FG Hamburg Urteil vom 04.07.1997 - V 74/95

Tatbestand

Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob ein den Klägern gehörendes Wohngrundstück zu deren Betriebsvermögen oder Privatvermögen gehört.

Beide Kläger sind freiberuflich tätige Architekten, die seit mindestens Anfang der 70er Jahre gemeinsam ein Architekturbüro in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts betreiben. Sie ermitteln ihren Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich nach § 4 Abs. 1 EStG, Wirtschaftsjahr ist das Kalenderjahr. Der Sitz des Büros befand sich bis Ende der 80er Jahre in B-Straße in einem (offensichtlich) angemieteten Gebäude. Im Jahre 1989 verlegten sie den Firmensitz an die C-Straße.

Mit Kaufvertrag vom 5.3.1975 hatten die Kläger in Gesellschaft bürgerlichen Rechts das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück A-Straße in Hamburg-… erworben. Bei dem Wohngebäude handelt es sich um eine repräsentative 1906 von … errichtete Patriziervilla, die eine Wohnung mit 16 Räumen zuzüglich Nebenräumen und eine 3-Zimmer-Einliegerwohnung im Souterrain enthält. Die Zahlung des Kaufpreises von 720.000 DM wurde zu Lasten eines Kontos der Architektensozietät geleistet. Das Grundstück wurde in der Bilanz der Sozietät bis zum 31.12.1975 als Anlagevermögen aktiviert und auch in der Folgezeit in den Bilanzen ausgewiesen, zuletzt in der Bilanz zum 31.12.1988, die am 20.4.1990 erstellt wurde.

Das Grundstück unterliegt der Verordnung des Senats der Freien und Hansestadt Hamburg über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 7. Dezember 1971 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt I S. 223), nach deren § 1 Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde zugeführt werden darf; nach § 2 der Vorschrift ist die Genehmigung bei Vorliegen eines öffentlichen Interesses oder überwiegenden berechtigten Interesses des Verfügungsberechtigten – das nicht in der Erzielung eines höheren Entgelts bestehen darf – zu erteilen.

Das Haus war bis Anfang 1973 vom ursprünglichen Eigentümer, einer Reederei, gewerblich genutzt worden. Die Verkäuferin, eine Hamburger Bank, hatte es Ende 1972 erworben; in der Folgezeit stand das Haus leer. In einem Vermerk des Bezirksamtes über eine aus diesem Anlaß durchgeführte Besichtigung des Grundstücks im Juni 1974 heißt es u.a.:

„… das Gebäude steht leer… Das gesamte Gebäude ist für Wohnzwecke ungeeignet, da die Zentralheizung funktionsuntüchtig ist… Darüber hinaus müßten zwecks Verwendung für Wohnzwecke umfangreiche Umbauten erfolgen, da die Küchen des Gebäudes im Keller liegen.”

Eine von der Verkäuferin, der … Bank, gestellter Antrag, das Haus umzubauen und als Bankgebäude oder Sitz zu nutzen, wurde mit Bescheid vom 12.9.1974 vom Bauamt – Bauprüfabteilung abgelehnt. Im Ablehnungsschreiben heißt es u.a.:

„Die Möglichkeit nach § 10 Abs. 9 BPV (Baupolizeiverordnung) Ausnahmen zu erteilen, erstreckt sich hiernach ausschließlich auf Nutzungsgenehmigungen für Konsulate sowie für einzelne Räume, in denen freiberuflich Tätige oder ähnliche selbständige Gewerbetreibende ihren Beruf ohne Angestellte oder Mitarbeiter und ohne Lagerhaltung ausüben.”

Unter dem 25.11.1975 – mithin ca. 8 Monate nach dem Grundstückserwerb (Verrechnungstag: 31.3.1975) beantragten die Kläger beim zuständigen Einwohneramt des Bezirksamtes Hamburg-… die Genehmigung, das Haus an das Kaiserlich-Iranische Generalkonsulat vermieten zu dürfen. Die Genehmigung wurde unter dem 2.12.1975 als Ausnahmegenehmigung gemäß § 2 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum für den im Antrag genannten Zweck erteilt. In dem Genehmigungsschreiben heißt es u.a.:

„Die Genehmigung wird ausschließlich für die Nutzung der Räume zu obigem Zweck erteilt und ist nicht übertragbar. Sie erlischt daher mit dem Zeitpunkt der Beendigung der vorgesehenen Nutzung.”

Die Kläger vermieteten daraufhin das Gebäude wie beabsichtigt an das Iranische Generalkonsulat zum 20.12.1975.

Kurze Zeit später kam es zu Auseinandersetzungen zwischen den Klägern und der Maklerfirma … über deren Courtageforderungen. In deren Verlauf kam es zu einem Schreiben des Anwalts der Kläger, …, an den Anwalt der Maklerfirma vom 25.6.1976, in dem es u.a. heißt:

„Zur Begründung der durchaus zutreffenden Auffassung meiner Mandantin darf ich noch einmal kurz die Sachlage darstellen, wenngleich mein Auftraggeber dies bereits in ihrem Schreiben vom 5. Januar 1976 an ihre Mandantin getan haben. Daraus ist ersichtlich, daß möglicherweise ein Vermittlungsauftrag ihrer Mandantin von meinen Auftraggebern erteilt worden sein könnte. Dieser bezog sich jedoch ausschließlich auf das Objekt B-Straße, das von meinem Mandanten gegenwärtig genutzte Haus in Hamburg …. Nachdem meine Auftraggeber das Haus A-Straße käufliche erworben hatten, wurde von ihnen zeitweilig erwogen, mit ihrem Büro in das Haus A-Straße umzuziehen, so daß dann für das Haus B-Straße ein Mieter hätte gefunden werden müssen. Nachdem meine Auftraggeber sich jedoch dazu entschlossen haben, weiterhin ihr Büro in der B-Straße zu belassen, ist ein Mietvertrag über dieses Haus, der all...