FG Berlin-Brandenburg Urteil vom 28.04.2010 - 3 K 2015/04 B

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bewertung eines luxuriös ausgestatteten Mietwohngrundstücks mit vier selbst genutzten Wohnungen bei Fehlen von vergleichbaren Grundstücken nach dem Sachwertverfahren. Anwendung der für Ein- und Zweifamilienhäusern usw. geltenden Raummeterpreise bei Bewertung eines Mietwohngrundstücks nach dem Sachwertverfahren

Leitsatz (redaktionell)

1. Ein luxuriös ausgestattetes Mietwohngrundstück, das über vier abgeschlossene Wohneinheiten und ein Gästeappartement verfügt, aber allein zu eigenen Wohnzwecken des Klägers bzw. seiner Familie genutzt, nicht gegen Entgelt an Dritte überlassen wird und für das weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete geschätzt werden kann, weil nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare, in derselben Region liegende vermietete Objekte nicht existieren, ist im Rahmen der Einheitsbewertung nach dem Sachwertverfahren zu bewerten. Es ist auch nicht sachgerecht, aus einer heute bzw. im Jahre 2003 gezahlten Miete für ein anderes, nach dem 1.1.1964 errichtetes Gebäude durch Rückrechnung eine Miete für das Streitgrundstück nach den Verhältnissen des Jahres 1964 zu „ermitteln”.

2. Bei der Bewertung eines Mietwohngrundstücks im Sachwertverfahren ist es sachgerecht, zur Schätzung der zutreffenden Raummeterpreise der zu bewertenden Gebäudeteile auf die Hilfsmittel zurückzugreifen, die insbesondere der Richtliniengeber für die Bewertung anderer Arten von Grundstücken im Sachwertverfahren, also vornehmlich der Ein- und Zweifamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke und sonstiger bebauter Grundstücke, zur Verfügung gestellt hat (vgl. Anlagen 13, 14, 15 und 16 zu Abschn. 38 BewRGr).

3. Bei der Bewertung im Sachwertverfahren ist unter Bezugnahme auf die Regelung in Abs. 3 der Vorbemerkungen zu Anlage 15 zu Abschn. 38 BewRGr bei mehrgeschossigen Gebäuden grundsätzlich keine eigenständige Bewertung des Kellerbereichs vorzunehmen, sondern es sind auch für einen vom umbauten Volumen her ungewöhnlich großen Kellerbereich die Raummeterpreise der Gebäudeklasse mit den niedrigsten Raummeterpreisen maßgebend, falls für das aufstehende Gebäude Raummeterpreise verschiedener Gebäudeklassen nach DIN 277 Abschn. 1.36 anzusetzen sind (vgl. BFH v. 16.5.2007, II R 36/05). Ist ein einheitlicher Raummeterpreis für ein Wohngebäude angewendet worden, gilt dieser Raummeterpreis auch für die zu dem Wohngebäude gehörenden Untergeschosse sowie für eine unter dem Vorplatz des Gebäudes liegende, direkte mit dem ersten Untergeschoss des Wohnhauses verbundene Tiefgarage.

4. Die Tiefgarage wäre nur dann selbstständig als Parkhaus/Tiefgarage in der Gebäudeklasse 8.6 der Anlage 15 zu Abschn. 38 BewRGr mit einem anderen Raummeterpreis zu bewerten, wenn sie nicht in einem funktionellen oder bautechnischen Zusammenhang mit einem anderen zu bewertenden Gebäude stünde.

Normenkette

BewG § 76 Abs. 3 Nr. 2, Abs. 1 Nr. 1, § 75 Abs. 1 Nr. 1, §§ 27, 85, 88; BewRGr Abschn. 38 Anl. 13; BewRGr Abschn. 38 Anl. 14; BewRGr Abschn. 38 Anl. 15; BewRGr Abschn. 38 Anl. 16

Nachgehend

BFH (Urteil vom 06.07.2011; Aktenzeichen II R 35/10)

BFH (Urteil vom 06.07.2011; Aktenzeichen II R 35/10)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

Die Revision zum Bundesfinanzhof wird zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die zutreffende Höhe des Einheitswerts für ein dem Kläger gehörendes Grundstück in ….

Der Kläger wurde im Wege der Grundbuchberichtigung mit Wirkung zum 23. Oktober 1992 als Eigentümer unter anderem eines Grundstücks mit der postalischen Anschrift: G.1., ursprünglich verzeichnet im Grundbuch von …, Blatt …, Flur …, Flurstücke …, und … mit einer Gesamtgröße von … m², eingetragen. Die Grundbuchberichtigung wurde erforderlich, nachdem die frühere Eigentümerin des Grundstücks, die A – KG aufgelöst und die Wirtschaftsgüter der KG auf den Gesellschafter …, den Kläger, übergegangen waren (vgl. Bl. … Einheitswert- und Grundsteuerakte – EW-Akte –). Die KG hatte das Grundstück im Jahre 1987 mit einem im Rohbau errichteten Gebäude zu einem Kaufpreis von … DM erworben (Bl. … EW-Akte).

Im Jahre 1992 ließ der Kläger den auf dem Grundstück stehenden Rohbau abreißen; am 7. Dezember 1991 hatte das … dem Kläger eine Baugenehmigung zur Bebauung des Grundstücks mit einem 4-Familienhaus mit Tiefgarage mit einer kalkulierten Bausumme von … DM erteilt (Bl. … der EW-Akte). Im Wege einer Flurstücksverschmelzung wurden die bisherigen Flurstücke … und … mit einer Gesamtgröße von … m² im Jahre 1997 zu dem neuen Flurstück … vereinigt. (Bl. … der EW-Akte). Bei dem Flurstück … handelt es sich um die dem Kläger gehörende Wasserfläche des … mit einer Größe von … m², welche dem Streitgrundstück (= Flurstück …) vorgelagert ist.

Am 4. Juni 1996 fand die behördliche Schlussabnahme des vom Kläger auf dem Grundstück errichteten Gebäudes statt (Bl. … EW-Akte). Nach dem Bericht des Bausachverständigen des Finanzamts … vom 18. September 1997 und nach der Baubeschreibung des Architekten handelt es s...