Fachbeiträge & Kommentare zu Bauträger

Rz. 490 Die Ausgestaltung des Bauträgervertrags und der Interessenausgleich der Vertragsparteien richten sich danach, welches Sicherungssystem die Vertragsparteien individuell oder durch einen Formularvertrag gewählt haben und wie diese Systeme ausgestaltet wurden.[1] Die MaBV gibt dem Bauträger dabei 2 Wege einer dem Erwerber geschuldeten Sicherung seiner von § 640 BGB abwe...mehr

Rz. 516 Allgemeines Die Parteien des Bauträgervertrags sollten i. d. R. eine Vereinbarung über die Erschließungskosten in den Bauträgervertrag aufnehmen. Unter Erschließungskosten versteht man im Wesentlichen die Kosten für die Ver- und Entsorgung von Grundstücken mit Wasser und Abwasser sowie teilweise die sogenannten Hausanschlusskosten (Kosten für die Abzweigung der Ver- u...mehr

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Rz. 556 Ein Rechtsmangel eines Wohnungs- oder Teileigentums ist etwa gegeben, wenn ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft wird.[1] Ferner, wenn der Bauträger erklärt, zur Eigentumswohnung gehöre ein Hobbyraum und dieser Raum zwar tatsächlich benutzbar ist, daran aber weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht besteht.[2] Ein...mehr

Rz. 560 Der Bauträger haftet dem Erwerber eines Wohnungs- oder Teileigentums auch dafür, dass vertraglich zugesicherte Eigenschaften i. S. v. §§ 442 Abs. 1 Satz 2 Variante 2, 444 Variante 2 BGB bestehen. Zusicherungsfähige Eigenschaften sind z. B.: der Mietertrag; die Wohnungsgröße (ein Mangel, der unter §§ 633 ff. BGB fällt); eine öffentlich-rechtliche Bau- oder Nutzungsgenehm...mehr

Rz. 513 Etwas anderes soll hingegen in Fallkonstellationen gelten, in denen der Erwerber nach den vertraglichen Vereinbarungen mit dem Bauträger abweichend vom dispositiven Recht des § 641 Abs. 1 BGB und den Vorgaben des § 3 Abs. 2 MaBV Vorauszahlungen auf den Erwerbspreis zu erbringen hatte, ohne dass Bauleistungen erbracht worden waren. In diesen Fällen soll es dem Zweck e...mehr

Rz. 445 Das Innenverhältnis – das Verhältnis zwischen Bauträger und vollmachtgebenden Erwerber – unterliegt hingegen den Beschränkungen der §§ 305 ff. BGB.[1] Die Änderungsvollmacht muss sich vor allem an § 308 Nr. 4 BGB messen lassen.[2] Danach ist eine Klausel, die dem Verwender das Recht einräumt, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, unwirksam, we...mehr

Rz. 474 Die termingerechte Herstellung gehört zu den wesentlichen Pflichten des Bauträgers. Der Erwerber muss unter Umständen seine bisherige Wohnung fristgemäß räumen, sich ein Darlehen bereitstellen lassen und den Umzug auf einen bestimmten Zeitpunkt fixieren.[1] Der Fertigstellungstermin kann sich aus dem Bauträgervertrag oder aus den Umständen ergeben (§ 271 Abs. 1 BGB)....mehr

Rz. 401 Beim Bauträgervertrag verspricht ein Bauträger zum einen die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks. Zum anderen übernimmt der Bauträger die Verpflichtung, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Als ein "Bauträger" ist ein Gewerbetreibender (natürliche oder ju...mehr

Rz. 468 Lassen sich zu den Vorstellungen der Vertragsparteien keine Feststellungen treffen, kommt es für eine mangelfreie Werkleistung auch darauf an, ob das Werk so hergestellt ist, dass es nicht mit Fehlern behaftet ist, die die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen Gebrauch aufheben oder mindern. Nach der Rechtsprechung kann der Erwerber dabei redlicherweise erwarten, dass das...mehr

Rz. 521 Beim Anteilsmodell erwirbt der Bauträger vom Grundstückseigentümer entweder nur einen realen Teil des Grundstücks oder einen Miteigentumsanteil am Grundstück. Im Gegenzug übernimmt der Bauträger die Verpflichtung zur Errichtung einer Immobilie auf der nicht veräußerten Restfläche oder auf dem in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück.[1] Ein Bruchteil am Grundstück...mehr

