Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 88 Ermäßigung und Erhöhung

Schrifttum:

Mohr, Die Wertminderungen von Gebäuden bei der Einheitsbewertung nach dem Sachwertverfahren, BB 1971, 779; Mohr, Die Wertminderung von Gebäuden bei der Einheitsbewertung nach dem Sachwertverfahren, BB 1979, 930; Schendt, Ermäßigungen des Gebäudesachwerts bei der Einheitsbewertung BB 1980, 987.

A. Grundaussagen und historische Daten der Vorschrift

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} Im Zusammenhang mit der Einheitsbewertung 1934 erfolgte die Bewertung zur Ermittlung der Einheitswerte für Fabrik-, Hotel- und Warenhausgrundstücke gemäß dem RdF-Erlass vom 23.2.1935^[2] auf der Grundlage des sog. Weilschen Verfahrens. Dieses Verfahren wurde durch das im BewG 1965 im Rahmen des in den §§ 83 ff. BewG geregelten Sachwertverfahren ersetzt.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Der nach Maßgabe der §§ 85 bis 87 BewG ermittelte Gebäudesachwert stellt einen in erster Linie nach technischen Maßstäben errechneten Wert dar. Er wird aus dem Gebäudenormalherstellungswert (Rauminhalt × Raummeterpreis, § 85 BewG) abzüglich der Wertminderungen wegen Alters (§ 86 BewG) sowie Baumängel und Bauschäden (§ 87 BewG) ermittelt. Aufgrund der Beschränkung des Maßstabes auf technische Aspekte trägt er nicht stets den besonderen, insbesondere wirtschaftlichen Gegebenheiten des Einzelfalles Rechnung. Durch § 88 BewG soll dafür eine zusätzliche Korrekturmöglichkeit geschaffen werden. Vor diesem Hintergrund sieht die Regelung eine Ermäßigung und Erhöhung des Gebäudesachwerts vor, wenn Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die weder bei der Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswerts noch durch die Wertminderung wegen Alters oder im Rahmen der Wertminderung wegen baulicher Mängel und Schäden berücksichtigt worden sind.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Bei der Bemessung der Höhe des Abschlags ist von besonderer Bedeutung, ob die jeweiligen wertmindernden oder werterhöhenden Umstände nur einen Gebäudeteil, ein Gebäude, mehrere Gebäude oder sämtliche Gebäude einer wirtschaftlichen Einheit betreffen. Grundsätzlich sind die Ab- und Zuschläge jeweils beim Gebäudesachwert des einzelnen Gebäudes oder des einzelnen Gebäudeteils vorzunehmen, bei denen diese wertmindernden oder werterhöhenden Umstände vorliegen. So werden die Abschläge wegen übermäßiger Raumhöhe oder wegen der Notwendigkeit vorzeitigen Abbruchs jeweils von dem Gebäudesachwert der Gebäudeteile oder Gebäude vorzunehmen sein, die im Einzelnen von diesem wertmindernden Umstand betroffen sind. Dagegen wird der Abschlag wegen ungünstiger Lage regelmäßig bei sämtlichen Gebäuden einer wirtschaftlichen Einheit in Betracht kommen. Von der Wertbeeinflussung kann auch der Grund und Boden betroffen sein.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Es können im Einzelfall Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die verschiedene Abschläge hinsichtlich des Gebäudesachwertes notwendig machen, jedoch bei der bisherigen Berechnung noch nicht berücksichtigt worden sind, z.B. Abschläge wegen der Grundstückslage (vgl. Rz. 31 ff.), wegen unorganischen Aufbaus (vgl. Rz. 51 ff.), wegen wirtschaftlicher Überalterung (vgl. Rz. 127 ff.), wegen übermäßiger Raumhöhe (vgl. Rz. 137 ff.), vorzeitigen Abbruchs (vgl. Rz. 171 ff.) usw. Zur Ermittlung des Gebäudewerts können verschiedene Abschläge auch gleichzeitig vorgenommen werden müssen.^[6]

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Im Ergebnis soll durch den Abschlag nach § 88 BewG eine Angleichung des Gebäudesachwertes an den gemeinen Wert nach § 9 BewG erreicht werden.^[8] Dieser verlangt gemäß den in § 9 BewG festgelegten Vorgaben eine Berücksichtigung aller den Preis eines Gutes beeinflussenden Umstände. Nicht dazu gehören gem. § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse in der Person des Steuerpflichtigen. Die Anknüpfung an den gemeinen Wert i.S. des § 9 BewG bringt als wesentliche Konsequenz für die Grundstücksbewertung mit sich, dass eine Ermäßigung des Gebäudesachwertes nicht unter individuellen – insbesondere betriebsindividuellen – Gesichtspunkten zu beurteilen ist. Vor diesem Hintergrund ist für die Einschlägigkeit des § 88 BewG die Frage der relevanten Nachteilhaftigkeit des zur Beurteilung anstehenden Umstandes stets unter allen denkbaren Formen der anderweitigen Nutzung des Grundstücks zu betrachten.^[9]

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Eine Ermäßigung des Gebäudesachwerts gem. § 88 BewG kommt gem. § 85 Satz 4 BewG nur in besonderen Fällen in Betracht. Für die Auslegung des Begriffs eines besonderen Falles i.S. dieser Vorschrift ist der Begründung des Gesetzesentwurfs zu § 88 BewG^[11] zu entnehmen, dass der Zweck dieser Vorschrift die Berücksichtigung der besonderen Verhältnisse eines Gebäudes im Einzelfall sein soll. Umstände, die nicht nur den Gebäudesachwert im Einzelfall, sondern den Wert ganzer Gruppen von Grundstücken (z.B. bei Industriezweigen im Zonenrandgebiet) beeinflussen, beeinträchtigen nicht allein den Gebäudesachwert, sondern regelmäßig auch den Wert des Grund und Bodens und damit den gesamten Grundstückswert. Diese Umstände sind bei der Angleichung des Ausgangswerts an den gemeinen Wert über die Anwendung einer Wertzahl nach § 90 BewG zu berücksichtigen.^[12] § 88 BewG kommt ...