Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / G. Erfassung des Miteigentumsanteils an vermieteten Wohnungen und sonstigen Räumen (Abs. 3 Satz 2)

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} Der auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens für das Wohnungseigentum ermittelte Wert umfasst nicht die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume, die vermietet sind, wie Garagen, Läden, Dachgeschosswohnungen, Wohnungen des Hauspersonals (vgl. Rz. 14). Der Wert dieser im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume ist bei der Bewertung der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten zusätzlich zu erfassen (§ 93 Abs. 3 Satz 2 BewG). Wie dies zu geschehen hat, ist im Gesetz nicht geregelt. Dabei können die beiden folgenden Methoden in Betracht kommen:

• 1. Der Wert wird gesondert unter Berücksichtigung der bei einer solchen Sonderbehandlung in Betracht kommenden Grundstücksart, also wie für ein Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück, gemischtgenutztes Grundstück ermittelt und nach den im Grundbuch eingetragenen Anteilen dem für das Sondereigentum errechneten Wert hinzugerechnet.
• 2. Der Miete für das Sondereigentum wird jeweils die anteilige Miete für das gemeinschaftliche Eigentum, das aus den vermieteten Räumen besteht, hinzugerechnet. Auf die gesamte Miete wird der Vervielfältiger für die Grundstücksart angewendet, der sich aus dem Verhältnis der auf Wohnzwecke entfallenden Mietanteile zu den auf gewerbliche Zwecke entfallenden Mietanteilen ergibt.

Handelt es sich bei den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räumen um Wohnräume, so ist das Ergebnis beim Wohnungseigentum nach beiden Methoden gleich. Handelt es sich jedoch (auch) um Läden, so führt die Methode 1 aus dem folgenden Grunde nicht zu dem richtigen Ergebnis: Die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums umfasst das Sondereigentum und den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum – auch soweit dies vermietet ist – (vgl. Rz. 3.2). Deshalb muss die Grundstücksart und damit auch die Bewertung (Vervielfältiger) nach den Vorschriften des § 75 BewG für das ganze Wohnungseigentum einheitlich bestimmt werden. Es muss somit festgestellt werden, mit welchem Hundertsatz die insgesamt in Betracht kommende Miete einerseits auf Wohnungen und andererseits auf gewerbliche Räume entfällt.

Beispiel:^[2]

Ein bebautes Grundstück besteht aus 4 Eigentumswohnungen sowie aus einer Dachgeschosswohnung und einem Ladenraum, die beide im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehen und vermietet sind. Für jeden Wohnungseigentümer ist im Grundbuch ein Miteigentumsanteil von einem Viertel eingetragen. Die folgenden Jahresrohmieten sind ermittelt worden:

	Eigentumswohnung A			3.600 DM
	Eigentumswohnung B			3.600 DM
	Eigentumswohnung C			3.300 DM
	Eigentumswohnung D			3.300 DM
	Dachgeschoßwohnung			1.800 DM
	Ladenraum			4.000 DM
Die Einheitswerte sind unter Berücksichtigung der folgenden Jahresrohmieten wie folgt festzustellen
1.	Wohnungseigentum A und B:
	Jahresrohmiete für Eigentumswohnung			3.600 DM
	vermietete Dachgeschosswohnung
		[1]/4 von 1.800 DM	=	450 DM
	vermieteter Ladenraum
		[1]/4 von 4.000 DM	=	1.000 DM
				5.050 DM

Von der Jahresrohmiete von 5.050 DM entfallen jeweils ein Anteil von 4.050 DM auf Wohnungen und jeweils ein Anteil von 1.000 DM auf den gewerblichen Zwecken dienenden Ladenraum. Der Anteil der Wohnungen beträgt jeweils

Das Wohnungseigentum A und das Wohnungseigentum B sind also Mietwohngrundstücke und entsprechend zu bewerten. Der Vervielfältiger (Nachkriegsbau, Massivbau, Gemeindegröße von 8.000 Einwohnern) beträgt 9,5 (vgl. Anlage 3 BewG).

2.	Wohnungseigentum C und D
	Jahresrohmiete für
	Eigentumswohnung			3.300 DM
	vermietete Dachgeschosswohnung
		[1]/4 von 1.800 DM	=	450 DM
	vermieteter Ladenraum
		[1]/4 von 4.000 DM	=	1.000 DM
				4.750 DM

Von der Jahresrohmiete von 4.750 DM entfallen jeweils ein Anteil von 3.750 DM auf Wohnungen und jeweils ein Anteil von 1.000 DM auf den gewerblichen Zwecken dienenden Ladenraum. Der Anteil der Wohnungen beträgt jeweils

Das Wohnungseigentum C und das Wohnungseigentum D sind also gemischt genutzte Grundstücke und entsprechend zu bewerten.

Der Vervielfältiger beträgt 9,2 (vgl. Anlage 4 BewG).

Rz. 18

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2020

[2] Vgl. Abschn. 49 Abs. 5 BewRGr.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2020