Roscher, GrStG § 5 Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz

1 Allgemeines

Rz. 1

§ 5 GrStG schränkt die in §§ 3 und 4 GrStG normierten Steuerbefreiungen für zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz ein (§ 3 GrStG Rz. 1, 3).

Grundbesitz, der Wohnzwecken dient, unterliegt grundsätzlich der Grundsteuer. Für Wohnungen gilt dies uneingeschränkt. Lediglich für bestimmte Wohnräume, die zugleich für steuerbegünstigte Zwecke nach §§ 3, 4 GrStG und Wohnzwecke benutzt werden, bestimmt die Vorschrift Ausnahmen von diesem Grundsatz.

Nach der vom Gesetzgeber getroffenen Grundsatzentscheidung ist der Wohnzweck kein steuerbegünstigter Zweck im Sinne des GrStG. Nach Auffassung des Gesetzgebers könne es insbesondere nicht Sache der Gemeinden sein, durch Verzicht auf die Grundsteuer die Mietpreisgestaltung positiv zu beeinflussen. Hierfür gebe es geeignetere Instrumente, wie beispielsweise die Wohngeldgesetzgebung.^[1]

Die Einschränkungen des § 5 GrStG gelten für Dienstwohnungen der Geistlichen und Kirchendiener i. S. d. § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 GrStG sowie für Dienstgrundstücke von öffentlich-rechtlichen Religionsgesellschaften oder jüdischen Kultusgemeinden i. S. d. § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 GrStG nicht (Rz. 9).

Rz. 2

einstweilen frei

[1] S. Gesetzesbegründung zu § 5 GrStG, BT-Drs. VI/3418 v. 4.5.1972, 81.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 3

Nach der Vorschrift ist der zu Wohnzwecken benutzte Grundbesitz grundsätzlich steuerpflichtig.

Lediglich für bestimmte Wohnräume, die zugleich für steuerbegünstigte Zwecke nach §§ 3, 4 GrStG und Wohnzwecke benutzt werden, normiert die Vorschrift Ausnahmen von diesem Grundsatz. Hierzu gehören insbesondere

• Gemeinschaftsunterkünfte der Bundeswehr u. a. (§ 5 Abs. 1 Nr. 1 GrStG),
• Wohnräume in Schüler- und Ausbildungsheimen (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 GrStG),
• Wohnräume für steuerbegünstigte Zwecke (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 GrStG) und
• bestimmte Bereitschaftsräume (§ 5 Abs. 1 Nr. 4 GrStG).

Die vorgenannten Ausnahmen greifen jedoch nicht, wenn es sich um Wohnungen handelt. Nach § 5 Abs. 2 GrStG sind Wohnungen stets steuerpflichtig. Insoweit kommt der Abgrenzung zwischen Wohnräumen und Wohnungen eine besondere Bedeutung zu (Rz. 11).

Rz. 4

einstweilen frei

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 5

Grundbesitz, der Wohnzwecken dient, war bereits nach dem Grundsteuergesetz 1936 grundsätzlich steuerpflichtig. Im Rahmen der Neufassung des Grundsteuergesetzes v. 7.8.1973 (GrStG 1973)^[1] hat die Vorschrift den Regelungsinhalt aus § 5 des Grundsteuergesetzes vom 10.8.1951^[2] und der §§ 15 und 23 der Grundsteuerdurchführungsverordnung (GrStDV) vom 29.1.1952^[3] in sich aufgenommen.

Rz. 6

Nach der Neufassung des Grundsteuergesetzes vom 7.8.1973 (BGBl I 1973, 965) wurde die Vorschrift nur im Zuge der Umbenennung des Bundesgrenzschutzes in Bundespolizei durch das Gesetz zur Umbenennung des Bundesgrenzschutzes in Bundespolizei (BGSUmbenennG) v. 21.6.2005^[4] geändert. Hierbei wurden in § 5 Abs. 1 Nr. 1 GrStG die Wörter "des Bundesgrenzschutzes" durch die Wörter "der Bundespolizei" ersetzt.

Rz. 7

Die Vorschriften zu den Steuerbefreiungen nach §§ 3, 4 GrStG i. V. m. §§ 5-8 GrStG blieben sowohl im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019^[5] als auch in den nachfolgenden Änderungsgesetzen zum Grundsteuergesetz unverändert.

Hinsichtlich der Vorschrift ist insoweit nur formal darauf hinzuweisen, dass das Grundsteuergesetz v. 7.8.1973^[6], das zuletzt durch Artikel 3 des Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetzes v. 16.7.2021^[7] geändert worden ist, gem. § 37 Abs. 1 GrStG erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2025 gilt. Für die Grundsteuer bis einschließlich des Kalenderjahres 2024 findet das Grundsteuergesetz v. 7.8.1973^[8], zuletzt geändert durch Artikel 38 des Jahressteuergesetzes 2009 v. 19.12.2008^[9], nach § 37 Abs. 2 GrStG weiter Anwendung.

Rz. 8

einstweilen frei

[1] Gesetz zur Reform des Grundsteuerrechts vom 7.8.1973, BGBl I 1973, 965.

[2] BGBl I 1951, 519.

[3] BGBl I 1952, 79.

[4] BGBl I 2005, 1818.

[5] Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

[6] BGBl I 1973, 965.

[7] BGBl I 2021, 2931.

[8] BGBl I 1973, 965.

[9] BGBl I 2008, 2794.

1.3 Regelungszusammenhänge

Rz. 9

Die Vorschrift schränkt die Steuerbefreiungen nach §§ 3, 4 GrStG in den Fällen ein, in denen der Grundbesitz zu Wohnzwecken benutzt wird.

Von dem Grundsatz, dass Grundbesitz, der Wohnzwecken dient, nicht nach §§ 3, 4 GrStG steuerfrei ist, normiert die Vorschrift für bestimmte Wohnräume Ausnahmen. Im Anwendungsbereich des § 5 GrStG ist hierbei unerheblich, ob die steuerbegünstigte oder die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt. Insoweit geht § 5 GrStG als Spezialvorschrift der Regelung in § 8 Abs. 2 GrStG vor und bestimmt den Umfang der Steuerbefreiung (Rz. 12).

Die vorgenannten Ausnahmen für Wohnräume greifen aber nicht, wenn es sich um Wohnungen handelt. Diese sind nach § 5 Abs. 2 GrStG stets steuerpflichtig.

Die Vorschrift begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Insbesondere verstößt weder die in § 5 Abs. 2 GrStG getroffene Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers, nach welcher der Wohnzweck kein steuerbegünstigter Zweck im Sinne des Grundsteuergesetzes ist, noch di...