FG München Urteil vom 10.02.2009 - 2 K 1335/06

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nicht vertragsgemäß durchgeführter Ehegatten-Pachtvertrag steuerlich unbeachtlich. keine Einkünfteerzielungsabsicht bei nicht auf Dauer angelegter kurzfristiger Verpachtung bzw. dauerhaft nur verlustträchtig möglicher Verpachtung eines Hotelgrundstücks

Leitsatz (redaktionell)

1. Ein Pachtvertrag zwischen Ehegatten über ein Hotelgrundstück hält mangels tatsächlicher Durchführung der vertraglichen Hauptpflichten einem Fremdvergleich nicht Stand, wenn u.a. der Ehemann als Eigentümer zeitweise ohne erkennbare Beendigung des Pachtverhältnisses mit der Ehefrau das Objekt teilweise bzw. ganz an andere Pächter verpachtet hat und die Ehefrau die vereinbarte Pacht über Jahre hinweg nur teilweise, in einzelnen Jahren überhaupt nicht gezahlt hat.

2. Werbungskostenüberschüsse aus der Verpachtung des Hotelgrundstücks an fremde Dritte können mangels auf Dauer angelegter Verpachtung infolge fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, wenn zum einen nur befristete Pachtverträge abgeschlossen worden sind und innerhalb dieser befristeten Zeiträume kein Gesamtüberschuss erzielt werden konnte und wenn zum anderen eine unveränderte Fortführung der bisherigen Nutzungsart (Verpachtung des nicht modernisierten Objekts mit geringer Hotelkapazität von 35 Betten und unzureichenden Gastraummöglichkeiten) die Erzielung von Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung auch für die Zukunft ausschließt, ein rentabler Betrieb des Objekts in seinem bisherigen Zustand weder in Eigenbetrieb noch mittels Fremdverpachtung des Gesamtobjekts oder des Restaurants erreicht werden kann, die erforderlichen Umbaumaßnahmen nicht finanziert werden können und die vom Verpächter bisher vorgenommenen Maßnahmen nur zur Verlustreduzierung, nicht aber zur Herstellung einer Überschusssitution geeignet sind.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6, Abs. 2 S. 1 Nr. 2, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1, § 12 Nr. 1

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 24.02.2010; Aktenzeichen IX B 53/09)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

I.

Streitig ist, ob das beklagte Finanzamt – FA – bei der Einkommensteuerfestsetzung für 2003 im Wege der Schätzung zu Recht Verluste des Klägers aus Vermietung und Verpachtung wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht berücksichtigt hat.

Die Kläger sind zur Einkommensteuer zusammen veranlagte Ehegatten.

Der Kläger erwarb mit Vertrag vom 17. März 1988 ein Hotelgrundstück „A” (Objekt A) in B, C-Str. 1, wobei der Gesamtkaufpreis in Höhe von 3.500.000 DM zuzüglich Nebenkosten zu ca. 2 Mio EUR fremd finanziert worden sein soll. Mit Wirkung ab dem 1. Januar 1989 verpachtete der Kläger das Objekt A mit Ausnahme des Bädertrakts, der von den Klägern genutzten Privatwohnung und der medizinisch genutzten Räume an die Klägerin (§ 1 des Pachtvertrags vom August 1988). Als fixer Anteil des Pachtzinses wurde jährlich 144.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart (§ 3 des Pachtvertrags). Die Klägerin betrieb im Objekt A ab 1989 das „Kur- und Berghotel A”, das aus einem Hotel- und einem Gaststättenbetrieb bestand. Ab 1991 wurde der Pachtzins wegen des im Rahmen des Hotelbetriebs eingetretenen Umsatzrückgangs um die Hälfte auf jährlich 72.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer reduziert.

Ab dem 1. Januar 1999 verpachtete der Kläger den Gaststättenbetrieb an Frau D E und Herrn F G zu einem monatlichen Pachtzins in Höhe von 2.000 DM netto zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer (Pachtvertrag vom 1. März 1999). Die Pächter kündigten bereits am 23. Juli 1999 mit Wirkung zum 31. Oktober 1999 wegen zu niedriger Erlöse. Daraufhin betrieb die Klägerin das gesamte Objekt zunächst wieder allein. Ab 1. Juli 2002 schloss der Kläger einen Pachtvertrag mit Herrn H I über den gesamten Hotel- und Gaststättenbetrieb für die Dauer von 5 Jahren (Pachtvertrag vom 18. Juni 2002). Der monatliche Pachtzins sollte 2.490 EUR ohne Mehrwertsteuer betragen. Der Kläger beendete dieses Pachtverhältnis mit außerordentlicher Kündigung vom 20. Februar 2003 wegen ausbleibender Pachtzahlungen. Am 17. Juni 2003 schloss schließlich die Klägerin mit der J & L GbR, deren Gesellschafter die Tochter der Kläger und deren Lebensgefährte waren, einen „Gaststätten-Pachtvertrag” über das gesamte Objekt mit einer Pachtdauer von 2 ½ Jahren (Gaststätten-Pachtvertrag vom 17. Juni 2003). Hierbei sollte wegen der von dem Pächter durchzuführenden Renovierungsarbeiten keine Pacht berechnet werden. Nach Beendigung der Pachtzeit zum 31. Dezember 2005 wurde das Pachtverhältnis mit der J & L GbR nicht mehr fortgeführt. Nach einem Wasserschaden im Winter 2005/2006 wurde der Hotelbetrieb vollständig eingestellt.

Die in den Jahren von 1988 bis einschließlich 2001 vom Kläger geltend gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung des Objekts A in Höhe von insgesamt 2.659.019 DM und die von der Klägerin geltend gemachten Verluste aus dem Hotel- und Gaststättenbetrieb in Höhe von insgesamt 2.113.831 DM w...