Landesgrundsteuergesetz Hessen / 4. Ansatz des Bodenrichtwertes (Abs. 2)

a) Bodenrichtwert (Abs. 2 Satz 1)

Rz. 301

^{[Autor/Stand]} § 7 Abs. 2 HGrStG regelt den Zähler der Formel in Absatz 1, den Bodenrichtwert. Dies ist der zum jeweiligen Hauptveranlagungszeitpunkt nach § 8 Abs. 1 Satz 2 HGrStG ermittelte Bodenrichtwert nach § 196 BauGB der Bodenrichtwertzone, in der das Grundstück liegt. Für die bevorstehende Hauptveranlagung gelten die Bodenrichtwerte zum 1.1.2022, da dies der Hauptveranlagungszeitpunkt ist (Rz. 324).

Rz. 302

^{[Autor/Stand]} Nach § 196 Abs. 1 BauGB sind Bodenrichtwerte flächendeckende durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands. Der Landesgesetzgeber hat sich dafür entschieden, diese als Bezugsgröße für die Lageabstufung mittels Faktor im äquivalenztheoretisch begründeten Landesmodell zur Grundsteuer B zu nehmen (Rz. 48 ff.). Grundstücksindividuelle Anpassungen der Bodenrichtwerte im Einzelfall, die z. B. bei Verkehrswertermittlungen für steuerliche und außersteuerliche Zwecke in Betracht kommen können (z. B. bei vom Richtwertgrundstück abweichenden wertrelevanten Grundstücksmerkmalen), haben hierbei ganz bewusst nicht zu erfolgen. Denn es geht um die Abbildung durchschnittlicher Lagewerte und nicht um die Ermittlung grundstücksscharfer Bodenwerte (vgl. auch Rz. 61).

Rz. 303

^{[Autor/Stand]} Nach § 7 Abs. 2 Satz 1 HGrStG ist maßgeblich für die Faktorberechnung der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone, in der das Grundstück liegt. Dabei kommen grundsätzlich alle Bodenrichtwerte in Betracht, die für die in Anlage 5 zu § 16 Abs. 3 ImmoWertV^[4] genannten Kategorien (B, R, E, SF) festgestellt werden. Ohne Bedeutung sind dabei die für Flächen der Land- und Forstwirtschaft (LF) festgestellten Bodenrichtwerte, da diese Flächen der Grundsteuer A unterliegen, für die das Bundesrecht und nicht das landesgesetzliche Flächen-Faktor-Verfahren gilt (Rz. 82, Rz. 5).

Rz. 304

^{[Autor/Stand]} Der Landesgesetzgeber hat in den Sätzen 2 bis 5 ergänzend zu Satz 1 Sondertatbestände geregelt.

b) Mehrere Bodenrichtwerte (Abs. 2 Satz 2)

Rz. 305

^{[Autor/Stand]} § 7 Abs. 2 Satz 2 HGrStG regelt den Fall, dass sich das Grundstück flächenmäßig über mehr als eine Bodenrichtwertzone erstreckt. Er sieht für solche Fälle eine flächenanteilige Berechnung vor. Für jede in einer Bodenrichtwertzone gelegene Grundstücksteilfläche wird der jeweilige Bodenrichtwert mit dem Quotienten aus der Grundstücksteilfläche und der Fläche des Grundstücks (jeweils in Quadratmetern) multipliziert; die Summe dieser Produkte ist als Bodenrichtwert der wirtschaftlichen Einheit anzusetzen.

Beispiel:

Ein Grundstück mit einer Fläche von 1.000 m² erstreckt sich zu 800 m² auf die Bodenrichtwertzone 1 (Bodenrichtwert = 200 EUR) und zu 200 m² auf die Bodenrichtwertzone 2 (Bodenrichtwert = 150 EUR).

Berechnung:

Grundstücksteilfläche 800 m2:	BRW 200 EUR × 800 m2/1.000 m2 =	160 EUR
Grundstücksteilfläche 200 m2:	BRW 150 EUR × 200 m2/1.000 m2 =	30 EUR
Summe	160 EUR + 30 EUR =	190 EUR

Für das Grundstück (wirtschaftliche Einheit) ist ein Bodenrichtwert von 190 EUR anzusetzen.

Rz. 306

^{[Autor/Stand]} Mit § 7 Abs. 2 Satz 2 HGrStG wird erreicht, dass bei Vorliegen mehrerer Bodenrichtwerte für Teilflächen einer wirtschaftlichen Einheit, diese stets entsprechend ihrer Flächengewichtung in die Ermittlung des für das gesamte Grundstück anzuwendenden Faktors einfließen.^[8]

c) Deckungsgleiche Bodenrichtwertzonen (Abs. 2 Satz 3)

Rz. 307

^{[Autor/Stand]} Bodenrichtwertzonen können sich in begründeten Fällen deckungsgleich überlagern.^[10] Dies bedeutet, dass für ein räumlich abgegrenztes Gebiet – eine Zone – zwei oder mehr Bodenrichtwerte vorliegen. Diese unterscheiden sich z.B. nach ihrer Höhe und nach der Art der baulichen Nutzung (z.B. Wohnbaufläche und gewerbliche Fläche).

Rz. 308

^{[Autor/Stand]} § 7 Abs. 2 Satz 3 HGrStG regelt, dass in solchen Fällen der niedrigste dieser Bodenrichtwerte als lagebezogener Anknüpfungspunkt für die Faktorberechnung zu verwenden ist. Dies ist eine verwaltungsvereinfachende Lösung, die dem Ziel des Gesetzes entspricht, für den Ansatz des Bodenrichtwertes nicht auf die individuellen Merkmale einzelner Grundstücke abzustellen (es kann dahingestellt bleiben, welchem der deckungsgleichen Bodenrichtwerte das Grundstück seiner Art nach am ehesten entspricht)^[12]. Der Ansatz des niedrigsten der deckungsgleichen Werte ist eine systemgerechte, verwaltungspraktikable und für die betroffenen Steuerzahler günstige Lösung. Der Landesgesetzgeber hat sie anderen Lösungsmöglichkeiten (z.B. Ansatz des höchsten Wertes; Ansatz eines Mittelwertes; Ansatz nach den individuellen Grundstücksmerkmalen) vorgezogen.

d) Zonen ohne festgestellten Bodenrichtwert (Abs. 2 Satz 4 Alt. 1)

Rz. 309

^{[Autor/Stand]} Für bestimmte Bodenrichtwertzonen (z.B. solche mit bleibenden Gemeinbedarfsflächen) lassen sich mangels vorliegender Vergleichspreise aus Verkäufen häufig keine Bodenrichtwerte ableiten. In diesen Fällen können die Gutachterausschüsse symbolische Bodenrichtwerte festlegen (in Hessen im Format 0,01 EUR/m^...