Umsatzsteuerliche Behandlung der Leistungen eines Baubetreuers

BMF, Schreiben v. 27.6.1986, IV A 2 - S 7100 - 71/86, BStBl I 1986, 352

Es ist gefragt worden, ob die im Rahmen von Bauherrenmodellen übliche Baubetreuung, wenn sie von einem Unternehmer erbracht wird, als einheitliche Leistung anzusehen ist, oder ob eine Mehrheit selbständiger Leistungen vorliegt.

Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterung mit den obersten Finanzbehörden der Länder gilt folgendes:

(1) Im Rahmen der Baubetreuung wird eine Reihe unterschiedlicher Leistungen erbracht. Eine nicht abschließende Aufzählung der vorkommenden Leistungen enthält Abschnitt 2 Buchst. h des BMF-Rundschreibens vom 13.8.1981, IV B 1 - S 2253 a - 3/81 (BStBl 1981 I S. 604). Der Rechtsprechung des BFH zum sogenannten Mietkaufmodell (Urteil vom 17.5.1984, VR 118/82, BStBl 1984 II S. 678) ist zum Umfang der Leistungen des Baubetreuers folgendes zu entnehmen:

• Dem Betreuer obliegt es, das Vertragsobjekt wirtschaftlich und finanziell zu betreuen. Er hat im Namen des Bauherrn das Grundstück zu kaufen und die Bauleistungen für den Bauherrn bzw. die Bauherrengemeinschaft zu vergeben. Der Betreuer hat die Bauplanung im Hinblick auf eine gute Vermietbarkeit zu überprüfen und weiterzuentwickeln und unter Berücksichtigung der Wünsche des Bauherrn mitzugestalten.
• Der Betreuer hat sich um die Beschaffung der Fremdfinanzierung zu bemühen, die Darlehensverträge für den Bauherrn abzuschließen und alle mit der Finanzierung des Bauvorhabens zusammenhängenden Maßnahmen zu treffen. Der Betreuer hat im Interesse der Gesamtdurchführung dafür einzustehen, daß die übrigen Bauherren ihr Eigenkapital einzahlen.
• Der Betreuer hat das Vertragsobjekt für eine bestimmte Dauer ab Bezugsfertigstellung zu verwalten.
• Soweit der Bauherr im Jahre des Baubeginns oder in den folgenden Jahren bis zum Ablauf der Vermietungsperiode Werbungskosten bei seinem Finanzamt geltend machen will, wird der Betreuer ihn hierbei durch Beibringung von Unterlagen und Nachweisen unterstützen.
• Der Betreuer garantiert dem Bauherrn die Vermietung des Vertragsobjekts.

Der Betreuer kann für seine Leistungen erhalten:

1. eine Gebühr für die Prüfung der vorläufigen Baupläne und für deren Anpassung an die Erfordernisse einer guten Vermietbarkeit sowie für die Bautenstandsberichte an den Bauherrn;
2. eine Gebühr für die Verwaltungs- und Treuhandtätigkeit bis zur Bezugsfertigstellung;
3. eine Gebühr für die wirtschaftliche Betreuung:
4. eine Garantieprovision für die Eigenkapitalbeschaffung;
5. eine Gebühr für die Vermittlung der Zwischenfinanzierung und für die Vermittlung der Endfinanzierung, eine Bearbeitungsgebühr für die Fremdfinanzierung:
6. eine Provision für die erste Vermietung des Hauses;
7. eine Vergütung für die Vermietungsgarantie;
8. eine Gebühr für die Verwaltung des Vertragsobjektes.

Der Leistungsumfang der wirtschaftlichen und/oder technischen Baubetreuung kann - je nach Interessenlage - von Fall zu Fall unterschiedlich sein.

(2) Bei der Baubetreuung handelt es sich grundsätzlich nicht um eine einheitliche Leistung. Vielmehr wird im allgemeinen eine Mehrheit selbständiger Leistungen von legen. Eine einheitliche Leistung ist umsatzsteuerrechtlich nur dann anzunehmen, wenn die einzelnen Faktoren so ineinandergreifen, daß sie bei natürlicher Betrachtung hinter dem Ganzen zurücktreten (BFH-Beschluß vom 18.12.1980, V B 24/80, BStBl 1981 II S. 197). Dies ist bei einer Baubetreuung im allgemeinen nicht der Fall. Nach den Grundsätzen, die der BFH in dem Parkplatz-Urteil vom 4.12.1980, V R 60/79 (BStBl 1981 II S. 231 81 10 15) und insbesondere in dem Factoring-Urteil vom 10.12.1981, V R 75/76 (BStBl 1982 II S. 200) aufgestellt hat, liegt bei der Baubetreuung eine Mehrheit von selbständigen Hauptleistungen vor. Ausgehend von dem Leistungskatalog in dem o.a. BFH-Urteil vom 17.5.1984 (vgl. Abs. 1) hat der Baubetreuer sehr verschiedenartige Leistungen zu erbringen. Sie beziehen sich auf den Erwerb des Grundstücks und seine Bebauung, auf die Finanzierung und - nach Abschluß des Bauvorhabens - auf die Vermietung und Verwaltung des Gebäudes.

Die einzelnen Faktoren dienen zwar einem einheitlichen wirtschaftlichen Ziel. Daraus kann jedoch nicht gefolgert werden, daß sie bereits deshalb als einheitliche Leistung angesehen werden müssen. Die im Zusammenhang mit einer Baubetreuung erbrachten Leistungen greifen nicht so ineinander, daß sie bei natürlicher Betrachtung hinter dem Ganzen zurücktreten (s. Abschnitt 29 Abs. 2 UStR). Hinzu kommt, daß der Bauherr es in der Regel in der Hand hat, den Leistungsumfang selbst zu bestimmen, indem er bestimmte Leistungen annimmt, andere jedoch ablehnt, indem über bestimmte Leistungsteile gesonderte Verträge geschlossen und für einzelne Leistungen besondere Entgelte vereinbart werden.

(3) Die Einzelleistungen können auch nicht als unselbständige Nebenleistungen behandelt werden, die das Schicksal der Hauptleistung teilen. Einmal sind die einzelnen Leistungen im Verhältnis zur Hauptleistung (wirtschaftliche oder technische Baubetreuung) nicht nebensächlich. Zum anderen kann auf Gru...