2.6.1 Ausübung der Option
Rz. 26
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Über die Option muss die Eigentümerversammlung entscheiden. Der Options-Beschluss verursacht – nicht zwingend notwendige – Mehrkosten (z. B. gesonderte Verwalterabrechnungen mit USt-Ausweis, Steuerberatungskosten) und kann daher nur einstimmig gefasst werden. Dies wird oft nur erreichbar sein, wenn die die Option befürwortenden Eigentümer die anderen Eigentümer von Mehrkosten und Haftungsansprüchen freistellen.
Rz. 27
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Da die Entscheidung über die Option allein beim leistenden Unternehmer und damit der Gemeinschaft liegt, hat der einzelne Teileigentümer zumindest nach den allgemeinen Grundsätzen des § 9 UStG keinen Anspruch auf die Ausübung der Option und damit auch nicht auf Erteilung einer Rechnung i. S. d. § 14 UStG. Nach einem Urteil des OLG Hamm vom 12.05.1992 (Az: 15 W 33/92, UR 1993, 202) und einem neueren Beschluss des BayObLG vom 13.06.1996 (Az: 2 Z BR 28/96, UR 1996, 481) kann sich für Wohnungseigentümergemeinschaften die Optionspflicht gegenüber unternehmerisch tätigen Eigentümern allerdings aus § 21 Abs. 4 WoEigG ergeben, wenn die Interessen der übrigen Eigentümer hinreichend gewahrt bleiben. Hinsichtlich der rein "technischen" Ausübung des Befreiungsverzichts (Formen, Fristen etc.) ergeben sich keine Besonderheiten; insoweit wird auf die Ausführungen zu § 9 UStG verwiesen.
2.6.2 Umfang der Option
2.6.2.1 Grundsatz der Einzeloption
Rz. 28
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Es gilt der Grundsatz der Einzeloption: der Unternehmer kann das Optionsrecht für jede optionsfähige Leistung gesondert ausüben. Die Beurteilung der Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften als Einzelleistungen eröffnet die Möglichkeit nur für Leistungen auf die Steuerfreiheit zu verzichten, die ihrerseits mit Vorsteuern belastet sind.
Rz. 29
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Für den Fall der Option ist zu beachten, dass Wasserlieferungen zum ermäßigten Steuersatz von derzeit 7 % erfolgen (§ 12 Abs. 2 Nr. 1 UStG i. V. m. Nr. 34 der Anlage; vgl. Rz. 40 f. – Muster Abrechnung).
Rz. 30
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Vorsteuerfreie Eingangsleistungen, z. B. Versicherungsbeiträge, Gebühren für Abfall, Straßenreinigung oder Entwässerung, Hausmeisterlohn etc. müssen somit nicht der Umsatzsteuer unterworfen werden. Allerdings dürfte auch in diesen Fällen die Behandlung als steuerpflichtig grundsätzlich unschädlich sein, da die Eigentümer, bei deren Umsätzen optiert wird, ihrerseits zum Vorsteuerabzug berechtigt sein werden.
2.6.2.2 Der Leistungsempfänger: ein anderer Unternehmer
Rz. 31
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Die Gemeinschaft kann nur solche Umsätze als steuerpflichtig behandeln, die sie an andere Unternehmer für deren Unternehmen ausführt (§ 9 Abs. 1 S. 1 UStG). Das Mitglied der Gemeinschaft muss die Wohnung oder das Teileigentum
- als Unternehmer
- i. R. d. Unternehmens
verwenden, z. B. als Arztpraxis, Steuerberatungsbüro oder Lagerräume. Nur an die Wohnung derart unternehmerisch nutzende Eigentümer können die Umsätze der Gemeinschaft steuerpflichtig erfolgen. Im Einzelfall wird die Nutzung zur unzulässigen Zweckentfremdung von Wohnraum führen, was steuerlich jedoch gem. § 40 AO ohne Bedeutung ist (Handzik in O/S/L, § 4 Nr. 13 Rn. 23). Die Wohnungseigentümergemeinschaft sollte sich insoweit jedoch gegenüber dem Eigentümer vertraglich absichern; zu diesem Zweck ist zunächst folgende allgemeine Vereinbarung denkbar:
Rz. 32
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
"Der Eigentümer verpflichtet sich, der Gemeinschaft mitzuteilen, ob und inwieweit er das Grundstück für eigene unternehmerische Zwecke i. S. v. § 9 Abs. 1 UStG nutzt. Sollte sich die Art der Nutzung ändern, hat der Eigentümer unverzüglich und unaufgefordert der Gemeinschaft hierüber Mitteilung zu machen. Der Eigentümer ist verpflichtet, der Gemeinschaft den Schaden zu ersetzen, der bei fahrlässigem oder vorsätzlichem Fehlverhalten bzgl. dieser Pflicht, insbesondere durch Nichtinformation, teilweise Falschinformation, Falschinformation etc., entsteht."
Rz. 33
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Für den Fall unterschiedlicher Nutzung selbstständig nutzbarer Eigentumsteile empfiehlt sich folgende Vereinbarung:
„Der Eigentümer ist verpflichtet, folgende Räume zur Ausführung eigener unternehmerischer Zwecke i. S. v. § 9 Abs. 1 UStG zu nutzen:
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Gebrauchsänderungen, auch solche, die die übrigen Räume betreffen, bedürfen der Mitteilung an die Gemeinschaft.
Sollte sich die Art der Nutzung ändern, hat der Eigentümer unverzüglich … (s. o.).”
Rz. 34
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Das bloße Wohnen in der eigenen Wohnung ist keine unternehmerische Tätigkeit. Der Wohnungseigentümer nutzt die Wohnung allerdings unternehmerisch, wenn er sie (steuerfrei oder steuerpflichtig) vermietet. Scheinbar anderer Ansicht ist Handzik (in O/S/L, ...