Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 15 ... / Schrifttum:

Küspert, Anteilsveräußerungen und gewerblicher Grundstückshandel, DStR 2007, 746;

Lüdicke, Anteilsveräußerungen bei Immobiliengesellschaften – weitere Klärung der Besteuerung des gewerblichen Grundstückshandels, WPg 2007, 700;

Günters, GewStPfl von Gewinnen aus der Veräußerung oder Aufgabe von Mitunternehmeranteilen an Grundstücks-PersGes, FR 2008, 867.

Rn. 134

Stand: EL 172 – ET: 04/2024

Vom GrS BFH BStBl II 1995, 617 nicht entschieden wurde die Frage, ob die "Drei-Objekt-Grenze" mittelbar auch in Fällen anzuwenden ist, in denen nicht die grundstücksverwaltende PersGes selbst aus ihrem Gesamthandsvermögen Objekte veräußert, sondern der Gesellschafter Anteile an vermögensverwaltenden Grundstücks-Gesellschaften veräußert.

Tz 18 des Grundsatzerlasses (BMF BStBl I 2004, 434) kommt unter Berufung auf § 39 Abs 2 Nr 2 AO zu dem Ergebnis, dass schon die kurzfristige Veräußerung eines Anteils an einem Immobilienfonds, der vier Objekte besitzt, beim Gesellschafter Gewerblichkeit auslöst, da die Veräußerung des Gesellschaftsanteils einer anteiligen Grundstücksveräußerung gleichgestellt wird (so schon BFH vom 07.03.1996, BStBl II 1996, 369). Gleiches gilt, wenn vier oder mehr Anteile an isoliert vermögensverwaltenden, jedoch gewerblich geprägten (Objekt-)PersGes veräußert werden: BFH vom 29.06.2011, BFH/NV 2012, 16; BFH vom 05.06.2008, BStBl II 2010, 974; BFH vom 28.11.2002, BStBl II 2003, 250.

Anders bei unentgeltlichem Erwerb: BFH vom 15.03.2000, BFH/NV 2000, 1032).

Konsequent in sich lässt der Erlass des BMF auch hier wieder die Ausnahme zu, dass dies nur für Gesellschafter gilt, die zu mindestens 10 % an der jeweiligen Gesellschaft beteiligt sind, oder dass eine Beteiligung von weniger als 10 % einen Verkehrswert von mehr als EUR 250 000 hat (hierzu s Rn 133); BMF BStBl I 2004, 434 Tz 18. "Lieschen Müller" kann also ungestraft Anteile an beliebig vielen Immobilienfonds mit beliebig vielen Objekten in beliebiger Anzahl veräußern; mit einer mindestens 10 %igen Beteiligung an einem Immobilienfonds kann ein Gesellschafter aber zum "Großanleger" avancieren und steuerlich als gewerblicher Grundstücks-Unternehmer qualifiziert werden.

Für Grundstücksgemeinschaften (Bruchteilsgemeinschaften) gelten die Ausführungen entsprechend (BMF aaO Tz 18).

Der BMF BStBl I 2004, 434 führt folgende Bsp an:

• Die zeitlich zusammenhängende Veräußerung von drei Beteiligungen an Immobilienfonds, zu deren Gesellschaftsvermögen jeweils ein Grundstück gehört, führt nicht zur Gewerblichkeit.
• Die zeitnahe Veräußerung von zwei Beteiligungen an Immobilienfonds, zu deren Vermögen jeweils zwei Grundstücke gehören, führt zur Gewerblichkeit.

Die Gesamtschau von Gesellschaft und Gesellschafter gilt auch bei gewerblichen Grundstücks-PersGes, obwohl § 15 EStG (Einheitstheorie) eigentlich der quotalen Betrachtung nach § 39 Abs 2 Nr 2 AO vorgeht, so jedenfalls der BFH ausführlich mwN (BFH vom 05.06.2008, BFH/NV 2008, 1751). Die für die gewerbliche PersGes geltende Einheitstheorie, die an die Stelle der aufgegebenen Bilanzbündeltheorie getreten ist (s Rn 12c), ist also zugunsten einer wertenden Gesamtschau durchlässig geworden, allerdings mit der Einschränkung, dass es sich um eine 100 %ige Beteiligung handelt (BFH vom 05.07.2005, BStBl II 2006, 160) oder Anteile an mehr als drei gewerblichen oder gewerblich geprägten PersGes veräußert worden sein müssen: BFH vom 05.06.2008, aaO zu 1.a.dd. der Begründung. Bei nur einem Anteil s BFH vom 14.12.2006, BFH/NV 2007, 692 unter II.3. der Begründung. Obwohl auf der Ebene der gewerblichen PersGes nach § 180 Abs 1 Nr 2 EStG ein nach den §§ 16, 34 EStG tarifbegünstigter Gewinn festgestellt wird, ist er auf ESt-Veranlagungsebene beim Gesellschafter nicht tarifbegünstigt und gewstpfl: auch s Rn 131c.