Rz. 4
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Hinsichtlich des sachlichen Geltungsbereichs erfasst § 4 Nr. 12 UStG die dort in Buchst. a–c genannten Umsätze, mit Ausnahme der in § 4 Nr. 12 S. 2 UStG genannten Vermietungen und Verpachtungen. Erfasst sind demnach grundsätzlich alle sonstigen Leistungen i. S. d. § 3 Abs. 9 S. 1 und 2 UStG, die sich auf die Nutzungsüberlassung von Grundstücken oder Grundstücksteilen beziehen. Die Nutzungsüberlassung beweglicher Sachen oder von Rechten, die keine dinglichen Rechte an Grundstücken sind, ist nicht befreit.
Die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 UStG setzt eine nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG steuerbare Leistung vor. Der Nutzungsüberlassung an Dritte muss daher ein Entgelt zugrunde liegen; die unentgeltliche Nutzungsüberlassung im Rahmen eines Leihvertrages wäre bereits nicht steuerbar. Zudem muss der Umsatzort der sonstigen Leistungen in Deutschland sein. Für die Nutzungsüberlassung inländischer Grundstücke wird dies vollumfänglich durch § 3a Abs. 3 Nr. 1 S. 2 Buchst. a UStG sichergestellt, der insofern allein auf die Belegenheit des Grundstücks abstellt.
Rz. 5
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Vermieter/Verpächter kann jeder sein, der sich zu einer entsprechenden Nutzungs- bzw. Gebrauchsüberlassung verpflichtet. Die entgeltliche Nutzungsüberlassung eines Grundstücks selbst wird regelmäßig für sich allein schon die Unternehmereigenschaft des Überlassenden begründen (vgl. BFH vom 16.12.1971, Az: V R 41/68, BStBl II 1972, 238 bei einmaliger Bestellung eine Nießbrauchs an einem Grundstücks für 10 Jahre; BFH vom 07.11.1991, Az: V R 116/86, BStBl II 1992, 269: Nachhaltigkeit bereits bei der Vermietung allein eines Gegenstandes), weil hierdurch ein auf die Erzielung von Einnahmen gerichteter Dauerzustand begründet wird. Bei nur gelegentlicher Vermietung/Verpachtung eines auch privat genutzten Grundstücks dürfte allerdings nach Maßgabe von Abschn. 2.3. Abs. 7 UStAE eine Verwendung zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen entfallen, mit der Folge, dass mangels unternehmerischer Tätigkeit bereits die Steuerbarkeit entfällt.
Eine vorherige Zuordnung des vermieteten/verpachteten Grundstücks zum Unternehmensvermögen ist nicht erforderlich. Ein dem Privatvermögen zugeordneter Gegenstand braucht bei späterer unternehmerischer Verwendung auch nicht in das Unternehmensvermögen eingelegt werden, da sich hieraus keine Auswirkungen auf die Vorsteuer ergeben (vgl. BFH vom 25.03.1988, Az: V R 101/83, UR 1988, 346 mit Anm. Weiss; zur Diskussion einer Einlagenentsteuerung vgl. Dziadkowski, UR 2019, 246).
Der Vermieter muss nicht Eigentümer des Grundstücks sein. Auch ein Zwischenvermieter eines Grundstücks kann daher die Steuerbefreiung für sich in Anspruch nehmen.
Ob die Nutzungsüberlassung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen oder an eine Privatperson erfolgt, spielt i. R. d. § 4 Nr. 12 UStG keine Rolle, wohl aber für die Zulässigkeit des Verzichts auf die Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 1 UStG. Auch die arbeitsvertragliche Überlassung von Räumen an Arbeitnehmer als teilweise Gegenleistung für deren Arbeitsleistung fällt unter § 4 Nr. 12 UStG (vgl. BFH vom 13.9.1988, Az: V R 46/83, BStBl II 1988, 1021).
Die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 UStG greift allerdings nicht, soweit die Nutzung eines dem Unternehmen zugeordneten Grundstücks/Gebäudes für unternehmensfremde Zwecke als unentgeltliche Wertabgabe i. S. d. § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG steuerbar ist (vgl. Abschn. 4.12.1. Abs. 3 S. 6 UStAE sowie unten Rz. 40).