FG Berlin Urteil vom 11.11.2004 - 1 K 1071/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Minderung der grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung wegen nur teilweiser Erfüllung eines Bauerrichtungsvertrages

Leitsatz (redaktionell)

Die Rechtsfolge der Minderung der Gegenleistung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG aus § 16 Abs. 3 GrEStG ist gegeben, wenn der Erwerber nach Aufhebung bzw. Kündigung eines Gebäudeerrichtungsvertrages gegenüber dem ursprünglichen Generalübernehmer in seiner Entscheidung über die Vergabe der zur Fertigstellung des Gebäudes noch notwendigen Bauleistungen wieder völlig frei geworden ist und die zur Fertigstellung notwendigen Gewerke an einzelne Bauunternehmen vergeben hat.

Normenkette

GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 16 Abs. 3 Nrn. 1-2

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob Kosten aus einem Bauerrichtungsvertrag mit einem Generalübernehmer, der mehr als zwei Jahre nach dessen Abschluss nach nur teilweiser Erfüllung von der Klägerin gekündigt worden ist und auf den die kaufrechtlichen Regelungen zur Herabsetzung der Gegenleistung (Minderung) aufgrund der §§ 459, 460 Bürgerliches Gesetzbuch -BGB- a. F. systematisch keine Anwendung finden (können), mit dem ursprünglich vereinbarten, nur zum Teil gezahlten Werklohn von 4 467 000,00 DM für das fertig zu erstellende Bauwerk oder nur entsprechend den bis zur Kündigung tatsächlich erbrachten Bauleistungen im Werte von - unstreitig - 2 546 888,00 DM in die Bemessungsgrundlage einfließen. Dabei ist zwischen den Beteiligten unstreitig, dass die Klägerin aufgrund der dem Generalübernehmer ausgesprochenen Kündigung des Bauerrichtungsvertrages in ihrer nachfolgenden Entscheidung zur Vergabe der Gewerke für die Fertigstellung des Gebäudes und etwaige weitere Baumaßnahmen wieder völlig frei geworden ist.

Die Klägerin ist ein geschlossener Immobilienfonds. Mit notariellem Kaufvertrag vom 4. Juli 1996 (Urkundenrollennummer xxx des Notars xxx) erwarb Herr xxx - genannt xxx - xxx das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück xxxStraße xx, xx in Berlin-Treptow.

Am 23. Juli 1996 gründeten Herr xxx und dessen Ehefrau xxx mit privatschriftlichem Vertrag eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zum Erwerb und zur Modernisierung sowie zum Dachgeschossausbau des Grundstücks xxxstraße xx, xx, an welcher beide Ehegatten zu je 50 v. H. mit einer Bareinlage von je 5 000,00 DM beteiligt waren. Am 5. Dezember 1996 wurde dieser Vertrag entsprechend notariell beurkundet (Urkundenrollennummer xxx des Notars xxx). Nach dem Gesellschaftsvertrag war die Aufnahme weiterer Gesellschafter bis zu einem Zeichnungskapital von 8 Mio. DM vorgesehen, wobei die beiden Gründungsgesellschafter nach der Schließung des Fonds die Berechtigung hatten, aus der Gesellschaft auszuscheiden.

Am 5. November 1996 wurde ein (Eigen-) Kapitalvermittlungsvertrag zwischen der Klägerin und der xxx und xxx Beratungs GmbH & Co. Vermittlungs KG (xxx KG) geschlossen. Das Honorar dafür betrug 910 000,00 DM.

Am 18. Dezember 1996 wurde ein Generalübernehmervertrag zwischen der Klägerin und der xxx Baumanagement Grundprojektentwicklung GmbH i. G. (xxx GmbH) zur Modernisierung des Mehrfamilienhauses zu einem Festpreis von 4 467 000,00 DM abgeschlossen. Die xxx GmbH wurde dabei durch ihren Geschäftsführer, Herrn xxx, vertreten. Die xxx GmbH wurde am gleichen Tage auch zum Vermittler der Endfinanzierung, für die Gestellung einer Mietgarantie, für die Mieterbetreuung und die Sicherung der Erstvermietung vertraglich bestellt. Es wurde ferner ein Vertrag über die Treuhandaufsicht geschlossen (im Klageschriftsatz und in den vertraglichen Unterlagen zum Teil auch als "Oberaufsicht" bezeichnet) mit einer Gebühr von 76 160,00 DM.

Am 20. Dezember 1996 (Urkundenrollennummer xxx des Notars xxx) veräußerte Herr xxx plangemäß das Grundstück zum Kaufpreis von 1,8 Mio. DM an die zu diesem Zeitpunkt nur aus ihm und seiner Ehefrau xxx bestehende Klägerin.

Am 21. Dezember 1996 wurde der sog. Grundlagenvertrag für die Klägerin notariell beurkundet (Urkundenrollennummer xxx Notars xxx). Gegenstand dieser Urkunde war u. a. der Emissionsprospekt bzw. das "Beteiligungsangebot", das bereits im August 1996 aufgelegt worden war und im Detail die bauliche Planung sowie die gesamte finanzielle Konzeption zur Durchführung des Bauvorhabens sowie eine Beschreibung der anschließenden Nutzung des Objekts enthielt. Aufgeführt waren darin u. a. der Gesellschaftsvertrag und ein detaillierter Investitionsplan, der neben den Aufwendungen für den Erwerb des Grundstücks (1,8 Mio. DM) und für den Generalübernehmer in Höhe von 4 467 000,00 DM auch Kosten der Eigenkapitalbeschaffung von 910 000,00 DM, Kosten der Treuhandschaft bzw. der Oberaufsicht in Höhe von 76 160,00 DM sowie Kosten der Bauzwischenfinanzierung (Bauzeitzinsen) von 210 000,00 DM enthielt. Ferner wurden in dem Beteiligungsangebot - bis auf den noch in der ersten Gesellschafterversammlung zu bestimmenden Treuhänder bzw. "Oberaufseher" - die Vertragspartner der Klägerin zur Durchführung des Vorhabens aufgeführt. Auf die wirtschaftliche u...