Niedersächsisches FG Urteil vom 15.11.2005 - 13 K 464/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abbruchkosten und Restbuchwert eines zur Vermietung genutzten Wohnhauses als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften, wenn anschließend auf dem Grundstück ein selbstgenutztes Wohnhaus errichtet wird

Leitsatz (redaktionell)

1. Abbruchkosten und der „Restbuchwert” des angeschafften Gebäudes können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn das Gebäude in der Absicht erworben wurde, es für Vermietungszwecke zu nutzen.
2. Entschließt sich der Stpfl., der das Gebäude ursprünglich mit der Absicht erworben hat, es für Vermietungszwecke zu nutzen, später zum Abriss des Gebäudes, dokumentiert dieser Entschluss i.d.R. den wirtschaftlichen Verbrauch des Wirtschaftsguts. Während die Abbruchkosten Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind, können die restlichen Anschaffungskosten als Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (§ 7 Abs. 1 Satz 6 EStG a.F.) geltend gemacht werden.
3. Die private Nutzung des Folgeobjekts ist demgegenüber von untergeordneter Bedeutung i.S. des § 12 Nr. 1 Satz 2 EStG.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1, § 7 Abs. 1 S. 6, § 21 Abs. 2

Streitjahr(e)

1999

Nachgehend

BFH (Urteil vom 31.07.2007; Aktenzeichen IX R 51/05)

BFH (Urteil vom 31.07.2007; Aktenzeichen IX R 51/05)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Behandlung von Abbruchkosten und des „Restbuchwerts” eines abgebrochenen Gebäudes.

Die Kläger erwarben am 11. Mai 1990 ein Grundstück in Hannover, O-straße xx mit aufstehendem Zweifamilienhaus zu einem Kaufpreis von DM 550.000. Das Grundstück hat eine Größe von 1.235 qm und befindet sich im Stadtteil K. Bebaut war es mit einem relativ kleinen Wohnhaus aus den 50iger Jahren des letzten Jahrhunderts. Der Ausbaustandard entsprach der Bauweise der Nachkriegszeit. Der Architekt H stellte im Januar 1999 fest, dass das Haus dünne, ungedämmte Außenwände, unzureichend isolierte Kellerwände, dünne Stahlbetondecken ohne ausreichenden Luft – und Trittschallschutz, unterdimensionierte, einfach verglaste Holzfenster, sowie eine veraltete Haustechnik (Gas-, Strom- und Wasserversorgung) besaß.

Das Haus wurde vermietet. Ab Mai 1998 stand die erste Etage leer. Die Kläger schalteten im April 1998 zwei und im Mai 1998 drei Zeitungsannoncen, in denen sie die Wohnung für eine Einzelperson anboten. In den letzten beiden Anzeigen wurde die Miete um DM 150 reduziert und die Mietdauer auf 1 Jahr begrenzt. Ein Mieter fand sich nicht.

Die Mieterin der Parterrewohnung - Frau K - kündigte am 2. August 1998 zum 28. Februar 1999 den Mietvertrag. Sie führte in dem Kündigungsschreiben erhebliche Mängel der Wohnung auf. Bei Regen dringe Wasser in den Keller ein, so dass die dort lagernden Sachen verkommen würden. Die meisten Fenster hätten nur Einfachverglasung. Sie seien undicht oder ließen sich nur mit großer Anstrengung öffnen. Die Tür zum Freisitz sei so verzogen, dass die Glasscheiben immer wieder reißen würden. Die elektrische Anlage entspreche nicht dem Stand der Technik. Elektrische Hausgeräte müssten einzeln benutzt werden, weil sonst die Sicherungen durchschmelzen würden. Die Versorgung mit Warmwasser reiche nur für ein Wannenbad. Eine gefüllte Badewanne könne nur langsam entleert werden, weil der Abfluss nicht ausreiche. Werde dies nicht beachtet, würde die Küche überfluten.

Die Kläger berieten sich bereits Anfang 1998 mit dem Architekten H wegen einer möglichen Sanierung. Im November 1998 entschlossen sich die Kläger zu einem Neubau.

Da die Tochter der Kläger nach einem größeren Haus suchte, veräußerten die Kläger im November 1998 zum 31. Dezember 1998 ihr eigenes Wohnhaus auf dem Nachbargrundstück (O-str. xx) an die Tochter und ihren Schwiegersohn. Am 11. Dezember 1998 erwarb die ehemalige Mieterin Frau K das Haus des Schwiegersohns.

Am 20. Dezember 1998 wurde der Bauantrag für den Neubau auf dem Grundstück O-str. xx gestellt. Der Entwurfsverfasser war der Architekt H. Nach Erteilung der Baugenehmigung wurde das alte Gebäude im März 1999 abgerissen. Die Kläger errichteten einen Neubau, in den sie selbst einzogen.

Herr H hielt die Mängel des alten Hauses in einer gutachterlichen Stellungnahme vom 28. Januar 1999 fest. Nach den Angaben der Kläger in der mündlichen Verhandlung soll die Stellungnahme für das Amt für Wohnungswesen zwecks Erlangung einer Abrissgenehmigung erstellt worden sein.

Herr H führte in der Stellungnahme aus, dass bei einer Sanierung der gesamte feuchte Keller zu isolieren sei, da die Wand- und Bodendichtungen unwirksam geworden seien. Die Schwammbeseitigung sei gar nicht möglich. Der Kostenaufwand für diese Maßnahmen sei unvertretbar und belaufe sich auf TDM 30. Weiterer Sanierungsbedarf wurde bei der Dämmung, dem Dach, dem Estrich, den Sanitärräumen und der Küche sowie bei der Haustechnik gesehen. Die Gesamtkosten wurden auf TDM 432 veranschlagt. Ein vergleichbarer Neubau wurde mit TDM 395 veranschlagt.

In der Einkommensteuererklärung 1999 wurden die Abbruchkosten und ...