Weimann/Lang, Umsatzsteuer – national und international, ... / 2.5.1 Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

Rz. 10

Stand: 6. A. – ET: 07/2024

§ 4 Nr. 13 UStG begünstigt zunächst bestimmte Verwaltungsleistungen, nämlich

• die Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch;
• die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
• die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
• die sonstige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

2.5.1.1 Allgemeines

Rz. 11

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Bei der Prüfung der Steuerfreiheit von Verwaltungsleistungen sind folgende Grundsätze zu beachten:

• Die Leistungen müssen steuerbar sein (vgl. Rz. 8).
• Hinsichtlich der verschiedenartigen Lieferungen und sonstigen Leistungen liegen jeweils selbstständige Umsätze der Wohnungseigentümergemeinschaften an ihre Mitglieder vor (vgl. Abschn. 4.13.1. Abs. 2 S. 4 UStAE).
• Die Verwaltungsleistungen müssen sich auf das gemeinschaftliche Eigentum i. S. d. WoEigG beziehen; die Verwaltung des Sondereigentums der Mitglieder ist nicht steuerbegünstigt (vgl. Abschn. 4.13.1. Abs. 2 S. 5 UStAE). Nicht begünstigt sind auch Leistungen, die in der Verwaltung solchen gemeinschaftlichen Eigentums bestehen, das nicht dem Grundstück, den Grundstücksteilen, Anlagen und Einrichtungen zuzurechnen ist; insoweit knüpft § 4 Nr. 13 UStG an § 1 Abs. 7 WoEigG an. Nicht unter die Begünstigung fällt daher insbesondere die Überlassung beweglicher Gegenstände, die nicht Zubehör des Grundstücks sind, wie Tischtennisplatten, Gartenmöbel etc.

2.5.1.2 Die Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch

Rz. 12

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Unter Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch versteht man die Duldung der zeitweisen oder dauerhaften Nutzung des Gemeinschaftseigentums, insbesondere die Nutzung

• der Antennenanlage,
• der Fahrstühle,
• der Müllschluckanlage,
• der Telefonzentrale,
• des Trockenbodens oder -raums,
• der Wäschetrockner,
• der Waschküche,
• der Waschmaschinen.

Rz. 13

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Nicht unter die Begünstigung fällt insbesondere die Überlassung beweglicher Gegenstände, die nicht Zubehör des Grundstücks sind, wie Tischtennisplatten, Gartenmöbel etc. Die von der Gemeinschaft erhobenen Umlagen sind umsatzsteuerlich das Entgelt für diese steuerbaren, aber nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfreien (Sonder-)Leistungen (vgl. Abschn. 4.13.1. Abs. 2 S. 3 UStAE).

2.5.1.3 Die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

2.5.1.3.1 Allgemeines

Rz. 14

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Unter Instandhaltung ist die aktive Bewahrung des Gemeinschaftseigentums in gebrauchsfertigem Zustand zu verstehen. Zu nennen sind insbesondere die

• Pflege der Gartenanlage;
• Reinigung des Treppenhauses;
• Wartung technischer Geräte wie Antenne, Aufzug, Heizung, Müllschlucker oder Schornstein.

Rz. 15

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Die von der Gemeinschaft erhobenen Umlagen sind umsatzsteuerlich das Entgelt für diese steuerbaren, aber nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfreien (Sonder-)Leistungen (vgl. Abschn. 4.13.1. Abs. 2 S. 3 UStAE).

2.5.1.3.2 Sonderfragen der Instandhaltungsrücklage

Rz. 16

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Die von einer Eigentümergemeinschaft erhobene Umlage für die Bildung einer Instandhaltungsrücklage stellt eine Vorauszahlung für eine zukünftig beabsichtigte Reparaturleistung o. ä. der Gemeinschaft gegenüber dem Gemeinschafter dar. Soweit die Gemeinschaft insoweit zur Steuerpflicht optiert hat, ist die Versteuerung im Veranlagungszeitraum der Vereinnahmung der Umlage vorzunehmen (§ 13 Abs. 1 Nr. 1a S. 4 und Nr. 1b UStG; anzuwenden ist der allgemeine Steuersatz des § 12 Abs. 1 UStG von derzeit 19 % (vgl. Rz. 40 f. – Musterabrechnung). Bei Abrechnung der späteren Reparaturleistungen unter Verwendung der Instandhaltungsrücklage ist zu beachten, dass insoweit schon eine Versteuerung vorgenommen wurde und ggf. Steuerbeträge nach § 14 Abs. 1 S. 6 UStG abzusetzen sind.

2.5.1.3.3 Die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

Rz. 17

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Unter Instandsetzung ist die Wiederherstellung des gebrauchsfertigen Zustands zu verstehen; erfasst werden insbesondere

• Reparaturarbeiten und
• Sanierungsarbeiten.

Rz. 18

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Die von der Gemeinschaft erhobenen Umlagen sind umsatzsteuerlich das Entgelt für diese steuerbaren, aber nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfreien (Sonder-)Leistungen (vgl. Abschn. 4.13.1. Abs. 2 S. 3 UStAE). Nur die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist begünstigt, nicht aber die Anschaffung oder Herstellung von gemeinschaftlichem Eigentum. Die h. M. greift zur Abgrenzung m. E. zutreffend auf die ertragsteuerlichen Grundsätze der R 21.1 EStR 2012 zurück. Eine Instandsetzungsmaßnahme ist daher nur dann anzunehmen, wenn durch sie nichts Neues, bisher nicht Vorhandenes geschaffen wird.

Praxis-Beispiel

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft erwirbt in 01 einen Wäschetrockner zur gemeinschaftlichen Nutzung. In 03 ist der Trockner defekt; die Gemeinschaft lässt ihn daher reparieren. In 05 weist der Trockner denselben Defekt noch einmal auf; die Gemeinschaft beschließt daraufhin die Anschaffung eines vergleichbaren Neugerätes. Sämtliche Kosten der Maßnahmen werden auf die Mitglieder umgelegt.

Lösung:

Die Neuanschaffung in 01 ist nicht nach § 4 Nr. 13 UStG begünstigt, da etwas Neues, bisher nicht Vorhandenes angeschafft wurde; dagegen sind sowohl die Reparatur in 03 und auch die Ersatzbeschaffung in 05 begünstigt.

Rz. 19

Stand: 6....