Roscher, GrStG § 34 Erlass wegen wesentlicher Ertragsmin ... / 3.2 Minderung der Ausnutzung

Rz. 29

Ein Teilerlass von der Grundsteuer nach § 34 GrStG setzt bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken gem. § 34 Abs. 2 S. 1 GrStG anstelle der Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks voraus.

Es ist gesetzlich nicht bestimmt, wie die Minderung der Ausnutzung zu bestimmen ist. Nach der Verwaltungsauffassung entspricht die Minderung der Ausnutzung dem Unterschied zwischen der

• normalen Ausnutzung und
• der tatsächlichen Ausnutzung des Gebäudes.^[1]

Der Prozentsatz der Minderung der Ausnutzung ermittelt sich nach folgender Formel:

Prozentsatz der Minderung der Ausnutzung

Unter normaler Ausnutzung ist diejenige Ausnutzung zu verstehen, die für den Betrieb nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig (gewöhnlich) erzielbar wäre. Gemeint ist mithin nicht die optimale Ausnutzung, sondern die im konkreten Einzelfall normalerweise erreichbare – betriebsgewöhnliche – Ausnutzung. In diesem Sinne ist die normale Ausnutzung in der Regel aus dem Durchschnitt der dem Erlasszeitraum vorangehenden 3 Kalenderjahre abzuleiten.^[2] War die Ausnutzung des Grundstücks auch in den dem Erlasszeitraum unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahren in einem ins Gewicht fallenden Maße gemindert, ist das Maß der normalen Ausnutzung aus den Verhältnissen der letzten 3 Kalenderjahre mit ungeminderter Ausnutzung herzuleiten.^[3]

Die normale Ausnutzung ist mit der tatsächlichen Ausnutzung während des Erlasszeitraums zu vergleichen. Der normalen und tatsächlichen Ausnutzung sind hierbei die gleichen Ausnutzungsmaßstäbe, wie z. B. die Bettenbelegung bei Hotelbetrieben, zugrunde zu legen.

Eine Minderung der Ausnutzung kann insbesondere vorliegen, wenn das Grundstück räumlich, zeitlich oder wirtschaftlich in geringem Umfang genutzt wird, als dies normalerweise der Fall ist (s. Rz. 29). Eine Minderung der Erträge bei unveränderter Ausnutzung des Grundstücks ist unerheblich.

Rz. 30

Für die Beurteilung der Minderung der Ausnutzung des Gebäudes können einzelfallbezogen unterschiedliche Merkmale entscheidungserheblich sein. Grundsätzlich ist nach den besonderen Verhältnissen des Betriebs zu entscheiden, welche Merkmale zur Ermittlung des Ausmaßes der Minderausnutzung geeignet sind.

Die räumliche Ausnutzung orientiert sich an der normalerweise genutzten Fläche. Bei völligem Leerstand eines bisher eigengewerblich genutzten Gebäudes beträgt die Minderung der Ausnutzung 100 %. Steht das Gebäude nur teilweise leer, bestimmt sich die Minderung der Ausnutzung in der Regel nach dem Verhältnis der zwangsweise ungenutzten Fläche zur gesamten nutzbaren Fläche. Entsprechendes gilt, wenn zu der wirtschaftlichen Einheit, für die der Grundsteuerwert insgesamt festgestellt worden ist, mehrere Gebäude gehören und eines oder mehrere davon ganz oder teilweise leer stehen.^[4]

Ist die zeitliche Ausnutzung des Gebäudes ein geeigneter Maßstab für die Ermittlung der Minderung der Ausnutzung, kann insbesondere bei einem nur zeitweisen Leerstand des Gebäudes die Minderausnutzung zeitanteilig bestimmt werden.

Eine Minderung der Ausnutzung kann aber auch vorliegen, ohne dass ein Gebäude ganz oder teilweise leer steht. Dies kann beispielsweise bei Kurzarbeit der Fall sein. Die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks ist hier nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten auszulegen (betriebsgewöhnliche Ausnutzung).^[5]

Im Wirtschaftsleben hat sich der Ausnutzungsgrad als ein Maßstab für die erreichte Ausnutzung die Leistungsfähigkeit sämtlicher dem Betrieb zur Verfügung stehenden Betriebsmittel und menschlichen Arbeitsleistungen etabliert. Der Ausnutzungsgrad wird durch das Produktionsvolumen (Ausbringung) oder in Zeiteinheiten (Maschinenstunden, Arbeitsstunden) gemessen. Im vorliegenden Zusammenhang kommt es jedoch nicht auf die Ausnutzung des gesamten Betriebes, sondern auf die Ausnutzung des Grundstücks, für das der Grundsteuererlass begehrt wird, an. Hier ist anhand eines im Einzelfall geeigneten Ausnutzungsmaßstabs der normale Ausnutzungsgrad für das Grundstück zu ermitteln, der dem tatsächlich im Erlasszeitraum erreichten Ausnutzungsgrad gegenüberzustellen ist. Als geeignete Ausnutzungsmaßstäbe kommen insbesondere in Betracht

• bei Produktionsbetrieben der Produktionsmitteleinsatz und der Produktionsausstoß^[6], die Produktionsstunden^[7], der Umsatz^[8] oder die Arbeitsstunden;^[9]
• bei Handelsbetrieben der Mengenumsatz;
• bei Theatern und Kinos die Zahl der belegten Sitzplätze^[10] und
• bei Hotels, Sanatorien und Kurheimen die Bettenbelegung.^[11]

Häufig wird der Umsatz als geeigneter Ausnutzungsmaßstab herangezogen, da dieser in der Regel schnell ermittelbar und gut vergleichbar ist.

Wird ein eigengewerblich genutztes bebautes Grundstück zu unterschiedlichen eigengewerblichen Zwecken genutzt, kann auch eine Kombination aus mehreren Merkmalen bzw. Ausnutzungsmaßstäben in Betracht kommen.

Im Einzelfall ist nach den besonderen Verhältnissen des Betriebs zu entscheiden, welches Merkmal (welcher M...