Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 1. Gesamtentgelt

a) Entgelt nur für die Grundstücksnutzung

Rz. 81

^{[Autor/Stand]} Zum Gesamtentgelt rechnet alles das, was der Mieter oder Pächter für die Grundstücksnutzung aufgrund des Miet- oder Pachtvertrags zu zahlen hat. Den Begriff des "Gesamtentgelts" verwendet der Gesetzgeber auch in § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG als Umschreibung der Jahresrohmiete. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass es sich in beiden Fällen um das Entgelt für die Nutzung des bebauten Grundstücks handeln muss. Entgelte, die zwar im Zusammenhang mit der Grundstücksnutzung vereinbart sind, jedoch nicht das Grundstück, sondern andere Leistungen, z.B. die Überlassung von Betriebsvorrichtungen und Maschinen betreffen, bleiben für die Grundstücksbewertung außer Ansatz.

Rz. 82

^{[Autor/Stand]} Für die Frage, was zum Gesamtentgelt rechnet, kommt es entscheidend darauf an, ob dieses Entgelt für die Nutzung des bebauten Grundstücks gezahlt wird. Zur wirtschaftlichen Einheit des bebauten Grundstücks rechnen der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör (§ 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG). Im Wesentlichen geht es in der Praxis darum, die Bestandteile und die Zubehörteile zu bestimmen, die der wirtschaftlichen Einheit des bebauten Grundstücks zuzurechnen sind. Beide Begriffe sind dem bürgerlichen Recht entnommen und daher nach bürgerlich-rechtlichen Grundsätzen auszulegen.

Rz. 83

^{[Autor/Stand]} Zu den Bestandteilen des Grund und Bodens rechnen neben dem Gebäude die Außenanlagen, wie z.B. Einfriedungen, Wege- und Platzbefestigungen, Beleuchtungsanlagen, Gartenanlagen, Außenschwimmbecken und sonstige Anlagen, die der Versorgung und Kanalisation dienen. Zu den Bestandteilen eines Gebäudes, und zwar zu den wesentlichen Bestandteilen, gehören die zu seiner Herstellung eingefügten Sachen (§ 94 BGB). Bei Einrichtungsgegenständen kommt es darauf an, ob sie durch Einpassen in die für sie bestimmte Stelle mit den sie umschließenden Wänden des Gebäudes eine Einheit bilden und damit ihrer Zweckbestimmung "wesentlicher Bestandteil des Gebäudes" zugeführt sind. Dies gilt z.B. für Einbauküchen, die in den vorhandenen Küchenraum eingepasst wurden und daher losgelöst von diesem Raum nicht mehr genutzt werden können. Hier rechnet das Entgelt, das für die Nutzung der Einbauküchen gezahlt wird, zur Jahresmiete. Bei Küchenmöbeln, die lediglich als Küchenblock gekauft und in die Küche hineingestellt werden, liegen dagegen keine Bestandteile des Grundstücks vor, selbst wenn die Ausmaße des Küchenblocks, insbesondere seine Länge und Höhe, von den Ausmaßen des Küchenraums bestimmt wurden. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze sind auch Einbauschränke als Bestandteil des Grundstücks anzusehen.

Rz. 84

^{[Autor/Stand]} Zubehör sind bewegliche Sachen, die ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen (§ 97 Abs. 1 BGB; vgl. Erläuterungen zu § 68 BewG). Zum Zubehör eines Gebäudes rechnen z.B. dem Grundstückseigentümer gehörende Treppenläufer, Beleuchtungskörper und Mülltonnen, aber auch vom Grundstückseigentümer mitvermietete oder den Mietern zur Verfügung gestellte Waschmaschinen, Kühlschränke, Herde, Öfen sowie der Heizölvorrat.

Rz. 85

^{[Autor/Stand]} Die Problematik der Abgrenzung von Einrichtungsgegenständen hat insbesondere Bedeutung für Wohnungen, die möbliert vermietet werden, für Ferienwohnungen und für Wohneinheiten in einem Studentenwohnheim. Sind die Einrichtungsgegenstände nicht als Bestandteil oder Zubehör des Grundstücks anzusehen, so ist eine einheitliche Miete auf die Nutzung des bebauten Grundstücks und auf die Überlassung der Einrichtungsgegenstände aufzuteilen. Christoffel/Geckle/Pahlke^[6] schlagen im Zusammenhang mit Ferienwohnungen vor, den Anteil des Entgelts, der auf die Überlassung von Einrichtungsgegenständen entfällt, auf 20 % der tatsächlich vereinbarten Miete zu schätzen. Sollte der Grundstückseigentümer mit dieser Schätzung nicht einverstanden sein, besteht für ihn die Möglichkeit, einen höheren Anteil durch genaue Kostenrechnung nachzuweisen oder zumindest glaubhaft zu machen.

Rz. 86

^{[Autor/Stand]} Nicht in die wirtschaftliche Einheit des Grundstücks einzubeziehen sind Maschinen und Betriebsvorrichtungen, auch wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind (§ 68 Abs. 2 Nr. 1 BewG). Entgelte für die Überlassung von Maschinen und Betriebsvorrichtungen müssen somit bei der Ermittlung der Jahresmiete herausgerechnet werden. Dies gilt z.B. für den Fall, dass eine Gastwirtschaft mit Inventar verpachtet wird – die auf das Inventar entfallende Pacht ist herauszurechnen –, für die Verpachtung einer Bäckerei – hier ist der Pachtanteil für den eingebauten Backofen aus dem Gesamtentgelt herauszurechnen – und für ein Ladengeschäft mit Einrichtungsgegenständen, wie z.B. Theke und Regale – hier rechnet der Anteil der Pacht, der auf die Einrichtungsgegenstände entfällt –, nicht zur Jahresmiete. Verstärkungen von Decken und die ...