Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 181 Grundstücksarten

Schrifttum:

Drosdzol, Die Bewertung und Besteuerung des Erwerbs von Grundvermögen – Die Änderungen gegenüber dem Regierungsentwurf, ZEV 2009, 7; Drosdzol, Erbschaftsteuerreform – Die Bewertung des Grundvermögens nach den gleich lautenden Ländererlassen vom 5.5.2009, DStR 2009, 1405; Eisele, Der gemeine Wert als gesetzliche Bewertungszielgröße – Erbschaftsteuerreformgesetz: Bewertung des Grundvermögens, NWB 52–53/2009, 4087; Fliedner/Halaczinsky, Erbschaftsteuerreform – Neuregelung der Immobilienbewertung, Überblick über die Neukonzeption durch das ErbStRG, ErbStB 2009, 59; Hecht/von Cölln, Bewertung bebauter Grundstücke nach dem BewG i.d.F. des Erbschaftsteuerreformgesetzes, BB 2009, 810; Krause/Grootens, Die neue Grundbesitzbewertung nach dem ErbStRG, NWB EV 2009, 239; Krause/Grootens, Die neue Grundstücksbewertung nach dem ErbStRG – Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder (Teil 2), NWB EV 2009, 295; Krause/Grootens, Neuerungen bei der Grundbesitzbewertung – Vorstellung und Kommentierung der ErbStR 2011, NWB EV 2012, 127; Krause/Grootens, Die neue Sachwertrichtlinie und ihre Bedeutung für die Grundbesitzbewertung, NWB 2013, 37; Krause/Grootens, Steueränderungsgesetz 2015 – Das neue Sachwertverfahren zur Bewertung des Grundvermögens, NWB 2015, 3823; Krause/Grootens, Bewertung des Grundvermögens – Praxishinweise zu den neuen Anwendungserlassen, NWB 2016, 878; Mannek/Jardin, Die neue Grundbesitzbewertung, DB 2009, 307; Pauli, Die Grundstücksbewertung nach der Erbschaftsteuerreform 2009, FR 2009, Beilage zu 11/2009, 13; Ramb, Die neue Bedarfsbewertung der Grundstücke des Grundvermögens, NWB 2009, 2090; Roscher, Die steuerliche Bewertung des Grundvermögens nach dem Erbschaftsteuerreformgesetz (ErbStRG), GuG 2009, 65; Viskorf, Besteuerung von Immobiliarvermögen nach der Erbschaftsteuerreform, ErbR 2009, 143; Wiegand, Die Neuregelung des erbschaftsteuerlichen Bewertungsrechts auf Grundlage der künftigen Bewertungsverordnungen, ZEV 2008, 129.

A. Grundaussagen der Vorschrift

I. Regelungsinhalt

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 181 BewG enthält im Rahmen der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer die Aufzählung der verschiedenen in Betracht kommenden Grundstücksarten und deren Definition sowie erstmalig die Bestimmung des Wohnungsbegriffs. Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008^[2] in das BewG eingefügt worden; sie gilt für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2009.

Rz. 1.1

^{[Autor/Stand]} Durch Art. 19 JStG 2022^[4] wurde die Norm und damit der im § 181 Abs. 9 BewG enthaltene Wohnungsbegriff an die Regelungen zur Grundsteuerbewertung angepasst. Die Änderung gilt gemäß § 265 Abs. 14 BewG für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Die Norm des § 181 BewG enthält in Abs. 1 die Aufzählung der sechs Grundstücksarten, zwischen denen bei der Grundbesitzbewertung der bebauten Grundstücke unterschieden wird. Die Abs. 2 bis 8 enthalten jeweils die Definitionen zu den sechs Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke. Im Abs. 9 der Vorschrift werden schließlich der Wohnungsbegriff und die Voraussetzungen für die Annahme einer Wohnung gesetzlich definiert.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Jedes bebaute Grundstück wird im Rahmen der Grundbesitzbewertung einer von diesen sechs verschiedenen Grundstücksarten zugeordnet. Die Aufzählung der Grundstücksarten im § 181 BewG ist abschließend. Die Definition der Grundstücksarten ist an § 75 Abs. 2 bis 7 BewG angelehnt.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Die Einteilung der bebauten Grundstücke zwischen verschiedenen Grundstücksarten ist von Bedeutung für:

• die Wahl des Bewertungsverfahrens. In Betracht kommen hier – anders als bei der Grundsteuerbewertung (vgl. § 250 BewG) – das Vergleichswertverfahren i.S.d. § 183 BewG, das Ertragswertverfahren i.S.d. §§ 184–188 BewG und das Sachwertverfahren nach den §§ 189–191 BewG;
• das Heranziehen der einzelnen Bewertungsparameter, z.B. der Bewirtschaftungskosten nach § 187 BewG und des Liegenschaftszinssatzes nach § 188 BewG im Ertragswertverfahren;
• die Gewährung von Steuerbefreiungen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer (beispielsweise für ein Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b oder 4c ErbStG) oder einer Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG.

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Der Wahl des Bewertungsverfahrens kommt eine besondere Bedeutung zu. Denn in Abhängigkeit der Grundstücksart bestimmen sich das bzw. die in Frage kommenden Bewertungsverfahren. So wird im § 182 BewG vorgegeben, nach welchem Verfahren die einzelnen Grundstücksarten zu bewerten sind. Demnach sind:

• Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser vorrangig im Vergleichswertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 2 BewG). Liegt allerdings kein Vergleichswert vor, sind die vorbezeichneten Grundstücksarten nachrangig im Sachwertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG);
• Mietwohngrundstücke stets im Ertragswertverfahren zu bewerten (§ 182...