Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer / Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer Juni 2020

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Betriebskostenabrechnung: Der Begriff der "Fläche" muss nicht erläutert werden

   Rechnet ein Vermieter die Betriebskosten nach Fläche ab, muss er den Abrechnungsmaßstab nicht näher erläutern. Das gilt auch dann, wenn die einzelnen Positionen anhand unterschiedlicher Gesamtflächen verteilt werden.

   Hintergrund

   Die vermietete Wohnung lag in einer Anlage, die aus mehreren Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten bestand. Die Mieter sollten eine Nachzahlung für Betriebskosten zahlen.

   In den Betriebskostenabrechnungen wurden die Betriebskosten nach Fläche umgelegt und Wohn- und Gewerbeflächen getrennt abgerechnet. Der Abrechnung der einzelnen Betriebskostenpositionen lagen verschiedene Gesamtflächen zugrunde. Einige Positionen wurden anhand der Gesamtfläche der Anlage verteilt. Für andere Positionen wurden kleinere Abrechnungskreise, z. B. einzelne Gebäude, gebildet und kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt.

   Eine Erläuterung, aus welchen Gebäudeteilen oder "Hauseingängen" sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die Abrechnungen nicht. Die Mieter waren der Ansicht, dass deshalb die Betriebskostenabrechnungen formell unwirksam waren.

   Entscheidung

   Während die Vorinstanzen den Mietern Recht gaben, entschied der Bundesgerichtshof, dass der Begriff der "Fläche" nicht erläuterungsbedürftig war und die Betriebskostenabrechnungen deshalb nicht formell unwirksam waren.

   Ihre Entscheidung begründeten die Richter wie folgt: Eine Betriebskostenabrechnung genügt den formellen Anforderungen, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Zu den Mindestangaben gehören die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) ist nur geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist.

   Diesen Anforderungen wurden die Betriebskostenabrechnungen im vorliegenden Fall gerecht. Insbesondere bedurfte es keiner weiterer Erläuterung des Umlageschlüssels. Der Verteilungsmaßstab "Fläche" war aus sich heraus verständlich.

   Keine Rolle spielte, dass für einzelne Positionen unterschiedliche Gesamtflächen zugrunde gelegt wurden. Denn auf formeller Ebene genügt die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die der nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenposition zugrunde gelegt worden ist.

   Informationen dazu, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt, gehören nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung.

2. Herstellung von Wohnungen teils zur Vermietung, teils zur Veräußerung: Schuldzinsen müssen aufgeteilt werden

   Bei der Herstellung eines Gebäudes, das teilweise vermietet und teilweise veräußert werden soll, müssen die Herstellungskosten des vermieteten und des veräußerten Gebäudeteils getrennt ermittelt und ausgewiesen werden. Darüber hinaus müssen mit den Darlehen tatsächlich die Aufwendungen beglichen werden, die der Herstellung des zur Vermietung bestimmten Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind.

   Hintergrund

   Die Kläger, die Ehegatten E, errichteten ein Gebäude mit 3 Eigentumswohnungen. 2 Wohnungen wollten sie vermieten, eine an die Tochter T veräußern Zur Finanzierung nahmen sie Darlehen auf. Alle Baurechnungen bezahlten die Kläger über ein einheitliches Baukonto. Eine Aufteilung der Herstellungskosten bzw. eine Zurechnung auf die 2 vermieteten Wohnungen und die veräußerte Wohnung nahmen sie nicht vor, sondern beglichen die Rechnungen jeweils in einem Betrag. Auf das Baukonto flossen die Darlehensmittel sowie die Eigenmittel der Kläger und die Kaufpreisraten der T.

   Die Kläger rechneten die Darlehen insgesamt den 2 vermieteten Wohnungen zu und behandelten die Zinsen in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt teilte dagegen die Zinsen entsprechend den jeweiligen Miteigentumsanteilen an den Wohnungen auf und berücksichtigte nur die auf die 2 vermieteten Wohnungen entfallenden Zinsen als Werbungskosten. Dem folgte das Finanzgericht und wies die Klage ab.

   Entscheidung

   Die Revision hatte keinen Erfolg, da den Klägern nur ein anteiliger Werbungskostenabzug hinsichtlich der Schuldzinsen zustand.

   Dient ein Gebäude nicht nur der Einkünfteerzielung, sondern anteilig auch der (nicht steuerbaren) Selbstnutzung, sind die Zinsen grundsätzlich nur anteilig als Werbungskosten abziehbar. In vollem Umfang sind sie nur dann zu berücksichtigen, wenn das Dar...