Niedersächsisches FG Urteil vom 08.05.2003 - 16 K 12052/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel und 3-Objekt-Grenze bei verbindlichem Verkaufsangebot vor Fertigstellung des letzten Bauabschnitts

Leitsatz (redaktionell)

1. Zu den Voraussetzungen für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels.
2. Wird ein Grundstück noch vor Fertigstellung des letzten Bauabschnitts durch ein verbindliches Verkaufsangebot zum Kauf angeboten und letztlich durch Annahme dieses Kaufangebotes veräußert, ist darin ein wesentliches Indiz für die Annahme der unbedingten Veräußerungsabsicht zu sehen.
3. Je kürzer der Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung ist, umso umwahrscheinlicher ist es, dass die ursprünglich bestandene Absicht der Vermietung oder Eigennutzung lediglich infolge unvorhergesehener Umstände aufgegeben werden musste.
4. Eine fehlende langfristige Kreditbindung kann Indiz für die Annahme einer von vornherein bestehenden Veräußerungsabsicht sein.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2

Streitjahr(e)

1991, 1992, 1993

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 09.02.2004; Aktenzeichen VIII R 56/03)

BFH (Beschluss vom 09.02.2004; Aktenzeichen VIII R 56/03)

Tatbestand

Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Sie wurde mit Vertrag vom 02.04.1991 gegründet. Gegenstand ihres Unternehmens ist nach dem Gesellschaftsvertrag der Verkauf und die Verwaltung von Immobilien aller Art. Gesellschafterinnen waren bei Gründung DK, IV und RH. Die Ehegatten der Gesellschafterinnen waren teilweise als Geschäftsführer von Immobilien- und Projektentwicklungsunternehmen tätig, u.a. der Firma P-GmbH (P-GmbH), die mit der Klägerin zusammen gearbeitet hat.

Die Klägerin kaufte am 8. bzw. 16. März 1991 zwei in W belegene unbebaute Grundstücke zur Größe von 14.057 qm und 455 qm. Die Grundstücke wurden später zu einem Grundstück verschmolzen. Auf dem Grundstück errichtete die Klägerin ihren Planungen entsprechend zwei Hallen und ein Bürogebäude. Die Baukosten begrenzte die Klägerin in Relation zu den Mieteinnahmen der von ihr abgeschlossenen Mietverträge. Mit einem Ende Mai 1991 geschlossen mündlichen Vertrag hatte die Klägerin die P-GmbH beauftragt, alle erforderlichen Abstimmungen mit den am Projekt beteiligten Mietern, Vermietern, Baufirmen und Behörden wahrzunehmen. Die mündliche Vereinbarung wurde von der P-GmbH mit Schreiben vom 31. Mai 1991 bestätigt. In der Vereinbarung wird klargestellt, dass sich die Klägerin Investitionsentscheidungen sowie den Abschluss der Verträge in eigener Zuständigkeit vorbehielt. Ferner wurde die Entlohnung geregelt. Danach erhielt die P-GmbH ein Basishonorar in Höhe von DM 50.000,00 sowie ein Erfolgshonorar, das sich nach den Jahresnettomieten staffelte. Wegen der Einzelheiten wird auf die Vertragsbestätigung vom 31. Mai 1991 verwiesen. Die Klägerin zahlte in 1992 DM 50.000,00 und in 1993 insgesamt DM 150.000,00 an die P-GmbH.

Die Anträge auf Baugenehmigung zum Bau der beiden Hallen wurde am 17. Mai 1991 und zum Bau des Bürogebäudes am 10. März 1992 gestellt. Mit Vertrag vom 8. Juli 1991 erteilte die Klägerin einer Baugesellschaft den Auftrag zur schlüsselfertigen Errichtung einer Halle. Den Auftrag zur Errichtung der zweiten Halle erteilte sie am 1. Juli 1992. Die erste Halle wurde im Oktober 1991, die zweite Halle im September 1992 fertiggestellt. Die Hallen wurden bereits vor Fertigstellung an vier verschiedene Mieter auf die Dauer von 10 Jahren vermietet, und zwar mit Verträgen vom 15. März und 14. August 1991 an einen Möbelmarkt, mit Vertrag vom 10. April 1991 an ein Auslieferungslager, mit Vertrag vom 8. Juli 1991 an einen Textilfachmarkt und mit Vertrag vom 26. August 1991 an einen Schuhmarkt.

Am 17. Februar 1992 wurde der Planungsauftrag für das zu errichtende Bürogebäude an ein Architektenbüro erteilt, dem auch die Bauüberwachung und Bauleitung oblag. Das Anfang Dezember 1992 fertiggestellte Bürogebäude war ebenfalls schon vor Fertigstellung mit Mietvertrag vom 27. Februar 1992 auf die Dauer von 10 Jahren vermietet worden. Die Finanzierung erfolgte in vollem Umfang mit nicht befristeten Krediten.

Spätestens im Oktober 1992 trat die…KG…an die Klägerin heran und bat sie um Abgabe eines notariellen Kaufangebotes für das zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig fertiggestellte Grundstück. Am 21. Oktober 1992 erteilte die Klägerin zu Gunsten einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus ..., ein notarielles Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages (UR-Nr. ...) zum Gesamtkaufpreis von DM 8.034.948,00. In der in dem Kaufvertrag vorgenommenen Aufgliederung des Kaufpreises war der Verkaufspreis für das Grundstück mit den Anschaffungskosten angegeben. Unter Ziffer III. des Vertrages übernahm die Klägerin u.a. die Gewähr für das Bauvorhaben auf der Grundlage des BGB für 5 Jahre ab jeweiliger Abnahme durch sie dergestalt, dass das Gesamtgebäude statisch und handwerklich einwandfrei ausgeführt wird, den Bauvorschriften der Behörden und Mieter entspricht und nach den geltenden Bestimmungen der DIN-Normen und dem derzeitigen Stand der VOB und Techni...