Rz. 24
[Autor/Stand] Zur Berechnung des im Grundstückswert – ermittelt durch Vervielfachung der Jahresrohmiete mit den festgelegten Vervielfältigern – enthaltenen Bodenwertanteils sind die in der vorstehenden (s. Anm. 23) aufgeführten Bodenertragsanteile mit den folgenden, der jeweiligen Grundstücksart und Gemeindegrößenklasse entsprechenden Kapitalisierungsfaktoren zu multiplizieren:[2]
| Kapitalisierungsfaktoren für | ||
|---|---|---|
| Grundstücksart | Altbauten und Neubauten in Gemeinden bis 5 000 Einwohner | Grundstücke aller Baujahrgruppen in Gemeinden über 5 000 Einwohner und Nachkriegsbauten in Gemeinden bis 5 000 Einwohner |
| Mietwohngrundstücke | 20 | 18,1818 |
| Gemischtgen. Grundst. mit einem gewerbl. Mietanteil bis 50 vH | 18,1818 | 16,6666 |
| Gemischtgen. Grundst. mit einem gewerbl. Mietanteil über 50 vH | 16,6666 | 15,3846 |
| Geschäftsgrundstücke | 15,3846 | 14,2857 |
| Einfamilienhäuser | 25 | 22,2222 |
| Zweifamilienhäuser | 22,2222 | 20 |
Diese Kapitalisierungsfaktoren ergeben sich aus den Sollzinssätzen für die ewige Rente, die bei der Berechnung des Teils des Vervielfältigers, der auf den Bodenwert entfällt, zugrunde gelegt worden sind.
Beispiel für die Berechnung des Bodenwertanteils
| Grundstücksart | Geschäftsgrundstück |
|---|---|
| Gemeindegröße | 50 000 bis 100 000 Einwohner |
| Baujahr | 1930 (Neubau) |
| Bauart | Holzfachwerk mit Ziegelsteinausmauerung |
| Jahresrohmiete | 20 000 DM |
| Grundstückswert 20 000 DM × 7,6 = | 152 000 DM. |
| Als Bodenertragsanteil sind im Vervielfältiger nach der vorstehenden Tabelle (s. Anm. 23) 20 % der Jahresrohmiete berücksichtigt. | |
| 20 % × 20 000 DM (Jahresrohmiete) = | 4 000 DM. |
| Der Kapitalisierungsfaktor beträgt für Geschäftsgrundstücke in Gemeinden über 5 000 Einwohner 14,2857, abgerundet 14,3. | |
| Als Bodenwertanteil ergibt sich somit ein Betrag von | |
| 14,3 × 4 000 DM = 57 200 DM. | |
| Als Gebäudewertanteil verbleibt dann | 152 000 DM (Grundstückswert) |
| abzüglich | 57 200 DM (Bodenwertanteil) |
| Gebäudewertanteil | 94 800 DM |
Dieser Rechenvorgang ist in der Weise wesentlich vereinfacht worden, dass die Bodenertragsanteile (s. Anm. 23, Tabelle) und die Kapitalisierungsfaktoren (s. Anm. 24, Tabelle) zu einheitlichen Multiplikatoren zusammengefasst worden sind. Der Bodenwertanteil ergibt sich durch die Anwendung dieser Multiplikatoren auf die Jahresrohmiete. Die Multiplikatoren ergeben sich aus der nachstehenden Tabelle:
Tabelle der Multiplikatoren der Jahresrohmiete zur Errechnung der Bodenwertanteile
| Gemeindegrößenklasse Einwohner | Mietwohngrundstücke | Gemischtgenutzte Grundstücke bei 50 vH gewerbl. Mietanteil | Gemischtgenutzte Grundstücke über 50 vH gewerbl. Mietanteil | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A[1]) | B[2]) | C[3]) | A | B | C | A | B | C | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | |
| bis 2 000 | 1 | 1 | 0,91 | 0,91 | 0,91 | 0,83 | 0,83 | 0,83 | 0,77 | |
| über 2 000 | bis 5 000 | 1 | 1 | 0,91 | 0,91 | 0,91 | 0,83 | 0,83 | 0,83 | 0,77 |
| über 5 000 | bis 10 000 | 0,91 | 0,91 | 0,91 | 0,83 | 0,83 | 1,54 | 1,54 | 1,54 | 0,77 |
| über 10 000 | bis 50 000 | 1,82 | 1,82 | 0,91 | 1,67 | 1,67 | 2,31 | 2,31 | 2,31 | 1,54 |
| über 50 000 | bis 100 000 | 1,82 | 1,82 | 0,91 | 1,67 | 1,67 | 2,31 | 2,31 | 2,31 | 1,54 |
| über 100 000 | bis 200 000 | 1,82 | 1,82 | 0,91 | 1,67 | 1,67 | 2,31 | 2,31 | 2,31 | 2,31 |
| über 200 000 | bis 500 000 | 1,82 | 1,82 | 0,91 | 1,67 | 1,67 | 2,31 | 2,31 | 2,31 | 2,31 |
| über 500 000 | Einwohner | 1,82 | 1,82 | 1,82 | 2,49 | 2,49 | 2,31 | 2,31 | 2,31 | 2,31 |
| Gemeindegrößenklasse Einwohner | Geschäftsgrundstücke | Einfamilienhäuser | Zweifamilienhäuser | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | B | C | A | B | C | A | B | C | ||
| 1 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | |
| bis 2 000 | 1,54 | 1,54 | 1,43 | 2,5 | 2,5 | 1,11 | 2,22 | 2,22 | 1 | |
| über 2 000 | bis 5 000 | 1,54 | 1,54 | 1,43 | 2,5 | 2,5 | 1,11 | 2,22 | 2,22 | 1 |
| über 5 000 | bis 10 000 | 1,43 | 1,43 | 1,43 | 2,22 | 2,22 | 1,11 | 2 | 2 | 1 |
| über 10 000 | bis 50 000 | 2,14 | 2,14 | 2,14 | 2,22 | 2,22 | 2,22 | 2 | 2 | 2 |
| über 50 000 | bis 100 000 | 2,86 | 2,86 | 2,14 | 3,33 | 3,33 | 2,22 | 3 | 3 | 2 |
| über 100 000 | bis 200 000 | 2,86 | 2,86 | 2,14 | 3,33 | 3,33 | 2,22 | 3 | 3 | 2 |
| über 200 000 | bis 500 000 | 2,86 | 2,86 | 2,86 | 3,33 | 3,33 | 2,22 | 3 | 3 | 2 |
| über 500 000 | Einwohner | 2,86 | 2,86 | 2,86 | 3,33 | 3,33 | 3,33 | 3 | 3 | 3 |
[1]) Altbauten, bezugsfertig bis zum 31.3.1924.
[2]) Neubauten, bezugsfertig in der Zeit vom 1.4.1924 bis zum 20.6.1948.
[3]) Nachkriegsbauten, bezugsfertig nach dem 20.6.1948.
Beispiel für die Berechnung des Bodenwertanteils nach dem sich aus der vorstehenden Tabelle ergebenden Multiplikator bei gleichem Sachverhalt wie im oben angeführten Beispiel
| Jahresrohmiete | 20 000 DM |
| Multiplikator | 2,86 |
| Bodenwertanteil 2,86 × 20 000 DM = | 57 200 DM |
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