Weimann/Lang, Umsatzsteuer – national und international, ... / 2.6.2.2 Der Leistungsempfänger: ein anderer Unternehmer

Rz. 31

Stand: 6. A. – ET: 07/2024

Die Gemeinschaft kann nur solche Umsätze als steuerpflichtig behandeln, die sie an andere Unternehmer für deren Unternehmen ausführt (§ 9 Abs. 1 S. 1 UStG). Das Mitglied der Gemeinschaft muss die Wohnung oder das Teileigentum

• als Unternehmer
• i. R. d. Unternehmens

verwenden, z. B. als Arztpraxis, Steuerberatungsbüro oder Lagerräume. Nur an die Wohnung derart unternehmerisch nutzende Eigentümer können die Umsätze der Gemeinschaft steuerpflichtig erfolgen. Im Einzelfall wird die Nutzung zur unzulässigen Zweckentfremdung von Wohnraum führen, was steuerlich jedoch gem. § 40 AO ohne Bedeutung ist (Handzik in O/S/L, § 4 Nr. 13 Rn. 23). Die Wohnungseigentümergemeinschaft sollte sich insoweit jedoch gegenüber dem Eigentümer vertraglich absichern; zu diesem Zweck ist zunächst folgende allgemeine Vereinbarung denkbar:

Rz. 32

Stand: 6. A. – ET: 07/2024

"Der Eigentümer verpflichtet sich, der Gemeinschaft mitzuteilen, ob und inwieweit er das Grundstück für eigene unternehmerische Zwecke i. S. v. § 9 Abs. 1 UStG nutzt. Sollte sich die Art der Nutzung ändern, hat der Eigentümer unverzüglich und unaufgefordert der Gemeinschaft hierüber Mitteilung zu machen. Der Eigentümer ist verpflichtet, der Gemeinschaft den Schaden zu ersetzen, der bei fahrlässigem oder vorsätzlichem Fehlverhalten bzgl. dieser Pflicht, insbesondere durch Nichtinformation, teilweise Falschinformation, Falschinformation etc., entsteht."

Rz. 33

Stand: 6. A. – ET: 07/2024

Für den Fall unterschiedlicher Nutzung selbstständig nutzbarer Eigentumsteile empfiehlt sich folgende Vereinbarung:

„Der Eigentümer ist verpflichtet, folgende Räume zur Ausführung eigener unternehmerischer Zwecke i. S. v. § 9 Abs. 1 UStG zu nutzen:

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Gebrauchsänderungen, auch solche, die die übrigen Räume betreffen, bedürfen der Mitteilung an die Gemeinschaft.

Sollte sich die Art der Nutzung ändern, hat der Eigentümer unverzüglich … (s. o.).”

Rz. 34

Stand: 6. A. – ET: 07/2024

Das bloße Wohnen in der eigenen Wohnung ist keine unternehmerische Tätigkeit. Der Wohnungseigentümer nutzt die Wohnung allerdings unternehmerisch, wenn er sie (steuerfrei oder steuerpflichtig) vermietet. Scheinbar anderer Ansicht ist Handzik (in O/S/L, § 4 Nr. 13 Rn. 23), der unternehmerische Betätigung des Eigentümers nur bei steuerpflichtiger Vermietung annimmt. Die Steuerpflicht der Vermietung dürfte für die Umsätze der Gemeinschaft an den Eigentümer rechtlich unbeachtlich sein; insbesondere ergeben sich aus § 9 Abs. 2 UStG keine Einschränkungen. Allerdings macht die Option nur bei steuerpflichtiger Vermietung Sinn; sie sollte daher nur dann erfolgen, wenn seitens des Eigentümers die Option die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 UStG erfüllt.

Praxis-Beispiel

Eine Wohneigentumsanlage wird wie folgt genutzt:

• Im Erdgeschoss praktiziert der Humanmediziner H, in der ersten Etage der Tierarzt T.
• In der zweiten und dritten Etage befinden sich Wohnungen. Die Wohnung in der zweiten Etage nutzt Bauunternehmer U zu eigenen Wohnzwecken; die in der dritten Etage wird von Privatmann P fremdvermietet.

Lösung:

Erdgeschoss: H ist als frei praktizierender Arzt unternehmerisch tätig (§ 2 Abs. 1 UStG). Die Gemeinschaft könnte gem. § 9 Abs. 1 UStG zur Steuerpflicht optieren. Die Option macht jedoch keinen Sinn, da H als Humanmediziner zwingend steuerfrei tätig ist (§ 4 Nr. 14 UStG) und nicht zum Vorsteuerabzug (§ 15 Abs. 2 und 3 UStG) berechtigt ist.

1. Etage: T ist als frei praktizierender Tierarzt unternehmerisch tätig (§ 2 Abs. 1 UStG). Die Gemeinschaft könnte gem. § 9 Abs. 1 UStG zur Steuerpflicht optieren; dies ist auch anzuraten, da die Umsätze steuerpflichtig sind (§ 4 Nr. 14 S. 4 Buchst. a UStG).

2. Etage: U ist zwar Unternehmer, jedoch nutzt er die Wohnung nicht zu unternehmerischen Zwecken. Die Gemeinschaft kann daher nicht zur Steuerpflicht optieren. Die Option macht jedoch auch keinen Sinn, da U nicht zum Vorsteuerabzug (§ 15 Abs. 1 UStG) berechtigt ist.

3. Etage: P ist als Vermieter unternehmerisch tätig (§ 2 Abs. 1 UStG). Die Gemeinschaft könnte gem. § 9 Abs. 1 UStG zur Steuerpflicht optieren. Die Option macht jedoch keinen Sinn, da P zwingend steuerfrei vermietet (§§ 9 Abs. 2, 4 Nr. 12 UStG) und nicht zum Vorsteuerabzug (§ 15 Abs. 2 und 3 UStG) berechtigt ist.