Rz. 587 Im Einzelfall kann ein Schadensersatzanspruch des Erwerbers aus einer Verletzung einer vertraglich übernommenen Beratungspflicht durch den Bauträger resultieren. Der Bauträger als Veräußerer einer Eigentumswohnung ist gewöhnlich allerdings nicht verpflichtet, den Erwerber über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen für den Käufer aufzuklären oder zu ber...mehr

Rz. 580 Wegen Mängeln des Sondereigentums und für seine Rückabwicklungsrechte muss jeder Wohnungseigentümer selbst dem Bauträger eine Frist setzen. Jeder Erwerber/Wohnungseigentümer ist mithin befugt, dem Veräußerer zur Vorbereitung des großen Schadensersatzes oder für seinen Rücktritt eine Frist zur Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu setzen.[1] Hinwei...mehr

6.3.10.1 Schadensersatzanspruch des Erwerbers Rz. 587 Im Einzelfall kann ein Schadensersatzanspruch des Erwerbers aus einer Verletzung einer vertraglich übernommenen Beratungspflicht durch den Bauträger resultieren. Der Bauträger als Veräußerer einer Eigentumswohnung ist gewöhnlich allerdings nicht verpflichtet, den Erwerber über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen ...mehr

Rz. 443 Der Bauträger darf seine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt zur Aufteilung seines Alleineigentums, seine Teilungserklärung, jederzeit und frei von Zwängen ändern. Seine Befugnis zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung erlischt erst mit Entstehung einer Eigentümergemeinschaft.[1] Sind die Voraussetzungen eines werdenden Wohnungseigentümers und damit einer wer...mehr

Rz. 498 Dem Bauträger muss eine Baugenehmigung erteilt worden sein. Nach h. M. bedarf es keiner unanfechtbaren Baugenehmigung. Ein Bauträger, der von Anfang an beabsichtigt, ein von der Baufreistellungsbescheinigung abweichendes, formell und materiell baurechtswidriges Bauwerk zu errichten, haftet den Erwerbern wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung gem. § 826 BGB.[1]...mehr

Rz. 425 Der Arbeitskreis Bauträger und Wohnbau hat sich anlässlich des 3. Deutschen Baugerichtstages 2010 mit dem Thema "Empfiehlt sich eine einheitliche Kodifizierung des Bauträgerrechts?" befasst. Nach den auf dem Kongress verabschiedeten Empfehlungen müssen die Rechtsbeziehungen zwischen Erwerber und Bauträger vereinfacht werden; dabei muss die Rechtsstellung des Erwerber...mehr

Rz. 507 Sind die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV nicht gegeben, will der Bauträger aber Vermögenswerte des Bestellers erlangen, handelt der Bauträger nach § 7 Abs. 1 MaBV ordnungsmäßig, wenn er dafür zur Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte eine Bürgschaft nach § 2 Abs. 1 und Abs. 2 MaBV leistet und nur...mehr

Rz. 470 Die Vereinbarungen im Bauträgervertrag sind für die Frage, inwieweit die vereinbarte Beschaffenheit eingehalten ist, nicht allein entscheidend. Eine solche Auslegung des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB führt dazu, eine Leistung des Bauträgers selbst dann als mangelfrei einzuordnen, wenn die im Vertrag vorgesehene Leistung oder Ausführungsart nicht geeignet ist, ein funktions...mehr

Rz. 461 Im Bauträgervertrag finden sich in der Regel Angaben zur Wohn- oder Nutzfläche. Die geschuldete Fläche kann sowohl im Vertrag als auch in dessen Anlagen, etwa den Bauplänen, genannt sein. Die Angabe ist ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal.[1] Fehlen in einem Bauträgervertrag Angaben zur Wohnfläche, ist die einseitige Vorstellung des Erwerbers für den Inhalt des Vert...mehr

Rz. 503 Der Bauträger trägt bei seinem Verlangen auf Schlussratenzahlung die Beweislast für das Nichtvorhandensein der vom Erwerber behaupteten Mängel, da die Fälligkeit der Schlussrate eine gesetzliche Voraussetzung der Zahlungsklage ist.[1] Eine Regelung in einem Bauträger-Erwerbsvertrag, wonach die letzte Rate bereits vor Übergabe der Wohnungen zu zahlen ist, allerdings z...mehr

