Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 11a ... / D. Verteilung des Erhaltungsaufwands bei Miteigentümern (§ 11a Abs 3 EStG)

Rn. 16

Stand: EL 165 – ET: 06/2023

Nach § 11a Abs 3 EStG muss aus Gründen der einfacheren Handhabung der Erhaltungsaufwand bei Miteigentümern in gleicher Weise auf zwei, drei, vier oder fünf Jahre verteilt werden; Entsprechendes galt auch schon nach § 82h Abs 3 EStDV aF. Der Verteilungszeitraum kann daher nur einheitlich gewählt werden.

§ 11a Abs 3 EStG gilt dem Wortlaut und der ratio legis nach bei allen zivilrechtlichen Formen des mehrheitlichen Eigentums (Miteigentum, Gesamthandseigentum) und auch bei wirtschaftlichem Eigentum. Die Regelung gilt daher zB auch für Personengesellschafter und Mitglieder einer Erbengemeinschaft, ebenso bei Nutzungsberechtigten, etwa Vorbehaltsnießbrauchern (Bruckmeier in K/S/M, § 11a EStG Rz D 1); hier ist ggf eine gesonderte Feststellung nach § 180 Abs 2 AO vorzunehmen (Schmieszek in Bordewin/Brandt, § 11a EStG Rz 15).

Insbesondere bei größeren Altobjekten erfolgt die Sanierung häufig im Rahmen von sog Erwerbermodellen. Hierbei wird ein renovierungsbedürftiges Objekt vom Bauträger aufgekauft und in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Besitzübergabe an den Erwerber erfolgt idR erst nach Beendigung der Sanierungsmaßnahmen.

Bei der Sanierung von solchen Gesamtobjekten (zB Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen) soll nach Ansicht der FinVerw eine gesonderte und einheitliche Feststellung der Grundlagen für die Steuerermäßigung erfolgen (so zu § 7h EStG OFD Rostock, DStR 2003, 1755 und OFD Berlin, StEK § 11b EStG Nr 84, 190; dazu auch Pfirrmann in Kirchhof/Seer, § 11a EStG Rz 2, 21. Aufl). Dies hat die FinVerw jetzt nochmals bestätigt: Nach dem Ergebnis der Erörterungen der obersten FinBeh des Bundes und der Länder ist in Fällen, in denen ein Bauträger/Initiator Objekte an mehrere Erwerber veräußert und Baumaßnahmen (Sanierungsmaßnahmen) an einem Gesamtobjekt durchgeführt hat, eine gesonderte und einheitliche Feststellung der Grundlagen ua der Sonderbehandlung von zu verteilendem Erhaltungsaufwand (§§ 11a und 11b EStG) durchzuführen. Dadurch soll eine Mehrfachbelastung durch gleichgerichtete Sachverhaltsermittlungen bei verschiedenen Wohnsitz-FA vermieden sowie eine einheitliche Rechtsanwendung und sachgerechte Besteuerung sichergestellt werden (Einzelheiten dazu OFD NRW 26.03.2020, S 2198b-2017/0009-St 231, EStG-Kartei NW § 7i EStG Nr 803).

Nicht von § 11a Abs 3 EStG erfasst werden Wohnungseigentümer; dies folgt aus der Verweisung in § 11a Abs 4 EStG auf § 7h Abs 3 EStG. Die Wohnungseigentümer sind mithin nicht entsprechend gebunden.