2.1 Die Tatbestandsmerkmale (Übersicht)
Rz. 6
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Nach § 4 Nr. 13 UStG sind steuerfrei Leistungen von
- Wohnungseigentümergesellschaften,
- soweit sie steuerbar sind,
- an die Wohnungs- oder Teileigentümer erbracht werden und
in der
- Gebrauchsüberlassung,
- Instandhaltung,
- Instandsetzung oder
- sonstigen Verwaltung
- des gemeinschaftlichen Eigentums oder
- in der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen.
2.2 Die Leistenden: Wohnungseigentümergesellschaften
Rz. 7
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Steuerfrei sind ausschließlich Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften i. S. d. WoEigG. Nicht steuerfrei sind daher die Leistungen einer Kapitalgesellschaft, die Wohnbauten errichtet, einzelne Wohneinheiten nach Teilung (§ 8 WoEigG) veräußert und sich in den Kaufverträgen das Recht sichert, die Wohneinheiten zu verwalten. Auch auf Leistungen der Wohnungseigentümer untereinander ist die Steuerbefreiung nicht anwendbar.
Rz. 7a
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Nicht von der Steuerbefreiung erfasst werden Leistungen von Wohnungsverwaltungsgesellschaften an Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Vorschrift findet ausschließlich Anwendung im Verhältnis zwischen WEG und Miteigentümern (Sächsisches FG vom 14.01.2009, Az: 2 K 1725/06, rkr., EFG 2009, 1344).
2.3 Die Rechtssystematik: Steuerbarkeit
Rz. 8
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Als Steuerbefreiungsvorschrift kommt § 4 Nr. 13 UStG nur zur Anwendung, wenn die nämlichen Leistungen steuerbar sind (vgl. § 4 UStG Einleitungssatz); dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sie i. S. v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 UStG im Leistungsaustausch gegen Entgelt erfolgen. Die Finanzverwaltung und weite Teile der Literatur weisen in diesem Zusammenhang auf die besondere Problematik der Leistungsbeziehungen zwischen einer Gemeinschaft und ihren Mitgliedern hin (vgl. hierzu Abschn. 1.4. UStAE): steuerbar seien nur Sonderleistungen an einzelne Mitglieder (vgl. Abschn. 4.13.1. Abs. 2 S. 1 UStAE). Dieser Hinweis scheint mir jedoch lediglich von theoretischer Bedeutung zu sein; praktisch erbringen die Gemeinschaften im Rahmen ihrer Verwaltungsaufgaben ausschließlich steuerbare (Sonder-)Leistungen: jede Verwaltungsleistung wird nämlich (ggf. indirekt) einen Beitrag zum Werterhalt, zur Werterhöhung oder zur Verwertbarkeit des Sondereigentums leisten und zumindest insoweit als Sonderleistung zu werten sein.
2.4 Die Leistungsempfänger: Wohnungs- oder Teileigentümer
Rz. 9
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Begünstigt sind ausschließlich Leistungen der Gemeinschaft an Wohnungs- oder Teileigentümer. Grundsätzlich muss der Leistungsempfänger als Wohnungs- oder Teileigentümer als solcher in das Grundbuch eingetragen sein. Bei künftigen Eigentümern ist es ausreichend, dass diese wirtschaftlich eine dem Eigentum vergleichbare Rechtsposition erlangt haben; dies ist der Fall, wenn der schuldrechtliche Anspruch auf Verschaffung des Eigentums gesichert und das Eigentum tatsächlich bezogen ist. Leistungen der Gemeinschaft an sonstige Dritte, z. B. an Mieter, sind nicht begünstigt (vgl. Abschn. 4.13.1. Abs. 2 S. 5 UStAE); vgl. auch die Ausführungen zum derzeit aktuellen Problem der Nutzungsverträge mit den Anbietern von Mobilfunk (vgl. Rz. 44).
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft gestattet benachbarten Grundstückseigentümern gegen Entgelt die Nutzung eines Sitzrasenmähers.
Lösung:
Die Vermietungsleistung erfolgt im Leistungsaustausch gegen Entgelt und ist damit steuerbar (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 UStG). Die Leistung ist auch steuerpflichtig; insbesondere findet die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 13 UStG keine Anwendung, da die Leistung gegenüber Dritten erbracht wurde.
2.5 Der Leistungsinhalt
2.5.1 Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
Rz. 10
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§ 4 Nr. 13 UStG begünstigt zunächst bestimmte Verwaltungsleistungen, nämlich
- die Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch;
- die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
- die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
- die sonstige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
2.5.1.1 Allgemeines
Rz. 11
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Bei der Prüfung der Steuerfreiheit von Verwaltungsleistungen sind folgende Grundsätze zu beachten:
- Die Leistungen müssen steuerbar sein (vgl. Rz. 8).
- Hinsichtlich der verschiedenartigen Lieferungen und sonstigen Leistungen liegen jeweils selbstständige Umsätze der Wohnungseigentümergemeinschaften an ihre Mitglieder vor (vgl. Abschn. 4.13.1. Abs. 2 S. 4 UStAE).
- Die Verwaltungsleistungen müssen sich auf das gemeinschaftliche Eigentum i. S. d. WoEigG beziehen; die Verwaltung des Sondereigentums der Mitglieder ist nicht steuerbegünstigt (vgl. Abschn. 4.13.1. Abs. 2 S. 5 UStAE). Nicht begünstigt sind auch Leistungen, die in der Verwaltung solchen gemeinschaftlichen Eigentums bestehen, das nicht dem Grundstück, den Grundstücksteilen, Anlagen und Einrichtungen zuzurechnen ist; insoweit knüpft § 4 Nr. 13 UStG an § 1 Abs. 7 WoEigG an. Nicht unter die Begünstigung fällt daher insbesondere die Überlassung beweglicher Gegenstände, die nicht Zubehör des Grundstücks sind, wie Tischtennisplatten, Gartenmöbel etc.
2.5.1.2 Die Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch
Rz. 12
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Unter Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch versteht man die Duldung der zeitweisen oder dauerhaften Nutzung des Gemeinschaftse...