Rz. 583 Fraglich ist, ob die Fristsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft für einen Wohnungseigentümer "wirkt" oder ob die Wohnungseigentümergemeinschaft an einer bereits erfolgten Fristsetzung eines Erwerbers partizipieren kann. Hat ein Erwerber dem Bauträger für ein gemeinschaftsbezogenes Recht eine Frist gesetzt, z. B. weil eine Wohnungseigentümergemeinschaft noch gar ...mehr

Rz. 496 Der Bauträger darf Vermögenswerte zur Ausführung des Auftrags erst dann entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Range vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht ...mehr

Rz. 572 Ist ein Mängelrecht nicht gemeinschaftsbezogen, werden also durch seine Durchsetzung gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht gewichtig beeinträchtigt, kann jeder Wohnungseigentümer dieses Mängelrecht zunächst individuell durchsetzen und selbstständig verfolgen.[1] Solange kein abweichender Beschluss...mehr

Rz. 548 Die nachträgliche Vereinbarung von Sonderwünschen (Sonderwunsch im engeren Sinn) ist im Allgemeinen kein selbstständiges Vertragsverhältnis. Zumeist werden ursprünglich vereinbarte Leistungen nur abgeändert. Etwas anderes gilt etwa dann, wenn der Bauträger eine zusätzliche Leistung erbringt, die ohne Änderung des Bauträgervertrags auch von jedem Dritten erbracht werd...mehr

Rz. 511 Seit Mitte 2005 wird eine Bürgschaft nach § 7 MaBV in aller Regel als Sicherheit nur dafür vereinbart, dass – anders als von § 7 MaBV eigentlich vorgesehen – der Bauträger nach Baufortschritt geschuldete Zahlungen entgegennehmen darf, obwohl die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 – 4 MaBV noch nicht vorliegen.[1] Diese Handhabung findet seinen Grund darin, d...mehr

Rz. 506 Ruft der Bauträger entgegen § 3 MaBV verfrüht und gegen den Willen des Erwerbers[1] Kaufpreisraten ab oder verstößt eine in AGB vereinbarte Bürgschaft i. S. v. § 7 MaBV gegen den durch § 3 Abs. 2 MaBV vorgegebenen Baufortschritt, ist der Bauträger zur Rückzahlung der Raten einschließlich daraus gezogener Nutzungen verpflichtet, § 817 Satz 1 BGB.[2] Der Anspruch erstr...mehr

Rz. 458 Nach § 633 Abs. 1 Satz 1 BGB muss der Bauträger das Sonder- und das gemeinschaftliche Eigentum frei von Sach- und Rechtsmängeln herstellen.[1] Rz. 459 Sachmängel Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum sind frei von Sachmängeln, wenn sie jeweils die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit haben, § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB. Zur vereinbarten Beschaffenheit ...mehr

Rz. 454 Der Bauträger muss den Erwerbern Eigentum am im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstück (in Form eines Miteigentumsanteils in einer bestimmten Höhe, z. B. ein "60/1000-Anteil"), Eigentum am Sondereigentum (= das konkrete Wohnungs- oder Teileigentum) und Eigentum am übrigen gemeinschaftlichen Eigentum verschaffen, und zwar jeweils frei von Sach- und Rechtsmän...mehr

Rz. 466 Bei Wohnungseigentum wird im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien (anders als zwischen dem Bauträger und den ihm verbundenen Werkunternehmern) zum Teil nur eine funktionale Baubeschreibung genutzt. Eine funktionale Baubeschreibung ist in der Regel durch allgemeine Aussagen wie Prospekt und Exposé sowie durch die allgemeinen Regelungen zu ergänzen. Durch Auslegung...mehr

Rz. 440 Veräußert der Bauträger mehrere Wohnungen unter Nutzung von gleichlautenden formularmäßigen Bauträgerverträgen, ist auf diese und ihre Klauseln das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) anzuwenden.[1] Handelt es sich – wie zumeist – um einen Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbrauchervertrag[2]) i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB...mehr

