Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / c) Bodenwertanteile

Rz. 24

^{[Autor/Stand]} Zur Berechnung des im Grundstückswert – ermittelt durch Vervielfachung der Jahresrohmiete mit den festgelegten Vervielfältigern – enthaltenen Bodenwertanteils sind die in der vorstehenden (s. Anm. 23) aufgeführten Bodenertragsanteile mit den folgenden, der jeweiligen Grundstücksart und Gemeindegrößenklasse entsprechenden Kapitalisierungsfaktoren zu multiplizieren:^[2]

	Kapitalisierungsfaktoren für
Grundstücksart	Altbauten und Neubauten in Gemeinden bis 5 000 Einwohner	Grundstücke aller Baujahrgruppen in Gemeinden über 5 000 Einwohner und Nachkriegsbauten in Gemeinden bis 5 000 Einwohner
Mietwohngrundstücke	20	18,1818
Gemischtgen. Grundst. mit einem gewerbl. Mietanteil bis 50 vH	18,1818	16,6666
Gemischtgen. Grundst. mit einem gewerbl. Mietanteil über 50 vH	16,6666	15,3846
Geschäftsgrundstücke	15,3846	14,2857
Einfamilienhäuser	25	22,2222
Zweifamilienhäuser	22,2222	20

Diese Kapitalisierungsfaktoren ergeben sich aus den Sollzinssätzen für die ewige Rente, die bei der Berechnung des Teils des Vervielfältigers, der auf den Bodenwert entfällt, zugrunde gelegt worden sind.

Beispiel für die Berechnung des Bodenwertanteils

Grundstücksart	Geschäftsgrundstück
Gemeindegröße	50 000 bis 100 000 Einwohner
Baujahr	1930 (Neubau)
Bauart	Holzfachwerk mit Ziegelsteinausmauerung
Jahresrohmiete	20 000 DM
Grundstückswert 20 000 DM × 7,6 =	152 000 DM.
Als Bodenertragsanteil sind im Vervielfältiger nach der vorstehenden Tabelle (s. Anm. 23) 20 % der Jahresrohmiete berücksichtigt.
20 % × 20 000 DM (Jahresrohmiete) =	4 000 DM.
Der Kapitalisierungsfaktor beträgt für Geschäftsgrundstücke in Gemeinden über 5 000 Einwohner 14,2857, abgerundet 14,3.
Als Bodenwertanteil ergibt sich somit ein Betrag von
14,3 × 4 000 DM = 57 200 DM.
Als Gebäudewertanteil verbleibt dann	152 000 DM (Grundstückswert)
abzüglich	57 200 DM (Bodenwertanteil)
Gebäudewertanteil	94 800 DM

Dieser Rechenvorgang ist in der Weise wesentlich vereinfacht worden, dass die Bodenertragsanteile (s. Anm. 23, Tabelle) und die Kapitalisierungsfaktoren (s. Anm. 24, Tabelle) zu einheitlichen Multiplikatoren zusammengefasst worden sind. Der Bodenwertanteil ergibt sich durch die Anwendung dieser Multiplikatoren auf die Jahresrohmiete. Die Multiplikatoren ergeben sich aus der nachstehenden Tabelle:

Tabelle der Multiplikatoren der Jahresrohmiete zur Errechnung der Bodenwertanteile

Gemeindegrößenklasse Einwohner		Mietwohngrundstücke			Gemischtgenutzte Grundstücke bei 50 vH gewerbl. Mietanteil			Gemischtgenutzte Grundstücke über 50 vH gewerbl. Mietanteil
		A[1])	B[2])	C[3])	A	B	C	A	B	C
1		2	3	4	5	6	7	8	9	10
	bis  2 000	1	1	0,91	0,91	0,91	0,83	0,83	0,83	0,77
über  2 000	bis  5 000	1	1	0,91	0,91	0,91	0,83	0,83	0,83	0,77
über  5 000	bis 10 000	0,91	0,91	0,91	0,83	0,83	1,54	1,54	1,54	0,77
über 10 000	bis 50 000	1,82	1,82	0,91	1,67	1,67	2,31	2,31	2,31	1,54
über 50 000	bis 100 000	1,82	1,82	0,91	1,67	1,67	2,31	2,31	2,31	1,54
über 100 000	bis 200 000	1,82	1,82	0,91	1,67	1,67	2,31	2,31	2,31	2,31
über 200 000	bis 500 000	1,82	1,82	0,91	1,67	1,67	2,31	2,31	2,31	2,31
über 500 000	Einwohner	1,82	1,82	1,82	2,49	2,49	2,31	2,31	2,31	2,31

Gemeindegrößenklasse Einwohner		Geschäftsgrundstücke			Einfamilienhäuser			Zweifamilienhäuser
		A	B	C	A	B	C	A	B	C
1		11	12	13	14	15	16	17	18	19
	bis  2 000	1,54	1,54	1,43	2,5	2,5	1,11	2,22	2,22	1
über  2 000	bis  5 000	1,54	1,54	1,43	2,5	2,5	1,11	2,22	2,22	1
über  5 000	bis 10 000	1,43	1,43	1,43	2,22	2,22	1,11	2	2	1
über 10 000	bis 50 000	2,14	2,14	2,14	2,22	2,22	2,22	2	2	2
über 50 000	bis 100 000	2,86	2,86	2,14	3,33	3,33	2,22	3	3	2
über 100 000	bis 200 000	2,86	2,86	2,14	3,33	3,33	2,22	3	3	2
über 200 000	bis 500 000	2,86	2,86	2,86	3,33	3,33	2,22	3	3	2
über 500 000	Einwohner	2,86	2,86	2,86	3,33	3,33	3,33	3	3	3

[1]) Altbauten, bezugsfertig bis zum 31.3.1924.

[2]) Neubauten, bezugsfertig in der Zeit vom 1.4.1924 bis zum 20.6.1948.

[3]) Nachkriegsbauten, bezugsfertig nach dem 20.6.1948.

Beispiel für die Berechnung des Bodenwertanteils nach dem sich aus der vorstehenden Tabelle ergebenden Multiplikator bei gleichem Sachverhalt wie im oben angeführten Beispiel

Jahresrohmiete	20 000 DM
Multiplikator	2,86
Bodenwertanteil 2,86 × 20 000 DM =	57 200 DM

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2008

[2] Abschn. 20 Abs. 4 BewRGr.