Fachbeiträge & Kommentare zu Bauträger

Rz. 8 Kaum weniger wichtig als die MaBV ist für die Gestaltung von Bauträgerverträgen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Bauträgerverträge sind nahezu nie Individualverträge, die beide Seiten miteinander "ausgehandelt" hätten; denn der Begriff des Aushandelns (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB) setzt voraus, dass der Bauträger seine Regelungen ernsthaft zur Disposition stell...mehr

Rz. 27 Von der Erteilung von Abnahmevollmachten im Bauträgervertrag ist abzuraten, sofern hiervon auch das Gemeinschaftseigentum erfasst wird. Die Rechtsprechung lässt für Vertretung bei der Abnahme kaum Raum. So sind Regelungen in einem vorformulierten Bauträgervertrag unwirksam, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen von dem Bauträger zu benennenden Sachverständigen ...mehr

Rz. 37 Die Vollmacht zu § 16 wird von den Käufern gelegentlich als zu weitgehend empfunden, stellt sich aber in der Praxis nicht selten als wichtig heraus. Hier bedarf es dann einer mündlichen Erläuterung des beurkundenden Notars dahin, dass ohne diese dem Bauträger einzuräumende Möglichkeit die Durchführung des Bauvorhabens oftmals gefährdet würde, weil mindestens bei größe...mehr

Rz. 42 Nach § 3 Abs. 2 MaBV kann der Bauträger die Ratenhöhe beliebig nach insgesamt 13 möglichen Bauabschnitten gestalten. Er muss sich allerdings für höchstens sieben Abschnitte entscheiden. Kontrovers diskutiert wird die Frage, ob man den Ratenplan, der unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich flexibel gestaltet werden kann, vertraglich festlegen muss,[7...mehr

Rz. 47 Die Vorschrift des § 7 MaBV sieht zugunsten des Bauträgers die Möglichkeit vor, den Kaufpreis ganz oder auch teilweise durch die Beibringung einer Bürgschaft fällig zu stellen; doch kann er hiervon nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit charakteristischen Einschränkungen Gebrauch machen. Voraussetzung ist zunächst, dass der Vertrag eine Zahlung nach Bürgschaft üb...mehr

Rz. 5 Der Bauträger ist prinzipiell vorleistungspflichtig, da auch nach der MaBV das gesetzliche Leitbild des Werkvertragsrechts gilt. Die MaBV regelt in § 3 MaBV die besonderen Voraussetzungen, die zwingend vorliegen müssen, bevor der Bauträger berechtigt ist, Vermögenswerte oder Zahlungen des Erwerbers entgegenzunehmen. Unabdingbare Grundvoraussetzungen sind:mehr

Rz. 28 Der BGH hat sich in der letzten Zeit darüber hinaus in einer Reihe von Entscheidungen mit dem Thema Nachzügler-Erwerber auseinandergesetzt. Hierbei geht es um Erwerber, die von einem Bauträger erst nach der Fertigstellung eines Projekts insbesondere Eigentumswohnungen erwerben. Höchstrichterlich geklärt ist nunmehr die Frage, ob auch dann Werkvertragsrecht Anwendung f...mehr

Rz. 26 Mit Übergabe des Bauwerks ist dieses vom Käufer abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden, § 640 Abs. 1 S. 2 BGB. Nach § 640 Abs. 2 S. 1 BGB kann eine Abnahmefiktion herbeigeführt werden: Als abgenommen gilt die Leistung danach auch, wenn der Bauträger dem Käufer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat u...mehr

Rz. 29 Dass es vor allem aus der Sicht des Erwerbers wünschenswert wäre, Termine sowohl für die Bezugsfertigstellung als auch für die endgültige Fertigstellung verbindlich festzulegen, liegt auf der Hand; dem trägt § 9 Abs. 1 S. 1 des Mustervertrags Rechnung. Dass andererseits der Bauträger eher an flexiblen Vorgaben interessiert sein wird, ist ebenso plausibel; er will sich...mehr