Rz. 472 In der Regel ist im Bauträgervertrag vereinbart (oder es lässt sich Schlüsselfertigkeit im Wege der Auslegung ermitteln), dass der Bauträger ein "schlüsselfertiges" Werk schuldet. Schlüsselfertig bedeutet im allgemeinen Sprachgebrauch, dass der Erwerber sofort mit Möblierung und Bezug beginnen kann, ohne zuvor noch weitere Baumaßnahmen zu unternehmen.[1] Zum Leistung...mehr

9.1 Überblick Rz. 594 Durch Insolvenz des Bauträgers[1] kann sich der Bauträgervertrag in 2 Teile spalten[2]: in einen "Grundstückskaufvertrag" und in einen Werkvertrag über die Erstellung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums.[3] Ob dieses der Fall ist, hängt davon ab, wie der Insolvenzverwalter sein Wahlrecht aus § 103 InsO ausübt. Diese Aufteilung des Bauträgervert...mehr

6.1 Einführung Rz. 553 Durch den Bauträgervertrag wird der Bauträger verpflichtet, dem Erwerber eines Wohnungs- oder Teileigentums sowohl das Grundstück als auch das geschuldete gemeinschaftliche und Sondereigentum frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Überblick 6.2 Grundstücksmängel 6.2.1 Überblick Rz. 554 Durch den Bauträgervertrag wird der Bauträger gem. § 433 Abs. ...mehr

Rz. 467 Was Vertragsinhalt ist, ist durch Auslegung zu ermitteln (§§ 133, 157 BGB). Der Umfang der Herstellungspflicht des Bauträgers kann sich aus einem Exposé [1] oder einem Prospekt ergeben.[2] Dass Raumbuch, Baubeschreibung und Werbematerial eines Bauträgers nur dann Vertragsbestandteil werden, wenn sie notariell beurkundet werden, ist daher unzutreffend.[3] Praxis-Beispi...mehr

Rz. 591 Eine formularmäßige Freizeichnung des Bauträgers von seiner eigenen Gewährleistungspflicht gegenüber dem Erwerber von neu errichteten oder noch zu errichtenden Eigentumswohnungen und Häusern ist nach § 309 Nr. 8 BGB grundsätzlich nicht möglich. Eine vom Bauträger gestellte Klausel, die vorsieht, dass der Bauträger erst dann haftet, wenn der Erwerber sich erfolglos be...mehr

Rz. 500 Leistet der Erwerber aufgrund MaBV-widriger Fälligkeitsmitteilungen Ratenzahlungen an den Bauträger zu einem Zeitpunkt, als dieser Gelder des Erwerbers noch nicht annehmen durfte, ist der Bauträger zur Erstattung des Zinsschadens verpflichtet. Der Erwerber muss sich ersparte Miete nicht anrechnen lassen. Der Notar handelt bei der Mitteilung, dass die Fälligkeitsvorau...mehr

Rz. 479 Der Bauträger kann dem Erwerber – wohl nur für das Sondereigentum – das Recht zubilligen, Eigenleistungen zu erbringen. Dies hat zur Folge, dass sich der (pauschale) Festpreis vermindert (es sind dann Gutschriften zu erteilen, entweder in Höhe der für diesen Fall bereits vorsorglich getroffenen Vereinbarung im Bauträgervertrag oder aber anteilig angemessen entspreche...mehr

Rz. 570 Nur der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt auch die Wahl des jeweiligen Mangelrechts durch Beschluss der Wohnungseigentümer.[1] Zur Willensbildung müssen die Wohnungseigentümer beschließen, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Kompetenzen "wahrnimmt" und wie sie die Rechte der Wohnungseigentümer gegenüber dem Bauträger, durchsetzt.[2] Die Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 452 Der Bauträger schuldet dem Erwerber als Hauptleistungen in der Regel die Übertragung – anteiligen – Eigentums an einem mangelfreien Grundstück sowie des – anteiligen – gemeinschaftlichen und des Sondereigentums sowie eine mangelfreie werkvertragliche Herstellung des meist schlüsselfertigen gemeinschaftlichen – und des Sondereigentums einschließlich der Außenanlagen. ...mehr

