Dipl.-Finanzwirt (FH) Carsten Timm
Rz. 67
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Grundsätzlich sind die Umsätze, die unter das GrEStG fallen, nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Gemäß § 9 UStG kann aber unter bestimmten Vorrausetzungen eine steuerfreie Grundstückslieferung steuerpflichtig werden. Wird der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt, kann der leistende Unternehmer zur Steuerpflicht optieren (§ 9 Abs. 1 UStG), wenn keine nach § 1 Abs. 1 Nr. 1a UStG nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt. Der Leistungsempfänger kann also für jeden einzelnen Umsatz selbst entscheiden (Wahlrecht, vgl. Abschn. 15.2. Abs. 21 UStAE), ob er ihn steuerfrei oder unter der Ausnutzung der Optionsmöglichkeit nach § 9 Abs. 1 UStG als steuerpflichtig behandeln möchte. Entscheidend ist die Zuordnungsentscheidung des Leistungsempfängers, die zeitlich an keine Frist gebunden ist. Ordnet der Leistungsempfänger jedoch einen Grundstücksanteil nicht seinem Unternehmen zu, so kann der leistende Unternehmer deshalb nicht optieren (vgl. EuGH vom 04.10.1995, Rs. C-291/92, Ambrecht, BStBl II 1996, 392). Bei der Vermietung von Wohnraum an Endverbraucher ist aufgrund dieser Voraussetzung ein Verzicht auf die Steuerfreiheit ausgeschlossen.
Rz. 68
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Bei Umsätzen i. Z. m. einem Grundstück sind Teiloptionen möglich, bei denen nur für einen bestimmten Teil des Grundstücksumsatzes auf die Steuerbefreiung verzichtet wird. So ist z. B. bei Vermietungsumsätzen eine unterschiedliche Behandlung einzelner Räume möglich, auch wenn ein einheitliches Entgelt vereinbart ist (vgl. BFH vom 26.06.1996, Az: XI R 43/90, BStBl II 1997, 98). Die Option ist jedoch nur einheitlich für das Gebäude(teil) und den dazugehörigen Teil des Grund und Bodens möglich (vgl. EuGH vom 08.06.2000 Rs. C-400/98, Breitsohl).
Rz. 69
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Bei der Veräußerung eines Grundstücks kann der Unternehmer die Option zur Steuerpflicht auf einen Teil eines Grundstückes beschränken. Die zivilrechtlich einheitliche Behandlung eines Grundstückes im Falle seiner Veräußerung steht dem nicht entgegen (BFH vom 26.06.1996, Az: XI R 43/90, UR, 425; EuGH vom 04.10.1995 Rs. C-291/92, Ambrecht, BStBl II 1996, 392).
Rz. 70
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Die Möglichkeit zur Beschränkung der Option auf einen Grundstücksteil gilt auch für den Widerruf der Optionserklärung, darauf weist das FG Niedersachsen in seinem Urteil vom 27.01.2000 (Az: 5 K 56/95) hin. Der Widerruf des Verzichts auf die Steuerbefreiung wirkt rückwirkend auf den Umfang der Optionserklärung (BFH vom 25.01.1979, Az: V R 53/72, BStBl II 1979, 394; vgl. Schüler-Täsch in S/R, UStG, § 9 Anm. 89). Dem steht auch ein relativ großer Zeitraum zwischen der Optionserklärung und deren Widerruf nicht entgegen, weil der Verzicht auf die Steuerbefreiung so lange möglich ist, wie die betreffende Steuerfestsetzung noch nicht bestandskräftig ist. Die Behandlung eines steuerpflichtigen Umsatzes ist erst dann rückgängig gemacht, wenn nicht nur die Option widerrufen, sondern auch die Rechnung mit gesondertem Steuerausweis berichtigt worden ist.
Rz. 71
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Entscheidet sich der Unternehmer für die steuerpflichtige Behandlung eines an sich steuerbefreiten Umsatzes, so setzt das eine entsprechende Willensbekundung des Unternehmers voraus. Diese kann sich bereits aus schlüssigem Handeln des Unternehmers ergeben. Erfolgt die Lieferung des Grundstücks an den Leistungsempfänger, indem der Leistende eine Rechnung mit gesondertem Ausweis der Umsatzsteuer stellt oder er den Umsatz in seiner Steuererklärung als steuerpflichtig behandelt, kann davon ausgegangen werden, dass er optiert hat.
Rz. 72
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Eine ausdrückliche Erklärung gegenüber dem FA ist nicht notwendig, vgl. Abschn. 9.1. Abs. 3 UStAE.
Rz. 73
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Hat ein Unternehmer sich für die Option nach § 9 Abs. 1 UStG eines nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steuerfreien Grundstücksumsatzes entschieden, muss zur Ermittlung der Umsatzsteuer die Bemessungsgrundlage für den Umsatz festgelegt werden. Hier ist zu klären, ob und inwieweit die Grunderwerbsteuer in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist. Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Was als Gegenleistung gilt, ist für die meisten der in § 1 GrEStG aufgezählten Fallvarianten im Katalog des § 9 GrEStG aufgeführt. Der Umfang der Gegenleistung ist wie das Entgelt bei der Umsatzsteuer zu bestimmen. Die Bemessungsgrundlage ergibt sich aus § 10 Abs. 1 S. 1 und 2 UStG. Danach ist das Entgelt maßgebend, welches der Empfänger der Leistung (oder ein Dritter) aufwendet, um die Leistung zu erhalten, jedoch abzüglich der Umsatzsteuer. Nach § 9 Abs. 1 GrEStG gilt beim Kauf eines Grundstücks der Kaufpreis als Wert der Gegenleistung. Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen (§ 44...