Thüringer FG Urteil vom 25.11.2004 - IV 415/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels bei der Veräußerung eines einzigen Grundstücks durch einen Makler. Einkommensteuer 1992 Gewerbesteuermessbetrag 1992

Leitsatz (redaktionell)

Ein Makler, dessen Gewerbeerlaubnis ausdrücklich die Tätigkeit als Bauträger und als Baubetreuer ausnimmt, kann gleichwohl mit dem Kauf eines unbebauten Grundstücks, welches kurze Zeit nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags an eine Warenhandelsgesellschaft vermietet, nach den Vorgaben des späteren Mieters mit einem vollständigen SB-Markt nach den Plänen seiner als Architektin tätigen Ehegattin bebaut und noch vor Fertigstellung an einen in den langfristigen Mietvertrag eintretenden Dritten weiterveräußert wird, im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels tätig sein, der mit der Maklertätigkeit einen Gewerbebetrieb bildet. Dem steht nicht entgegen, dass der Verbrauchermarkt nicht für die späteren Käufer des Marktes errichtet wird.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2 S. 1; GewStG § 2 Abs. 1 S. 2

Nachgehend

BFH (Urteil vom 07.05.2008; Aktenzeichen X R 49/04)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

3. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Umstritten ist, ob die Errichtung eines Konsummarktes auf eigenem Grund und Boden und der sich anschließende Verkauf des Gesamtobjektes im Kalenderjahr 1992 bei dem Kläger zu Einkünften aus Gewerbebetrieb führen und, sollten in diesem Falle gewerbliche Einkünfte anzunehmen sein, ob der Kläger mit der Errichtung des Gebäudes und dem Verkauf des Komplexes einen von einer Maklertätigkeit unabhängigen Gewerbebetrieb unterhalten hat.

Der Kläger war im Streitjahr 1992 als Immobilienmakler, die Klägerin als Architektin tätig. Der Kläger war in der Vorzeit bei der Bauträgerfirma X tätig gewesen. In den vorliegend in Rede stehenden Streitjahren 1991 und 1992 verfügte er über keine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO), um als Bauträger tätig sein zu dürfen. Zum 1. April 1993 erhielt die XX-Bauträger GmbH eine Erlaubnis nach § 34c GewO, deren Geschäftsführer der Kläger war.

Bereits im Kalenderjahr 1991 führte der Kläger Gespräche mit den Grundstückseigentümern eines Grundstücks in A-Stadt (Flurstück …). Der Kläger kam mit den Eigentümern des Grundstücks überein, das Grundstück zu kaufen. Bereits im selben Jahr überließen ihm die Eigentümer den Besitz an dem Grundstück. Im selben Jahr schloss der Kläger nach eigenen Angaben einen Mietvertrag mit der W arenhandelsgesellschaft über die Vermietung eines noch nach den Planungsvorgaben der W arenhandelsgesellschaft zu errichtenden SB-Marktes. Mit notariellem Kaufvertrag vom 15. Januar 1992 erwarb der Kläger das unbebaute Grundstück in der Gemarkung A-Stadt zum Kaufpreis von 23.675 DM. Am 10. Februar 1992 schloss er mit dem Bauunternehmen A & B GmbH u. Co. KG einen Bauwerkvertrag für die schlüsselfertige Erstellung eines Verbrauchermarktes in A-Stadt. Mit dem bauausführenden Bauunternehmen vereinbarte der Kläger vertraglich, den SB-Markt anhand der Vorgaben der Warenhandelsgesellschaft mbH und Co. OHG sowie den Architektenplänen der Klägerin zu erstellen. Den Baugenehmigungsantrag vom 7. März 1992, den der Kläger mit Hilfe seiner Ehefrau er- und gestellt hatte, genehmigte die Bauaufsichtsbehörde mit Bescheid vom 2. April 1992. Der Kläger finanzierte den Kauf und die Errichtung des Verbrauchermarktes in vollem Umfang fremd mit zwei Darlehensverträgen (Nr. 625 9451 und 625 9469) der Kreissparkasse B-Stadt. Die Laufzeit der Darlehensverträge betrug 26 Monate. Die Verträge endeten am 30. Juni 1994.

Mit dem Bau des Verbrauchermarktes begann die A & B GmbH und Co. KG im April 1992. Am 2. November 1992 wurde der Verbrauchermarkt der Warenhandelsgesellschaft übergeben. Vorhandene Mängel sollten ausweislich des Übernahmeprotokolls bis zum 30. November 1992 beseitigt werden. Am 12. November 1992 nahm der Kläger den Bau selbst von der A & B GmbH und Co. KG ab.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 13. November 1992 veräußerte der Kläger das mit dem SB-Markt bebaute Grundstück zu einem Gesamtpreis in Höhe von 4.417.000 DM nebst 14 v. H. Umsatzsteuer (Grund und Boden 250.000, Gebäude 3.625.000 DM). Der Kläger vereinbarte mit den Käufern, die Nutzungen und Lasten am 12. November 1992 auf die Käufer übergehen zu lassen. Die Käufer traten in den Mietvertrag mit der Warenhandelsgesellschaft ein.

Die Kläger reichten beim damals zuständigen Finanzamt C-Stadt im Oktober 1993 ihre Einkommensteuererklärung für das Kalenderjahr 1992 ein. Das Finanzamt C-Stadt erließ am 10. Juni 1994 zunächst einen Einkommensteuerbescheid 1992, in dem es die Einkommensteuer i. H. v. 27.138 DM festsetzte. Bei dem Kläger fand im Januar 1995 eine Betriebsprüfung statt. Die Prüfer setzten bei dem Kläger weitere Einkünfte aus Gewerbebetrieb i. H. v. 1.606.367 DM aus dem Komplex in A-Stadt fest. Der Betriebsprüfung folgend setzte das damals zuständige Finanzamt C-Stadt mit Änderungsbescheid vom 3. August 1995 die Einkommensteuer nun...