Rz. 542 Jeder Erwerber kann dem Verwalter individuell eine Vollmacht erteilen.[1] Daneben ist es ggf. vorstellbar, dass die Abnahmevollmacht Teil des Bauträgervertrags ist.[2] Das setzt allerdings vielerlei voraus.[3] Der Verwalter darf zum einen nicht im Lager des Bauträgers stehen. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendet...mehr

Rz. 554 Durch den Bauträgervertrag wird der Bauträger gem. § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, dem Erwerber das Grundstück zu übergeben und das Eigentum daran zu verschaffen. Der Bauträger hat dem Erwerber das Grundstück außerdem frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Ein Wohnungs- oder Teileigentum ist in Bezug auf das Grundstück gem. § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB fre...mehr

Rz. 577 Schließt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Bauträger einen Vergleich, ist mit Zustandekommen des Vergleichs im Verhältnis zum Bauträger über alle Mängelrechte abschließend und bindend entschieden.[1] Ein Wohnungseigentümer ist etwa durch einen Vergleich, wonach der Verband für die Wohnungseigentümer wegen Mängeln eine Geldleistung einwirbt, gehindert, noch N...mehr

Rz. 595 Für den Anspruch der Erwerber auf mangelfreie Erstellung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums hat der Insolvenzverwalter ein Wahlrecht, sofern die Vergütung nicht bereits komplett im Voraus, sondern in den entsprechenden Raten nach der Makler- und Bauträgerverordnung gezahlt wurde: Er kann die geschuldete Werkleistung erfüllen. Er kann sie aber auch ablehne...mehr

Rz. 464 Die vom Bauträger geschuldete Werkleistung sollte so genau wie möglich beschrieben sein. Zur Konkretisierung der Herstellungsverpflichtung wird dazu auch in Bauträgerverträgen in der Regel auf eine – mitzubeurkundende[1] – Baubeschreibung Bezug genommen. Die Baubeschreibung sollte eine detaillierte Beschreibung des zu erstellenden Bauwerks enthalten, klar und verstän...mehr

Rz. 552 Verändert ein Wohnungseigentümer ein vom Bauträger hergestelltes Bauteil, handelt es sich um eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 WEG. Diese ist nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG zustimmungsbedürftig, wenn sie eine intensivere Nutzung ermöglicht und sich daraus konkrete Beeinträchtigungen des nicht zustimmenden Wohnungseigentümers ergeben.[1] Keine ba...mehr

Rz. 537 Haben Bauträger und Nachzügler eine wirksame Abnahmevollmacht vereinbart, kann die Abnahme von einem Dritten erklärt werden. Dieses ist allerdings eine weitere Abnahme, keine Bindung an eine erfolgte Abnahme. Streitig ist hingegen, ob ein Nachzügler in seinem Erwerbsvertrag auch an die Wirkungen und das Ergebnis einer bereits durchgeführten Abnahme gebunden werden kan...mehr

Rz. 410 Ein Bauträgervertrag kann auch Bestandteile eines Auftrags- und Geschäftsbesorgungsvertrags haben[1], etwa wenn der Bauträger durch Regelungen von Mietgarantien zur Erhöhung der Eigenkapitalquote und damit zur Finanzierung des Erwerbspreises die Rechtsverhältnisse mitgestaltet. Daneben haben Bauträger regelmäßig die Stellung eines Baubetreuers oder Architekten inne u...mehr

Rz. 421 Obwohl Bauträgerverträge "Gang und Gäbe" sind, wird teilweise in Zweifel gezogen, ob sie in ihrer bislang gelebten Ausgestaltung zukunftsfähig sind. Der Bauträgervertrag weicht nämlich vom "Leitbild" des BGB dadurch ab, dass ein Erwerber zu einer teilweisen Zahlung des vereinbarten Entgelts verpflichtet werden soll, obwohl noch keine Abnahme und keine im Wesentlichen...mehr

Rz. 494 Der Bauträgervertrag muss rechtswirksam sein. Außerdem müssen die für seinen Vollzug etwaig erforderlichen Genehmigungen vorliegen, z. B. nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG, § 12 WEG, §§ 51, 144, 169 Abs. 3 Nr. 3, 172 Abs. 4 Satz 4 Nr. 6, Satz 5 und Satz 6 BauGB.[1] Diese Voraussetzungen muss der Notar durch eine schriftliche Mitteilung gegenüber dem Erwerber (str.) bestätigen...mehr