Rz. 34 Die werkvertraglichen Rechte des Erwerbers auf Nacherfüllung, Selbstvornahme oder Schadensersatz, die in § 634 BGB aufgeführt sind, verjähren nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in fünf Jahren; eine Verkürzung ist nach wie vor nicht zulässig. Die Frist beginnt mit der Abnahme (§ 634 Abs. 2 BGB). Für die Ansprüche, die sich aus einem Rücktritt oder einer Minderung ergeben (§ ...mehr

Rz. 50 In § 650u BGB n.F. wird der Begriff des Bauträgervertrags nunmehr definiert und geregelt, welche Vorschriften auf den Bauträgervertrag keine Anwendung finden sollen. Die Legaldefinition in § 650u Abs. 1 BGB n.F., die bisher in § 632a Abs. 2 BGB a.F. zu finden war, wurde unverändert in die neue Vorschrift übernommen. Ausdrücklich und zur Konkretisierung der bisherigen ...mehr

Rz. 1 Die Bauträger B-GmbH & Co. KG (B-KG) erwirbt ein Grundstück (bebaut und z.T. vermietet oder auch unbebaut), auf dem sie 100 Eigentumswohnungen schaffen will, um diese dann zu veräußern an die Erwerber E 1 bis E 100. Die B-KG möchte anwaltliche Beratung darüber, worauf bei der Gestaltung der Teilungserklärung (TE) mit Gemeinschaftsordnung (GO) zu achten ist, welche Regel...mehr

Rz. 44 Die Anwendbarkeit des § 7 MaBV muss eigens vereinbart werden, damit der Bauträger den Kaufpreis entgegennehmen darf, ohne die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV (Genehmigung, Vormerkung, Sicherung der Lastenfreistellung) zu erfüllen. Umstritten war jedoch die Frage, ob der Bauträger auch nach Beibringung der in § 7 MaBV vorgesehenen Bürgschaft Käuferleistungen nur nac...mehr

Rz. 53 § 650u Abs. 2 BGB n.F. erklärt die Regelung des § 650f BGB n.F. im Umkehrschluss für anwendbar. Die Anwendbarkeit des § 650f BGB n.F. führt dazu, dass in Zukunft ein Bauträger vom Besteller/Käufer eine Sicherheitsleistung für die noch nicht fälligen Abschläge verlangen kann, sofern der Besteller/Käufer nicht Verbraucher ist (§ 650f Abs. 6 S. 1 Nr. 2 BGB n.F.).mehr

Rz. 6 Die Teilung nach § 8 WEG ist die häufigste Art der Begründung von Wohnungseigentum (sog. Vorratsteilung). Die Teilungserklärung (TE) im engeren Sinne, d.h. die sachenrechtliche Zuordnung der Gebäude, Räume und Flächen, bedarf – obwohl die notarielle Beurkundung üblich ist – nur der öffentlichen Beglaubigung (§ 129 BGB). Wegen Gemeinschaftsordnung, Abgeschlossenheitsbes...mehr

Rz. 43 Von erheblichem Belang insbesondere für die Interessen des Bauträgers ist die Beantwortung der Frage, welche rechtlichen Folgen ein unwirksamer Ratenplan hat. Der für Bauträgerverträge zuständige VII. Zivilsenat des BGH hat mit Urt. v. 22.12.2000 entschieden, dass eine Zahlungsvereinbarung, die gegen § 3 Abs. 2 MaBV verstößt, nichtig ist. An ihre Stelle treten dann ab...mehr

Rz. 23 Die Bauabzugssteuer hat für Bauträgerverträge in aller Regel keine Relevanz. Einen unternehmerisch tätigen Auftraggeber, der Empfänger einer Bauleistung i.S.v. § 48 Abs. 1 S. 1 EStG ist, trifft zwar grundsätzlich die Verpflichtung, wegen aller auf den Kaufpreis zu zahlenden Beträge eine Anmeldung nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck gem. § 48a EStG vorzunehmen sowie...mehr

Rz. 4 Wegen der besonderen Risiken, die bei Bauträgerprojekten für die Erwerber bestehen und die in der Vergangenheit zu erheblichen Schäden bei entsprechenden Modellen geführt haben, wurde durch die Makler- und Bauträgerverordnung ein Rahmen geschaffen, der bei Bauträgerprojekten im Wesentlichen drei Zielen dient: (1) der Sicherheit für Leistungen/Vorleistungen des Erwerbers...mehr

