Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 27 Wertverhältnisse bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen

I. Allgemeines

1. Entstehungsgeschichte

Rz. 1

^{^{[Autor/Stand]}} § 63 der Verordnung zur Durchführung des Grundsteuergesetzes für den ersten Hauptveranlagungszeitraum (GrStDVO 1937) vom 1.7.1937^{^[2]} bestimmte: "Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen der Einheitswerte für Grundbesitz (§§ 22 und 23 des Reichsbewertungsgesetzes) sind der tatsächliche Zustand des Grundbesitzes (Bestand, bauliche Verhältnisse usw.) vom Fortschreibungs- oder Nachfeststellungszeitpunkt und die Wertverhältnisse vom 1. Januar 1935 zugrunde zu legen." So sollte erreicht werden, dass die Wertverhältnisse, die zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung gehalten wurden, während des gesamten Zeitraums bis zur nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen waren. Zwischenzeitliche Wertschwankungen, die sich rein aus der veränderten Ertragskraft ergeben, sollten nicht berücksichtigt werden und damit keine Wertfortschreibungen auslösen. Den gleichen Wortlaut hatte § 3a Abs. 1 BewDV (eingefügt durch die VO vom 22.11.1939^{^[3]}). § 27 BewG in seiner ursprünglichen Fassung enthielt demgegenüber zwei bedeutsame Änderungen: Zum einen wurde die Regelung auf Mineralgewinnungsrechte ausgedehnt^{^[4]} und zum anderen war nur noch von Wertverhältnissen, nicht mehr von tatsächlichen Verhältnissen die Rede. Durch das Zinsabschlaggesetz vom 9.11.1992^{^[5]} ist die Einheitsbewertung der Mineralgewinnungsrechte abgeschafft worden, so dass in der Folge auch die Mineralgewinnungsrechte wieder aus § 27 BewG herausgenommen wurden.

Rz. 2

^{^{[Autor/Stand]}} Die amtliche Begründung zu § 27 BewG^{^[7]} lautete:

"Zur Sicherung der Gleichmäßigkeit der Besteuerung dürfen sich Veränderungen des Wertniveaus innerhalb eines Hauptfeststellungszeitraumes bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes nicht auswirken. Deswegen müssen wie bisher beim Grundbesitz (§ 3a Abs. 1 BewDV) die Wertverhältnisse des Hauptfeststellungszeitpunkts für den ganzen Hauptfeststellungszeitraum auch bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen maßgebend bleiben. Dasselbe soll nunmehr auch für die Mineralgewinnungsrechte gelten, bei deren Bewertung § 3a Abs. 1 BewDV bisher keine Anwendung fand (vgl. das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 13.1.1961, III 301/59 S, BStBl. III 1961, 122). Der Grundsatz der Gleichmäßigkeit der Bewertung des Grundbesitzes und der Mineralgewinnungsrechte erfordert, daß die Wertverhältnisse im letzten Hauptfeststellungszeitpunkt für den ganzen Hauptfeststellungszeitraum bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen von Einheitswerten auch der Mineralgewinnungsrechte zugrunde zu legen sind. Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse sind dagegen zu berücksichtigen. Für den tatsächlichen Zustand sind die Verhältnisse im Fortschreibungszeitpunkt bzw. im Nachfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen. Bei dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen bestehen keine Zweifel, was zu den tatsächlichen Verhältnissen oder zu den Wertverhältnissen gehört. Beim Grundvermögen und bei den Betriebsgrundstücken ist diese Frage schwieriger zu entscheiden. Hier ist auch die Vorschrift des § 52a Abs. 5 zu beachten. Danach gehören zu den Wertverhältnissen auch die Mieten. Diese sollen während des Hauptfeststellungszeitraums unverändert zugrunde gelegt werden, sofern ihre Änderung nicht in der Änderung tatsächlicher Umstände begründet ist."

Änderungen in der Miethöhe führen daher ohne Rücksicht darauf, ob sie etwa durch eine allgemeine gesetzliche Neuregelung des Mietpreisrechts oder durch private Vereinbarung ausgelöst werden, auch bei Überschreitung der Wertgrenzen nicht zu einer Fortschreibung.

Eine Mietänderung kann nur dann zu einer Fortschreibung führen, wenn die Mietänderung in einer Änderung des tatsächlichen Zustandes des Grundstücks, z.B. in seinen baulichen Verhältnissen, begründet liegt.

Beispiel

Ein Grundstück ist bisher für 2 000 EUR vermietet gewesen. Tritt eine Mieterhöhung auf 3 000 EUR ein, so kann sie nur Beachtung finden, wenn sie auf einer baulichen Veränderung, z.B. einem Anbau oder einem sonstigen tatsächlichen Umstand, beruht. Ist die Mieterhöhung dagegen ohne tatsächliche Änderungen nur durch günstigere Vermietung möglich geworden, muss sie außer Betracht bleiben. Zu den unverändert zugrunde zu legenden Wertverhältnissen gehören außerdem beim Ertragswertverfahren das Baujahr eines Gebäudes sowie die Einwohnerzahl der Belegenheitsgemeinde (§ 52b Abs. 1), beim Sachwertverfahren die Baupreisverhältnisse bei Ermittlung des Gebäudesachwerts (§ 53b) und die Höhe der Wertminderung eines Gebäudes wegen Alters (§ 53c).