Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 189 Bewertung im Sachwertverfahren

Schrifttum:

Drosdzol, Die Bewertung und Besteuerung des Erwerbs von Grundvermögen – Die Änderungen gegenüber dem Regierungsentwurf, ZEV 2009, 7; Drosdzol, Erbschaftsteuerreform – Die Bewertung des Grundvermögens nach den gleich lautenden Ländererlassen vom 5.5.2009, DStR 2009, 1405; Eisele, Der gemeine Wert als gesetzliche Bewertungszielgröße – Erbschaftsteuerreformgesetz: Bewertung des Grundvermögens, NWB 52–53/2009, 4087; Fliedner/Halaczinsky, Erbschaftsteuerreform – Neuregelung der Immobilienbewertung, Überblick über die Neukonzeption durch das ErbStRG, ErbStB 2009, 59; Hecht/von Cölln, Bewertung bebauter Grundstücke nach dem BewG i.d.F. des Erbschaftsteuerreformgesetzes, BB 2009, 810; Krause/Grootens, Die neue Grundbesitzbewertung nach dem ErbStRG, NWB EV 2009, 239; Krause/Grootens, Die neue Grundstücksbewertung nach dem ErbStRG – Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder (Teil 2), NWB EV 2009, 295; Krause/Grootens, Neuerungen bei der Grundbesitzbewertung – Vorstellung und Kommentierung der ErbStR 2011, NWB EV 2012, 127; Krause/Grootens, Die neue Sachwertrichtlinie und ihre Bedeutung für die Grundbesitzbewertung, NWB 2013, 37; Krause/Grootens, Steueränderungsgesetz 2015 – Das neue Sachwertverfahren zur Bewertung des Grundvermögens, NWB 2015, 3823; Krause/Grootens, Bewertung des Grundvermögens – Praxishinweise zu den neuen Anwendungserlassen, NWB 2016, 878; Mannek/Jardin, Die neue Grundbesitzbewertung, DB 2009, 307; Pauli, Die Grundstücksbewertung nach der Erbschaftsteuerreform 2009, FR 2009, Beilage zu 11/2009, 13; Ramb, Die neue Bedarfsbewertung der Grundstücke des Grundvermögens, NWB 2009, 2090; Roscher, Die steuerliche Bewertung des Grundvermögens nach dem Erbschaftsteuerreformgesetz (ErbStRG), GuG 2009, 65; Viskorf, Besteuerung von Immobiliarvermögen nach der Erbschaftsteuerreform, ErbR 2009, 143; Wiegand, Die Neuregelung des erbschaftsteuerlichen Bewertungsrechts auf Grundlage der künftigen Bewertungsverordnungen, ZEV 2008, 129.

A. Grundaussagen der Vorschrift

I. Inhalt der Vorschrift

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 189 BewG enthält die verfahrenstechnischen Regelungen zum typisierten Sachwertverfahren der Grundbesitzbewertung. Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008^[2] in das BewG eingefügt worden.

Rz. 1.1

^{[Autor/Stand]} Durch Art. 19 JStG 2022^[4] wurde die Norm angepasst und die Aussage zur Erfassung der Werteinflüsse der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen von § 189 Abs. 1 Satz 2 Abs. 3 BewG in den neuen § 189 Abs. 4 BewG überführt. Die Änderungen gelten gemäß § 265 Abs. 14 BewG für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Das Sachwertverfahren kommt bei Grundstücken in Betracht, bei denen es für die Werteinschätzung am Immobilienmarkt nicht vorrangig auf den Ertrag ankommt, sondern bei denen die Herstellungskosten bzw. Ersatzbeschaffungskosten Wert bestimmend sind. Dieses Wertermittlungsverfahren kommt somit insbesondere bei Grundstücken zur Anwendung, die grundsätzlich der Eigennutzung – und damit weniger der Renditeerzielung – dienen (z.B. bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern oder bei zu eigenen gewerblichen oder freiberuflich Zwecken genutzten Grundstücken; vgl. dazu Rz. 3 ff.). Die Eigennutzung ist jedoch nicht Voraussetzung für die Anwendung des Sachwertverfahrens.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2023

[2] ErbStRG v. 24.12.2008, BGBl. I 2008, 3018.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2023

[4] Jahressteuergesetz 2022 – JStG 2022 – v. 16.12.2022, BGBl. I 2022, 2294.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2023

II. Anwendungsbereich

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Das Sachwertverfahren ist nach § 182 Abs. 4 BewG bei den folgenden Grundstücksarten anzuwenden:

• Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn für diese Grundstücke kein Vergleichswert i.S.d. § 183 BewG vorliegt;
• Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete nach § 186 Abs. 2 Satz 2 BewG nicht ermitteln lässt, und die daher nicht im typisierten Ertragswertverfahren bewertet werden können;
• stets bei den sonstigen bebauten Grundstücken.

Vgl. bezüglich der Definition der Grundstücksarten die Kommentierung zu § 181 BewG.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Bei Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern ist die Bewertung nach dem Sachwertverfahren davon abhängig, ob Vergleichswerte in Form von Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren vorliegen, d.h. ob das vorrangige Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG anzuwenden ist. Sofern dies nicht der Fall ist, erfolgt die Bewertung dieser Grundstücksarten im nachrangigen Sachwertverfahren (Auffangverfahren). Sofern Vergleichswerte vom örtlichen Gutachterausschuss bereitgestellt werden, können diese z.B. dem jeweiligen Grundstücksmarktbericht entnommen werden.

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung der Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzten Grundstücke im Sachwertverfahren ist ebenfalls davon abhängig, ob das vorrangige Verfahren – in diesem Fall das Ertragsverf...