Hessisches FG Urteil vom 06.09.2005 - 3 K 1340/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bewertung eines Grundstücks unter dem Bodenwert bei langfristiger Ertraglosigkeit

Leitsatz (redaktionell)

Die langfristige Ertraglosigkeit eines Grundstücks wegen ungünstiger Pachtbedingungen kann zu einer Bewertung des Grundstücks unter dem Bodenwert führen (§ 145 Abs. 2 Satz 2 BewG) (gegen BFH-Urteil vom 8.10.2003 II R 27/02 BStBl II 2004, 179).

Normenkette

ErbStG § 10; BewG § 146 Abs. 7, § 145 Abs. 3, § 9 Abs. 2; BBauG §§ 194, 199; WertV § 6 Abs. 1, § 19

Streitjahr(e)

1997

Nachgehend

BFH (Urteil vom 11.06.2008; Aktenzeichen II R 71/05)

Tatbestand

Die Kläger bilden eine Erbengemeinschaft. Zu dem auf sie übergegangenen Nachlass gehört ein landwirtschaftlicher Besitz, der unter dem Namen „ H. „ bekannt ist. Zwischen den Beteiligten ist der Grundbesitzwert für die zu H. gehörende Gebäude- und Freifläche ..., streitig. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Kläger haben H. als Nacherben geerbt. Vorerbin war die Erblasserin .

1990 hat die Erblasserin in einem notariell beurkundeten Vertrag auch den restlichen Grundbesitz des H. an D. verpachtet. Die Dauer des Pachtvertrages wurde auf…Jahre vereinbart . Eine vorzeitige Kündigung des Pachtvertrages war nur bei einem Pachtrückstand von mehr als zwei Jahren möglich . Die Höhe der jährlichen Pacht wurde mit ...,-- DM vereinbart; die Pacht war an den Lebenshaltungskostenindex eines Vier-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts gebunden . Den Erhaltungsaufwand für die bereits vorhandenen, zum Teil unter Denkmalschutz stehenden Gebäude, hat die Verpächterin übernommen. Zum weiteren Inhalt wird Bezug genommen auf den Wortlaut des Pachtvertrages (Bl. 55 ff. Bew-A).

Nachdem das Finanzamt von der zuständigen Erbschaftsteuerstelle aufgefordert worden war, den Grundbesitzwert für H. festzustellen, haben die Kläger einen Grundbesitzwert von 0 DM erklärt, den sie mit der langfristigen Ertraglosigkeit des Grundstücks und mit den ungünstigen Pachtbedingungen begründet haben. Das Finanzamt hat sich dieser Begründung nicht angeschlossen, sondern den Grundbesitzwert für das im Außenbereich liegende Grundstück, für das keine Bodenrichtwerte vorlagen, als Mindestwert nach § 146 Abs. 6 Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. Zu diesem Zweck hat es in Abstimmung mit dem zuständigen Gutachterausschuss das Grundstück in zwei Teilflächen aufgeteilt. Auf einer Teilfläche hat es Baulandqualität mit einem Wert von 200,-- DM/qm angenommen und für die Restfläche einen Wert von 8,-- DM/qm angesetzt. Auf dieser Grundlage hat das Finanzamt den Grundbesitzwert mit Bescheid vom 23.07.1999 auf ...,-- DM festgestellt und zu gleichen Teilen auf die Miterben verteilt.

Gegen den Feststellungsbescheid haben die Kläger fristgerecht Einspruch eingelegt und zu dessen Begründung ein Wertgutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorgelegt. Auf dieses Gutachten, das der Gerichtsakte anliegt, wird Bezug genommen. Der Sachverständige hat den Bodenwert weitgehend mit den gleichen Wertansätzen wie das Finanzamt ermittelt. Als vorläufigen Ertragswert ohne Berücksichtigung des langfristigen Pachtvertrages hat der Sachverständige unter Einschluss des Bodenwerts zum Bewertungsstichtag einen Wert von ...,-- DM errechnet. Diesem Wert hat er die Auswirkungen des Pachtvertrages gegenübergestellt, indem er die Differenz zwischen einer für angemessen gehaltenen Jahrespacht von ...,-- DM und dem vereinbarten Pachtzins von höchstens ...,-- DM für die Restlaufzeit des Pachtvertrages kapitalisiert hat. Die so ermittelte Ertragswertminderung von ...,-- DM führt nach Auffassung des Gutachters zum Bewertungsstichtag zu einem negativen Ertragswert und damit zu einem Verkehrswert des Bewertungsobjekts von 0 DM.

Das Finanzamt hat sich den Ausführungen des Gutachtens im Ergebnis nicht angeschlossen und den Einspruch mit Entscheidung vom 19.03.2002 abgewiesen. Dagegen richtet sich die vorliegende Klage.

Zur Begründung nehmen die Kläger im Wesentlichen Bezug auf das Verkehrswertgutachten des Sachverständigen und weisen ergänzend darauf hin, dass die 1990 vereinbarte Pacht nicht kostendeckend sei, zumal für die zum Teil unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein erhöhter Erhaltungsaufwand zu leisten sei. Die Verpachtung des Grundstücks werde aus diesem Grund von dem Finanzamt ertragsteuerlich als Liebhaberei behandelt. Zu den im Streitfall zu berücksichtigenden wertbeeinflussenden Faktoren gehöre gemäß § 5 Abs. 2 der Wertermittlungsverordnung (WertV) der ungünstige Pachtvertrag, an den die Erben auch dann gebunden seien, wenn zwischen der vereinbarten und der am Markt erzielbaren Pacht ein offensichtliches Missverhältnis bestehe.

Die Kläger beantragen,

den Bescheid über die Feststellung des Grundsbesitzwertes zum 26.01.1997 vom 23.07.1999 in der Fassung der Einspruchsentscheidung vom 19.03.2002 zu ändern und den Grundbesitzwert auf 0 DM/EUR festzustellen.

Das Finanzamt beantragt,

die Klage abzuweisen.

Es ist unter Bezugnahme auf seine Einspruchsentscheidung vom 19.03.2002 der ...