Weilbach, GrEStG § 9 Gegenleistung / 2.1.3.3 Vom Erwerber übernommene Kosten der Rechtsänderung

Rz. 4j

Nach § 448 Abs. 1 BGB fallen die Kosten der Übergabe der verkauften Sache dem Verkäufer zur Last. Hierher gehören z. B. die Schätzungskosten, die Vermessungskosten sowie die Kosten für die Beschaffung von Katastermaterial. Werden diese Kosten wie gesetzlich vorgesehen vom Verkäufer getragen, berührt das die Gegenleistung nicht. Allerdings ist § 448 Abs. 1 BGB abdingbar. Geschieht dies und verpflichtet sich der Käufer zur Übernahme der Übergabekosten, übernimmt er damit Leistungen, die eigentlich der Verkäufer tragen müsste. Die entsprechenden Kosten sind deshalb als sonstige Leistung zu berücksichtigen (vgl. z. B. BFH v. 21.11.1974, II R 61/71, BStBl II 1975, 362, und BFH v. 23.8.1995, II R 93/92, BFH/NV 1996, 354). Unbeachtlich ist dabei, ob die Kosten beim Veräußerer oder beim Erwerber entstehen (BFH v. 21.11.1974, II R 61/71, BStBl II 1975, 362).

Nicht Teil der Gegenleistung sind Vermessungs- und Katasterkosten, die ein Enteignungsberechtigter aufwenden muss, um das für die Enteignung vorgesehene Grundstück bezeichnen zu können. Das gilt auch, wenn das Enteignungsverfahren durch eine freiwillige Veräußerung vermieden wird (BFH v. 5.2.1975, II R 80/73, BStBl II 1975, 454; koordinierte Ländererlasse aus 2004, z. B. FinMin Baden-Württemberg v. 27.7.2004, 3 – S 4521/4, Tz. 3.2).

Rz. 4k

Die nach § 448 Abs. 2 BGB vom Käufer eines Grundstücks zu tragenden Kosten der Auflassung (ggf. einschließlich Auflassungsvormerkung), der Eintragung in das Grundbuch und des Notars bzw. Gerichts können aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung nicht Teil der Gegenleistung sein, auch wenn sich der Käufer vertraglich ausdrücklich zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet (RFH v. 8.7.1921, II A 205/21, RStBl 1921, 357). Bei Übernahme durch den Verkäufer kann schon begrifflich keine Gegenleistung vorliegen (vgl. § 8 GrEStG Rz. 3). Verpflichtet sich der Veräußerer gegenüber dem Erwerber vertraglich zur Erstattung der vorgenannten Erwerbsnebenkosten, vermindert sich jedoch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer entsprechend. Der Erstattungsanspruch fällt nicht unter den Grundstücksbegriff i. S. d. § 2 GrEStG und ist somit grunderwerbsteuerrechtlich unerheblich. Zur Ermittlung der auf das Grundstück entfallenden Gegenleistung kann der Nennwert des erworbenen Erstattungsanspruchs von der Gesamtgegenleistung abgezogen werden. Von einer Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf das Grundstück und den Erstattungsanspruch im Verhältnis der gemeinen Werte nach der sog. Boruttau’schen Formel (vgl. hierzu Rz. 2c) kann insoweit abgesehen werden (vgl. BFH v. 17.4.2013, II R 1/12, BStBl II 2013, 637).

Zu den allein vom Käufer zu tragenden Kosten nach § 448 Abs. 2 BGB gehört auch eine vom Grundstückserwerber zu tragende Grunderwerbsteuer. Eine vom Veräußerer an den Erwerber ggf. zu erstattende Grunderwerbsteuer darf – anders als bei der Erstattung der o. a. Erwerbsnebenkosten – die Gegenleistung nicht mindern, auch wenn sie Teil des Erstattungsanspruchs des Erwerbers ist. Insoweit ist § 9 Abs. 3 GrEStG zu beachten, der einer solchen Minderung entgegensteht (vgl. BFH v. 17.4.2013, II R 1/12, a. a. O.; siehe auch Rz. 28). In Fällen, in denen sich der Veräußerer zur Erstattung der Erwerbsnebenkosten verpflichtet hat, die Höhe dieser Kosten jedoch noch ungewiss ist, ist die Grunderwerbsteuer gem. § 165 Abs. 1 S. 1 AO vorläufig festzusetzen (vgl. BFH v. 17.4.1991, II R 119/88, BStBl II 1991, 586). Ist die Höhe des Erstattungsanspruchs des Erwerbers hingegen bekannt, ist die Grunderwerbsteuer regelmäßig endgültig aus der geminderten Bemessungsgrundlage festzusetzen (LSF Sachsen v. 16.9.2013, S 4521-92/19-213). Zur Anwendung von § 16 Abs. 3 GrEStG in Fällen, in denen der erworbene Erstattungsanspruch nicht oder nicht hinreichend steuermindernd berücksichtigt worden ist, siehe § 16 GrEStG Rz. 7).

Löschungskosten, die im Zusammenhang mit der Beseitigung von Grundbuchbelastungen beim Verkäufer anfallen (§ 442 Abs. 2 BGB), gehören als sonstige Leistung zur (sonstigen) Gegenleistung, wenn sie der Käufer ausdrücklich übernimmt.

Rz. 4l

Aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung bei der Ermittlung der Gegenleistung lässt es die Finanzverwaltung zu, dass Ermittlungen allein wegen des Werts der übernommenen Kosten i. S. v. § 448 Abs. 1 BGB nicht anzustellen sind, wenn angenommen werden kann, dass deren Wert nicht mehr als 2.500 EUR beträgt. In diesen Fällen kann der Wert dieser sonstigen Leistungen außer Ansatz bleiben. Sind allerdings Ermittlungen aus anderen Gründen notwendig, sind auch Feststellungen wegen des Werts der sonstigen Leistungen zu treffen (vgl. FinMin Baden-Württemberg v. 21.12.1984, S 4521 A – 9/82, in der zuletzt durch Erlass v. 1.2.2003, O 2124/17, geänderten Fassung, Tz. 1.1, DStR 2003, 739; vgl. auch OFD Niedersachsen v. 7.5.2014, S 4521-44-St 262, StEd 2014, 381).