FG Köln Urteil vom 14.09.2005 - 5 K 6950/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel durch Errichtung und Veräußerung eines Wohn- und Geschäftshaus

Leitsatz (redaktionell)

1) Die Tatsache, dass ein Steuerpflichtiger nur auf ein an ihn herangetragenes Kaufinteresse des späteren Erwerbers reagiert, steht seiner Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr nicht entgegen.

2) Ausnahmsweise liegt Nachhaltigkeit bei Abschluss nur eines einzigen Geschäfts vor, ohne dass sich eine Wiederholungsabsicht feststellen lässt, wenn die Erfüllung des Geschäfts eine Vielzahl unterschiedlicher Einzeltätigkeiten erfordert, die in der Gesamtheit die Würdigung rechtfertigen, der Steuerpflichtige sei nachhaltig tätig geworden. Eine GbR, die ein Wohn- und Geschäftshaus mit fünf Gewerbe- und 20 Wohneinheiten mit Herstellungskosten von ca. 4,7 Mio. DM errichtet und veräußert, ist nachhaltig tätig.

3) Die vom Großen Senat des BFH benannten Ausnahmefälle eines gewerblichen Grundstückshandels ohne Überschreiten der sog. Drei-Objekt-Grenze sind nicht abschließend. Für die Beurteilung einer möglichen Überschreitung der Grenzen der privaten Vermögensverwaltung sind alle feststehenden Indizien innerhalb der gesamten überschaubaren Tätigkeit des Steuerpflichtigen in eine Gesamtwürdigung einzubeziehen.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2

Nachgehend

BFH (Urteil vom 19.02.2009; Aktenzeichen IV R 12/07)

BFH (Urteil vom 19.02.2009; Aktenzeichen IV R 12/07)

Tatbestand

Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob die Veräußerung des Wohn- und Geschäftshauses unter der Anschrift B, durch die damalige C und O GbR (GbR) als Veräußerung im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels zu qualifizieren ist.

Die Kläger zu 1. und 2. waren je zur Hälfte an der vormaligen Bauherrengemeinschaft C/O in der Rechtsform einer GbR beteiligt. Der Kläger zu 1. war im Streitjahr Dachdeckermeister und Gesellschafter-Geschäftsführer des Dachdeckerbetriebs C GmbH. Er war außerdem Gesellschafter des Baustoffgroßhandels C und GGmbH und ferner an vier Bauherrengemeinschaften (BHG) beteiligt. Der im Jahre 1975 geborene Kläger zu 2. war von Beruf Zimmerer. Als Angestellter der „O OHG” erzielte er im Streitjahr Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit in Höhe von 24.000,– DM. Er war ferner Beteiligter der BHG O/L und erzielte aus dieser Beteiligung nach eigenen Angaben in seiner Einkommensteuererklärung 1998 negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.H. von 24.783,– DM. Zumindest noch im Jahre 1997 war er schließlich auch noch Beteiligter einer weiteren BHG, der O/M BHG, woraus er ebenfalls negative Einkünfte i.H. von 10.051,– DM erzielte.

Die GbR erwarb am 20.12.1996 das Grundstück unter der postalischen Anschrift B und errichtete hierauf in den Jahren 1997 und 1998 ein Großobjekt mit fünf Gewerbe- und 20 Wohneinheiten. Die Herstellungskosten betrugen insgesamt 4.761.582,32 DM (brutto). Die gesamte Wohn- und Nutzfläche dieses Objekts beträgt 2.218 m²; hiervon entfallen 1.600 m² auf die Wohneinheiten und 618 m² auf die Gewerbeeinheiten. Die Fertigstellung des Objekts erfolgte am 30.11.1998, die Fertigbauabnahme am 18.12.1998. Das gesamte Objekt wurde von der GbR mit notariell beurkundetem Vertrag vom 22.12.1998 an die Fa. X GbR zum Preis von 7.000.000,– DM weiterveräußert (Veräußerungsgewinn = 1.172.783,53 DM). Nutzen und Lasten gingen am 30.12.1998 auf die Erwerberin über. Zum Zeitpunkt des Verkaufs waren alle Einheiten des Objekts vermietet. Nach Verkauf des Objekts wurde die GbR aufgelöst.

In ihrer am 13.9.1999 bei dem Beklagten eingereichten Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 1998 machte die GbR bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung einen Werbungskostenüberschuss in Höhe von 258.607,– DM geltend, der je zur Hälfte auf die beiden Feststellungsbeteiligten aufgeteilt werden sollte.

Mit unter den Vorbehalt der Nachprüfung gemäß § 164 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO) gestelltem Feststellungsbescheid vom 25.10.1999 folgte der Beklagte dieser Steuererklärung zunächst.

Am 2.10.2001 begann der Beklagte mit einer Betriebsprüfung bei der Klägerin, die sich auf die Jahre 1997 und 1998 erstreckte und mit Bericht vom 12.10.2001 abgeschlossen wurde. Der Prüfer stellte sich auf den Standpunkt, dass der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Grundstückskauf, Bebauung und Weiterverkauf ein Anzeichen dafür sei, dass eine Verkaufsabsicht bereits von Anfang an bestanden habe. Bei einem zeitlichen Abstand von nur zwei Jahren zwischen dem Erwerb und der Weiterveräußerung seien an die Widerlegung der Vermutung einer Verkaufsabsicht von Anfang an strenge Anforderungen zu stellen. Je enger der zeitliche Abstand, umso strenger seien die Anforderungen an die Widerlegung. Da im Streitfall der Abstand extrem kurz gewesen sei – der Verkauf erfolgte unmittelbar nach der Fertigbauabnahme – sei „ohne weiteres davon auszugehen”, dass zumindest auch die Ausnutzung des Vermögenswertes selbst in Erwägung gezogen worden sei. Dies sei für die Annahme einer gewerblichen Betätigun...