Weilbach, GrEStG § 8 Grundsatz

1 Vorbemerkung

Rz. 1

Die Vorschrift des § 8 Abs. 1 GrEStG bestimmt, dass sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung bemisst. Ein anderer Wert als der Wert der Gegenleistung kommt als Bemessungsgrundlage unter den Voraussetzungen des § 8 Abs. 2 GrEStG in Betracht:

• Ab dem 1.1.1997 bemisst sich die Steuer nach den Werten im Sinne des § 138 Abs. 2 oder 3 des Bewertungsgesetzes. Mit Art. 7 Nr. 3 des Jahressteuergesetzes 1997 v. 20.12.1996 (BGBl I 1996, 2049; BStBl I 1996, 1523) wurde geregelt, dass für die Bemessung der Steuer in den Fällen des § 8 Abs. 2 GrEStG nicht mehr auf die bisherigen Einheitswerte abzustellen, sondern an die – im Rahmen einer Einzelbewertung zu ermittelnden – Grundbesitzwerte des § 138 Abs. 2 und 3 BewG anzuknüpfen ist. Eine entsprechende Bewertung des Grundbesitzes soll anlassbezogen, d. h. bei Vorliegen eines diesbezüglichen Erwerbsvorgangs vorgenommen werden (Bedarfsbewertung). Diese Änderung gilt für Erwerbsvorgänge, die nach dem 31.12.1996 verwirklicht worden sind bzw. werden (§ 23 Abs. 4 GrEStG).

• § 8 Abs. 2 GrEStG wurde vom Bundesverfassungsgericht als unvereinbar mit Art. 3 Abs. 1 GG eingestuft (BVerfG v. 23.6.2015, 1 BvL 13/11 und 1 BvL 14/11). Das bis dahin geltende Recht war bis zum 31.12.2008 weiter anwendbar und der Gesetzgeber wurde verpflichtet, spätestens bis zum 30.6.2016 rückwirkend zum 1.1.2009 eine Neuregelung zu treffen. Mit Gesetz v. 2.11.2015, BGBl. I 2015, 1834, wurde die Vorschrift geändert mit Wirkung zum 6.11.2015.

  Eine Ersatzbemessungsgrundlage gilt auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen nach § 8 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG. Die Gesetzesänderungen wurden zum 1.7.2021 in Kraft gesetzt.

2 Gegenstand des Erwerbsvorgangs

Rz. 2

Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist das Grundstück (§ 2 GrEStG) in seinem tatsächlichen Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs. Für die Anwendung des § 8 GrEStG kann maßgebender Gegenstand des Erwerbsvorgangs aber auch ein Grundstück in seinem künftigen Zustand sein, also z. B. bei einem zunächst unbebauten Grundstück das Grundstück in bebautem Zustand oder bei einem Grundstück mit aufstehendem, renovierungsbedürftigen Gebäude das Grundstück mit dem renovierten Gebäude. Für den Umfang der Bemessungsgrundlage, also sowohl für die Bestimmung der Gegenleistung in den Fällen des § 8 Abs. 1 GrEStG, als auch für die Ermittlung des Grundbesitz- bzw. Grundstückswerts in den Fällen des § 8 Abs. 2 GrEStG, kommt es mithin entscheidend darauf an, was im Einzelfall zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs bestimmt wurde (vgl. BFH v. 15.3.2001, II R 39/99, BStBl II 2002, 93; BFH v. 21.3.2007, II R 67/05, BStBl II 2007, 614; und BFH v. 30.3.2009, II R 62/06, BFH/NV 2009, 1707). Ausgangspunkt für die Bestimmung des Gegenstands des Erwerbsvorgangs ist das tatbestandserfüllende Rechtsgeschäft, also im Falle des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die kaufvertraglich begründete Übereignungsverpflichtung (vgl. BFH v. 30.3.2009, II R 62/06, BFH/NV 2009, 1707). Den Gegenstand des Erwerbsvorgangs kann nicht ein Grundstück bilden in einem bei Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts (z. B. Kaufvertrag) zeitlich zurückliegenden Zustand. Besteht ein Zusammenhang zwischen einem Grundstückskaufvertrag und einem Vertrag, der die Bebauung des Grundstücks zum Gegenstand hat, können die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einbezogen werden (BFH v. 25.1.2017, II R 19/15, DB 2017, 1007). Zur Gegenleistung gehören auch Bauerrichtungskosten, die an einen Dritten gezahlt werden (vgl. BFH v. 10.12.2019, II B 20/19: Kauf eines unbebauten Grundstücks unter der aufschiebenden Bedingung, dass mit einer GmbH ein Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes geschlossen wird. Mit Eintritt der Bedingung bezog das Finanzamt auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ein).

3 Gegenleistung

3.1 Begriff und Umfang der Gegenleistung

Rz. 3

§ 8 Abs. 1 GrEStG bestimmt, dass sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung bemisst. Diese Begrifflichkeit des bürgerlichen Rechts (vgl. § 316, § 320 Abs. 1 BGB) meint die Leistung, die für (Kausalität) den Erwerb eines Grundstücks (regelmäßig als Kaufpreis) vereinbart wird. Aus steuerlicher Sicht wird der Begriff weit gefasst und erstreckt sich auch auf Leistungen eines Dritten.

Zur Gegenleistung i. S. d. § 8 Abs. 1 GrEStG gehört jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks empfängt (z. B. BFH v. 6.12.1989, II R 95/86, BStBl II 1990, 186; BFH v. 25.11.1992, II R 67/89, BStBl II 1993, 308; BFH v. 23.10.2002, II R 81/00, BStBl II 2003, 199; BFH v. 11.2.2004, II R 31/02, BStBl II 2004, 521; und BFH v. 30.3.2009, II R 62/06, BFH/NV 2009, 1707). Leistungen des Veräußerers eines Grundstücks an den Erwerber stellen keine Gegenleistung (vgl. hierzu auch BFH v. 26.10.1977, II R 115/69, BStBl II 1978, 201).

Leistungen des Erwerbers an den Grundstücksveräußerer aufgrund der vertraglichen Verpflichtung rechnen zur Gegenleistung. Wenn und soweit sich ein Dritter dazu verpflichtet, an den Veräußerer zu ...