Literatur
Bröder, Vorsteuerabzug bei Wohnungseigentümergemeinschaften, NWB 2003, 3455 = Fach 7, 6115.
Herold, Lieferung von Wärme durch Wohnungseigentümergemeinschaft an die Eigentümer, GStB 2021, 84.
Kahlen, Umsatzsteuer bei Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaft an Wohnungs- und Teileigentümer, ZMR 1988, 1288.
Lemke, Der säumige Miteigentümer/Möglichkeiten der Eigentümergemeinschaft und des Verwalters zur Reduzierung finanzieller Risiken, NWB 2014, 2713.
Matheja, Verwaltungstätigkeit einer Wohnungsbau-GmbH, UR 1976, 131.
Nieskoven, Umsatzsteuerliche Besonderheiten bei Wohnungseigentümergemeinschaften, GStB 2006, 438.
Sauren, Die Mehrwertsteueroption der Wohnungseigentümergemeinschaft, BB 1986, 436.
Schelnberger, Die Option der Wohnungseigentümergemeinschaft ist von Vorteil, BB 1987, 1648.
Schmidt, Werden die Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaft an ihre Eigentümer umsatzsteuerpflichtig?, NWB 2021, 454.
Schmidt, Anmerkung zum Urteil des OLG Hamm vom 12.05.1992 (15 W 33/92), UR 1993, 204.
Weimann, EuGH: Wohnungseigentümergemeinschaften nicht umsatzsteuerfrei, AStW 2024, 85.
Weimann/Raudszus, Wohnungseigentümergemeinschaften: Neue Problemfelder der Steuerbefreiung des § 4 Nr. 13 UStG, UR 1999, 486.
Weimann/Raudszus, Wohnungseigentümergemeinschaften: Die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 13 UStG und ihre Brennpunkte, UR 1997, 462.
Verwaltungsanweisungen
OFD München vom 14.02.1975, Az: S 7420 – 17 – St 43, LEXinform 0062005.
OFD Köln vom 22.03.1978, Az: S – 7100 – 62/S – 7169 – 1 – St 142/S – 7300 – 53, LEXinform 0039178.
Bayrisches Landesamt für Steuern vom 30.08.2005, Az: S 7169 – 5/St 35 N, DStR 2005, 1647.
Hinweis: Zur Problematik der zeitlichen Geltungsdauer von BMF-Schreiben vgl. Einführung UStG, Rz. 70 ff.
Richtlinien/Hinweise/Verordnungen
UStAE: Abschn. 4.13.1.
MwStSystRL: Art. 131 ff.
1 Allgemeines
1.1 Überblick über die Vorschrift/Gesetzeszweck
Rz. 1
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Die Vorschrift befreit bestimmte Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften an die Wohnungs- und Teileigentümer. Vorrangig dient die Vorschrift dazu, die Wohnungs- und Teileigentümer hinsichtlich der Umsatzsteuerbelastung den Mietern und Eigentümern von Einfamilienhäusern soweit wie möglich gleichzustellen: ohne die Steuerbefreiung unterlägen die von der Gemeinschaft erbrachten Leistungen der Umsatzsteuer; diese wäre auf die Mitglieder umzulegen und von diesen – i. d. R. ohne die Möglichkeit zum Vorsteuerabzug – zu tragen. Weiterer Zweck der Vorschrift ist es, Schwierigkeiten bei der Abgrenzung steuerbarer und nichtsteuerbarer Leistungen der Gemeinschaft zu vermeiden. Befreit werden sollen also Leistungen, die bei einer Erbringung gegenüber Mietern nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei wären, weil sie als unselbstständige Nebenleistung das Schicksal der Hauptleistung (Vermietungsleistung) teilen würden.
Rz. 1a
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Auf die Steuerbefreiung kann gem. § 9 UStG verzichtet werden (vgl. Rz. 26 ff.)
1.2 Geltungsbereich
1.2.1 Persönlicher Geltungsbereich
Rz. 2
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
§ 4 Nr. 13 UStG begünstigt ausschließlich Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften i. S. d. Wohnungseigentumsgesetzes (§§ 1ff. WoEigG; vgl. Weimann/Raudszus, UR 1997, 462).
1.2.2 Sachlicher Geltungsbereich
Rz. 3
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Sachlich beschränkt § 4 Nr. 13 UStG die Steuerbefreiung in zweifacher Hinsicht:
- Begünstigt sind ausschließlich die im Katalog des § 4 Nr. 13 HS 2 UStG bezeichneten Leistungen.
- Empfänger der Leistungen müssen die einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümer sein.
1.2.3 Zeitlicher Geltungsbereich
Rz. 4
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Die Steuerbefreiung der Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften wurde bereits im Jahre 1964 als § 4 Nr. 27 UStG in das damals gültige UStG 1951 eingefügt und bei der Umstellung auf das Mehrwertsteuersystem als unverändert als § 4 Nr. 13 UStG 1967 übernommen. Die Befreiung der Wohnungseigentümergemeinschaften ist ab 1980 ausdrücklich auch auf Leistungen an Teileigentümer ausgedehnt worden; die h. M. sieht hierin lediglich eine Klarstellung.
1.3 Zivilrechtliche Grundlagen
Rz. 5
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Das Verständnis der Steuerbefreiung setzt die Kenntnis der zivilrechtlichen Grundlagen voraus; diese ergeben sich aus §§ 1ff. WoEigG (vgl. auch Weimann/Raudszus, UR 1997, 462).
1.4 EuGH: Wohnungseigentümergemeinschaften nicht umsatzsteuerfrei!
Rz. 5a
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Die Lieferung von Wärme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft an die Eigentümer, die Mitglieder dieser Gemeinschaft sind, unterliegt der Mehrwertsteuer. Eine solche Wirtschaftstätigkeit fällt nicht unter die in der Mehrwertsteuerrichtlinie vorgesehene Befreiung für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (EuGH, Urteil vom 17.12.2020, Rs. C 449/19, WEG Tevesstraße).
Rz. 5b
Stand: 6. A. – ET: 07/2024
Sachverhalt:
Die WEG Tevesstraße, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, bestehend aus einer GmbH, einer Behörde sowie einer Gemeinde, betreibt auf dem Grundstück, das den Eigentümern gehört, die Mitglieder dieser Gemeinschaft sind, ein Blockheizkraftwerk. Den erzeugten Strom liefert die WEG Tevesstraße an ein Energieversorgungsunternehmen, die erzeugte Wärme dagegen an die Eigentümer, die Mitglieder der Gemeinschaft sind.
Das FA verweigerte den Vorsteuerabzug für den auf die Wärmeerzeugung entfallenden A...