Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 5.3.2.4.4 Anschaffungsnahe Aufwendungen

Rz. 174

Nach bisheriger Rspr. und Verwaltungsmeinung führten anschaffungsnahe Aufwendungen zu nachträglichen Herstellungskosten. Anschaffungsnaher Aufwand war gegeben, wenn innerhalb kurzer Zeit nach der Anschaffung, regelmäßig drei Jahre, Aufwendungen getätigt wurden, die im Verhältnis zum Kaufpreis des Gebäudes hoch waren, regelmäßig mehr als 15 % (Rechnungspreis der Aufwendungen ohne USt), da die Höhe der Aufwendungen eine wesentliche Verbesserung indizierte.^[1] Nachdem die Rspr.^[2] die Auffassung aufgegeben hatte, eine "Generalüberholung" führe allein wegen der Höhe der Aufwendungen stets zu Herstellungskosten, konnte die Höhe der Aufwendungen allein kein Kriterium mehr zur Abgrenzung des Erhaltungsaufwands vom Herstellungsaufwand sein. Der BFH hatte daher die Rechtsfigur des anschaffungsnahen Aufwands aufgegeben, da er hierfür keine Rechtsgrundlage sah.^[3]

Rz. 175

Der Gesetzgeber hat als Reaktion auf diese Rspr. durch das StÄndG 2003 v. 15.12.2003^[4] den Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gesetzlich verankert. Die neue Vorschrift bestimmt, dass zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne USt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Nicht hierzu gehören Maßnahmen zur Erweiterung eines Gebäudes i. S. d. § 255 Abs. 2 S. 1 HGB (Rz. 165ff.) sowie Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen, die jährlich üblicherweise anfallen.^[5]

Rz. 176

Damit ist die Rechtsfigur des anschaffungsnahen Aufwands Gesetz geworden. Die Neuregelung gilt nach § 52 Abs. 16 S. 7 bis 9 EStG erstmals für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen wird. Beginn einer Baumaßnahme ist der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wird, sofern es sich um eine genehmigungspflichtige Maßnahme handelt, bzw. bei genehmigungsfreien Maßnahmen, für die Bauunterlagen einzureichen sind, der Zeitpunkt der Einreichung der Unterlagen.

Rz. 177

Für Baumaßnahmen, die unter die gesetzliche Neuregelung fallen können, ist zunächst zu prüfen, ob Anschaffungskosten gegeben sind. Ist dies der Fall, gibt es für die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG keinen Anwendungsbereich mehr.

Rz. 178

Liegen keine Anschaffungskosten vor, ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu prüfen, ob anschaffungsnahe Aufwendungen vorliegen. Der Anwendungsbereich der Vorschrift beschränkt sich auf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, er gilt nicht für Schönheitsreparaturen. Diese beseitigen Mängel, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache entstanden sind, wie Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.^[6]

Rz. 179

Liegt für eine Wohnung eines erworbenen Gebäudes eine Standardanhebung vor und entstehen damit insoweit Anschaffungskosten, während für eine andere Wohnung lediglich Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden, können für diese Aufwendungen anschaffungsnahe Aufwendungen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vorliegen. Zur Bestimmung der 15-%-Grenze ist dann aber nur auf die Aufwendungen für diese Wohnung abzustellen, die ins Verhältnis zu setzen sind zum anteiligen Kaufpreis für diese Wohnung.

Das gilt auch, wenn für ein Gebäude durch Baumaßnahmen eine Standardanhebung erfolgt und somit Anschaffungskosten vorliegen, daneben aber auch Modernisierungsmaßnahmen getätigt werden. Die 15-%-Grenze ist allein aufgrund der Höhe der Modernisierungsmaßnahmen zu bestimmen.

Rz. 179a

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind alle baulichen Maßnahmen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt oder die Betriebsbereitschaft des Gebäudes hergestellt wird.

Unabhängig von der handelsrechtlichen Einordnung gehören dazu sämtliche Aufwendungen für Baumaßnahmen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch die Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. Hierzu gehören Aufwendungen für die Instandsetzung oder Erneuerung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung, die – ohne die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – vom Grundsatz her als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen wären. Erfasst werden auch sog. Schönheitsreparaturen wie das Tapezieren, Streichen der Wände, Decken und Fußböden, der Heizkörper, der Innen- und Außentüren sowie der Fenster. Weitere Voraussetzung ist, dass die hierfür angefallenen Aufwendungen, ggf. mit weiteren Kosten für bauliche Maßnahmen, ohne USt, 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Der...