Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / IV. Mietvorauszahlungen und Baukostenzuschüsse

Rz. 11

^{[Autor/Stand]} Die Mietvorauszahlung dient in erster Linie der Baufinanzierung. Bauherren lassen sich mitunter von ihren künftigen Mietern Finanzierungsbeiträge geben, um Finanzierungslücken zu schließen. Die Vorauszahlungen werden anschließend auf die Miete angerechnet. Durch die geleisteten Beiträge wird der Mietzins also ganz oder zu einem Teil im Voraus entrichtet. Es handelt sich insoweit um Vorleistungen des Mieters an den Vermieter. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter bereits seine Verpflichtungen auf die vertraglich festgelegte monatliche Miete in der vereinbarten Höhe für eine gewisse Zeit erfüllt. Er zahlt somit an Miete den Betrag weniger, der von dem Nennbetrag der Mietvorauszahlung auf die künftig fällig werdenden Mietzahlungen anzurechnen ist. Nach Ablauf der Zeit, für die die Vorauszahlungen verrechnet werden, ist die festgelegte volle Miete zu entrichten. Mietvorauszahlungen gehören somit – bereits begrifflich – zur Miete (Abschn. 21 Abs. 3 BewRGr). Bei Ermittlung der Miete ist demnach auch der Betrag einzubeziehen, der im Feststellungszeitpunkt als Vorauszahlung monatlich auf die Miete angerechnet wird. Bei der Hauptfeststellung 1964 ist dies der Betrag, der von der Mietvorauszahlung auf den Monat Januar 1964 entfällt. Dieser Betrag ergab sich – zumindest bei zum 1.1.1964 vermieteten Grundstücken – i.d.R. aus dem Mietvertrag und war den Beteiligten bekannt.

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Bei Baukostenzuschüssen kommen zwei Kategorien in Betracht: die Zuschüsse, die auf Grund von Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter ebenso wie die eigentlichen Mietvorauszahlungen auf die Miete anzurechnen sind, und die sog. verlorenen Baukostenzuschüsse. Ist vereinbart worden, dass der Baukostenvorschuss auf die Miete anzurechnen ist und der Mieter demzufolge im Hinblick auf seinen Zuschuss für einen bestimmten Zeitraum ganz oder teilweise von der Mietzahlungspflicht befreit sein soll, stellt der Baukostenzuschuss im Ergebnis eine Mietvorauszahlung dar und ist deshalb ebenso wie diese zu behandeln. Ein solcher Baukostenzuschuss ist demnach in die Jahresrohmiete einzubeziehen.

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Bei sog. verlorenen Baukostenzuschüssen handelt es sich um Geld-, Sach- und Arbeitsleistungen an den Bauherrn, die zur Deckung der Gesamtkosten dienen und erbracht werden, um den Gebrauch von Wohn- oder Geschäftsräumen zu erlangen oder Kapitalkosten zu ersparen. Eine Vereinbarung des Inhalts fehlt, den Wert der Leistungen zurückzuerstatten oder mit der Miete oder einem ähnlichen Entgelt zu verrechnen beziehungsweise als Vorauszahlung hierauf zu behandeln.^[4] Verlorene Baukostenzuschüsse sind bei der Ermittlung der maßgebenden Jahresrohmiete den Mietvorauszahlungen gleichzusetzen; sie gehören zur Jahresrohmiete. Auch mit der Zahlung der verlorenen Baukostenzuschüsse erbringt der Mieter eine Vorleistung auf den künftig zu zahlenden Mietzins. Der verlorene Baukostenzuschuss gehört deshalb zum Gesamtentgelt i.S.d. § 79 Abs. 1 BewG.^[5]

Rz. 14

^{[Autor/Stand]} Da im Gegensatz zu den eigentlichen Mietvorauszahlungen bei den verlorenen Baukostenzuschüssen keine Vereinbarung über den Anrechnungsbetrag vorliegt, ergeben sich gewisse Schwierigkeiten bei dessen Ermittlung. Es kommt hier auf die Verhältnisse des Einzelfalls an. Grundsätzlich dürfte in der Praxis bei der Frage, ob und welcher Betrag wegen des verlorenen Baukostenzuschusses der Barmiete hinzuzurechnen ist, bisher Art. VI des Gesetzes zur Änderung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, anderer wohnungsrechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen v. 21.7.1961^[7] herangezogen worden sein. Dort ist Folgendes bestimmt:

„§ 1

(1) Hat ein Mieter oder für ihn ein Dritter dem Vermieter mit Rücksicht auf die Vermietung einer Wohnung, die nach dem 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden ist, aufgrund vertraglicher Verpflichtung einen verlorenen Zuschuß, insbesondere einen verlorenen Baukostenzuschuß geleistet, und wird das Mietverhältnis nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes beendet, so hat der Vermieter die Leistung zurückzuerstatten, soweit sie nicht durch die Dauer des Mietverhältnisses als getilgt anzusehen ist.

§ 2

Beruht der Zuschuß auf einer nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes getroffenen Vereinbarung, so gilt ein Betrag in Höhe einer Jahresrohmiete durch eine Mietdauer von vier Jahren von der Leistung an als getilgt. Dabei ist die ortsübliche Miete für Wohnungen gleicher Art, Finanzierungsweise, Lage und Ausstattung zur Zeit der Leistung maßgebend ...”

Hiernach ist davon auszugehen, dass in vier Jahren eine Jahresmiete abgewohnt wird. Es käme somit als jährlich zu verrechnender Betrag ein Betrag in Höhe eines Viertels der Jahresrohmiete in Betracht. Aus Vereinfachungsgründen wird man hier von der Ermittlung der ortsüblichen Miete einer gleichen Wohnung absehen und von der tatsächlichen eigenen Barmiete ausgehen können. Ein Viertel dieses Betrags wäre der Barmiete hinzuzurechnen, wenn der Zuschuss im Feststeilungszeitpunkt als noch nicht getilgt a...