versehen. Ab 1. Juni 1996 vermieteten die Kläger diese Wohnung an ihren Sohn, der sie zusammen mit seiner Lebensgefährtin bewohnte. Der Formularmietvertrag vom 15. Juni 1996 sieht eine monatliche Miete von 750,– DM vor. Die vorgedruckte Zeile „Nebenkosten” in § 3 Nr. 2 des Vertrags ist offen gelassen. In § 4 Nr. 1 des Vertrags ist die Zeile „Die Miete und Nebenkosten sind monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats … zu zahlen” nicht angekreuzt. Die folgende Zeile „Die Miete und Nebenkosten sind auf Konto Nr. … einzuzahlen” ist indessen durch Angabe der Kontonummer und Bankverbindung des Vermieters ausgefüllt. Als weitere Vereinbarung enthält § 23 folgende Mietanpassungsklausel: „Wird vom Finanzamt eine Anpassung des Mietwerts verlangt, kann der Vermieter rückwirkend für das entsprechende Kalenderjahr eine entsprechende Anpassung der Miete fordern”. Zur Kostentragung für Schönheitsreparaturen (§ 3 Nr. 4 des Vertrags) enthält der Vertrag keine Bestimmung. Auch zu der Ausstattung der Wohnung mit einer Einbauküche, Einbauschränken und Badezimmermöbeln äußert sich der Vertrag nicht. Am 23. August 1997 vereinbarten die Vertragsparteien eine Neufassung des Mietvertrags „ab 1. Januar 1997”. Auf die Neufassung wird verwiesen. Darüber hinaus erstellten sie am 25. Oktober 1997 einen „Nachtrag zum Mietvertrag”, durch den ab 1. November 1997 die Miete wieder auf 750,– DM gesenkt wurde und Nebenkostenvorauszahlungen von monatlich 200,– DM zu leisten waren.

Die Mietzahlungen in Höhe von 750,– DM wurden jeweils zwischen dem 5. und 7. Tag eines Monats auf das im Vertrag angegebenen Bankkonto der Vermieter überwiesen. Um zu verhindern, dass die Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz 1996 –EStG–) vereinbarten die Vertragsparteien nachträglich außerhalb des Formularmietvertrags eine Erhöhung der monatlichen Miete um 100,– DM. Demgemäß leistete der Sohn der Kläger (bzw. seine Lebensgefährtin) im Dezember 1996 eine Barzahlung von insgesamt 700,– DM. Die im Jahre 1996 laut Rechnung vom 19. August 1997 angefallenen Nebenkosten in Höhe von 672,33 DM wurden ebenfalls vom Sohn der Kläger entrichtet.

In ihrer Einkommensteuererklärung 1996 wiesen die Kläger Einnahmen aus der Vermietung der Wohnung in Höhe von (7 × 750,– =) 5.250,– DM sowie 700,– DM Umlagen aus. Als Werbungskosten machten sie insgesamt 56.381,– DM und dementsprechend einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung von 50.431,– DM geltend.

Im Einkommensteuerbescheid 1996 vom 21. August 1997 erkannte das beklagte Finanzamt (FA) das Mietverhältnis steuerrechtlich nicht an, da der Mietvertrag nicht erkennen lasse, ob die Möblierung der Wohnung unentgeltlich oder gegen ein zusätzliches Entgelt überlassen werde und eine Regelung über die Bezahlung der Nebenkosten fehle. Dementsprechend ließ das FA den Verlust von 50.431,– DM unberücksichtigt.

Der Einspruch wurde mit Einspruchsentscheidung vom 22. April 1998 als unbegründet zurückgewiesen. Der Mietvertrag halte einem Fremdvergleich nicht stand. Ein Mietvertrag zwischen einander fremden Vertragspartnern enthalte Bestimmungen über die Pflicht zur monatlichen Vorauszahlung des Mietzinses und der Nebenleistungen, Vereinbarungen über den Umfang der zu tragenden Nebenkosten und Bestimmungen über die Verpflichtung zur Tragung von Schönheitsreparaturen. Demgegenüber lege der hier betroffene Mietvertrag die Fälligkeit de...