FG Berlin-Brandenburg Urteil vom 20.03.2012 - 11 K 11159/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundstückshändler als buchführungspflichtiger Kaufmann

Leitsatz (redaktionell)

1. Ob ein Grundstückshändler, der unbebaute Grundstücke erwirbt, parzelliert, erschließt und anschließend die Parzellen als Baugrundstücke veräußert, einen nach Art und Umfang in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb hat, deshalb als Kaufmann buchführungspflichtig ist und seinen Gewinn nach § 4 Abs. 1 EStG ermitteln muss, ist nach dem Gesamtbild der Verhältnisse anhand des Umfangs der An- und Verkaufsgeschäfte, der Komplexität der Beschaffungs- und Veräußerungsvorgänge (Marktbeobachtung, Akquisition von Kunden), der während der Besitzzeit stattfindenden Baumaßnahmen/Bearbeitungen, der Kreditfinanzierung, der Gewährung von Zahlungszielen und des Bestand des Umlaufvermögens zu beurteilen.

2. Der Steuerpflichtige benötigt einen nach Art und Umfang in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb und ist daher ein buchführungspflichtiger Kaufmann, wenn er innerhalb von acht Jahren insgesamt 11 unbebaute Grundstücke erworben, in insgesamt mindestens 108 Parzellen aufgeteilt, diese Grundstücke erschlossen, ab dem zweiten Jahr jährlich mindestens fünf Parzellen an jeweils unterschiedliche Personen zum Zwecke der nachfolgenden Bebauung veräußert hat, die Finanzierung in erheblichem Umfang durch verschiedene Kontokorrentkredite erfolgte und wenn hierzu erhebliche planerische Vorarbeiten sowie Vertriebsaktivitäten erforderlich waren.

Normenkette

EStG § 4 Abs. 1, 3; AO § 140; HGB § 238 Abs. 1 S. 1, §§ 242, 1 Abs. 2

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Der Kläger erwarb nach seinen Angaben in den Jahren 1999 bis 2007 folgende unbebaute Grundstücke:

• im Jahr 1999 das Grundstück G., S.,
• im Jahr 2001 das Grundstück C., R.,
• im Jahr 2002 das Grundstück C., I.,
• im Jahr 2002 das Grundstück D., F.,
• im Jahr 2003 das Grundstück E., B.,
• im Jahr 2003 das Grundstück C., T.,
• im Jahr 2003 das Grundstück C., P.,
• im Jahr 2004 das Grundstück C., J.,
• im Jahr 2005 das Grundstück C., H.,
• im Jahr 2005 das Grundstück C., A. und
• im Jahr 2007 das Grundstück C., M..

Der Kläger parzellierte diese Grundstücke und führte die Erschließung der Grundstücke durch. Dabei erfolgten die Erschließungsarbeiten durch Unternehmen, die der Kläger beauftragt hatte. Sodann verkaufte der Kläger die erschlossenen Parzellen unter Einschaltung von Maklern und Hausbauunternehmen an interessierte Hausbaukunden.

Die oben aufgeführten Grundstücke bzw. Parzellen veräußerte der Kläger wie folgt:

• Grundstück G., S. (16 Parzellen): fünf Parzellen im Jahr 2000, acht Parzellen im Jahr 2001 und drei Parzellen im Jahr 2002.
• Grundstück C., R. (21 Parzellen): 10 Parzellen im Jahr 2003, sechs Parzellen im Jahr 2004 und fünf Parzellen im Jahr 2005; Gesamtverkaufspreis = EUR 840.787,40.
• Grundstück C., I. (fünf Parzellen): eine Parzelle im Jahr 2002, zwei Parzellen im Jahr 2003 und zwei Parzellen im Jahr 2004; Gesamtverkaufspreis = EUR 213.822,–.
• Grundstück D., F. (10 Parzellen): zwei Parzellen im Jahr 2002 und acht Parzellen im Jahr 2003; Gesamtverkaufspreis = EUR 558.856,41.
• Grundstück E., B. (zwei Parzellen): jeweils eine Parzelle im Jahr 2005 und im Jahr 2007; Gesamtverkaufspreis = EUR 88.700,–.
• Grundstück C., T. (fünf Parzellen): zwei Parzellen im Jahr 2004, zwei Parzellen im Jahr 2005 und eine Parzelle im Jahr 2009; Gesamtverkaufspreis = EUR 103.400,–.
• Grundstück C., P.: Nach den Angaben des Klägers Verkauf von drei Parzellen im Jahr 2004.
• Grundstück C., J. (17 Parzellen): vier Parzellen im Jahr 2006, sechs Parzellen im Jahr 2007 und jeweils zwei Parzellen in den Jahren 2008 bis 2010; Gesamtverkaufspreis = EUR 695.530,–.
• Grundstück C., H. (sechs Parzellen): zwei Parzellen im Jahr 2007 und jeweils eine Parzelle in den Jahren 2008 und 2010; Gesamtverkaufspreis = EUR 116.250,–.
• Grundstück C., A. (12 Parzellen): vier Parzellen im Jahr 2006, jeweils eine Parzelle im Jahr 2008 und 2009, zwei Parzellen im Jahr 2010 und eine Parzelle im Jahr 2011; Gesamtverkaufspreis = EUR 280.783,25.
• Grundstück C., M. (14 Parzellen): zwei Parzellen im Jahr 2009, 10 Parzellen im Jahr 2010 und zwei Parzellen im Jahr 2011; Gesamtverkaufspreis = EUR 672.395,–.

Hinsichtlich der Einzelheiten zu diesen Projekten nimmt der Senat auf die vom Kläger eingereichten Übersichten zu dem Schriftsatz vom 8. September 2011 Bezug.

Ausweislich eines Artikels in der Presse … vom 25. Juni 2005, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, errichtete die XY. GmbH & Co. KG auf dem Grundstück C., P. sieben Stadtvillen mit insgesamt 60 Wohnungen.

Den Ankauf der Grundstücke finanzierte der Kläger teilweise über Eigenmittel und teilweise über Kontokorrentkredite bei verschiedenen Banken, insbesondere bei der Sparkasse …, der DKB Bank und der VR Bank …. Die Veräußerungserlöse wurden auf Grund der jeweiligen Kaufpreisanforderung durch den beurkundenden Notar an den Kläger überwiesen und vom Kläger zur Tilgung der Kontokorrentkredite eingesetzt.

Im Streitjahr 2003 ermi...