Rz. 16 Wird nicht ein (zweiseitiger) Vertrag beurkundet, sondern nur ein (einseitiges) Angebot zum Abschluss eines Vertrags, so ist § 925 BGB zu beachten, der die Erklärung der Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vorschreibt. Es empfiehlt sich dann, der jeweils anderen Seite unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB unwiderruflich die Vollmacht ...mehr

Rz. 33 Hinsichtlich der Frage, ob und inwieweit diese Käuferrechte im Bauträgervertrag zur Disposition gestellt und eingeschränkt werden dürfen, erscheint das gesetzliche Gewährleistungssystem im Lichte der umfassenden Rechtsprechung bei generalisierender Betrachtung als weitgehend unverrückbar. Was zunächst das Grundstück betrifft, so kann eine Haftung für Vorsatz (§ 276 Abs...mehr

Rz. 81 Die §§ 485 ff. ZPO gelten auch im Verfahren nach § 43 WEG. Zuständig ist gem. § 43 Abs. 2 WEG n.F. die Zivilabteilung für WEG-Sachen des Amtsgerichts der Belegenheit.[198] Wichtig ist, dass der Antragsgegner eindeutig bezeichnet ist.[199] Führen Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband gegen den Bauträger ein selbstständiges...mehr

Rz. 32 Der Bauträgervertrag ist ein Vertrag sui generis, der sowohl werk- als auch kaufvertragliche Züge trägt. Der BGH hat deswegen bereits mit Urt. v. 16.4.1973 – VII ZR 155/72 –[59] die Sachmängelhaftung bei neu errichteten Bauwerken dem Werkvertragsrecht unterstellt, für die Frage des Erwerbs des Grundstücks hingegen auf das Kaufvertragsrecht verwiesen. Die Schuldrechtsm...mehr

Rz. 55 Muster 56.14: Herausgabe von Verwaltungsunterlagen gegen den Vorverwalter Muster 56.14: Herausgabe von Verwaltungsunterlagen gegen den Vorverwalter An das Amtsgericht Zivilabt. für Wohnungseigentumssachen _____ Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG des Verbandes "Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnungseigentumsanlage _____-Straße", vertreten durch den WEG-Verwalter der Firm...mehr

Rz. 18 Größere Bauprojekte werden nach aller Erfahrung immer wieder umgeplant. Die Baupläne, die mit der Grundlagenurkunde festgelegt worden sind, entsprechen dann mitunter schon bei Abschluss des Bauträgervertrags dem neuesten Stand nicht mehr; die Grundrisse etwa haben sich bereits verändert. In diesem Fall müssen feststehende Abweichungen schon im Vertragstext festgeschri...mehr

Rz. 7 Der Handelsvertreter muss für einen anderen, nicht notwendig einen Kaufmann,[35] tätig werden, dh fremde Geschäfte besorgen. Dabei wird der Begriff des Unternehmers sehr weit gefasst.[36] Erfasst sind auch öffentliche Unternehmen[37] und öffentliche Bauträger.[38]mehr

Rz. 3 Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gilt für Gewerbetreibende, die Tätigkeiten nach § 34c Abs. 1 GewO ausüben, unabhängig vom Bestehen einer Erlaubnispflicht (§ 1 Abs. 1 MaBV). Erfasste Tätigkeiten sind insbesondere die gewerbsmäßige Vermittlung des Abschlusses von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume oder der N...mehr

Rz. 24 Bei dem Verkauf fertig gestellter Neubauten (kein Bauträgervertrag) stellt sich die Frage der Anwendbarkeit von Kauf-oder Werkvertragsrecht. Die wohl überwiegende Meinung in der Literatur plädierte auch nach der Angleichung der Verjährungsfristen (438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a) BGB) für die Anwendbarkeit von Werkrecht. Der BGH[20] entschied sich jedenfalls im Fall von ei...mehr

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Rz. 51 Die Verwaltungsunterlagen gehören zum Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. § 10 Abs. 7 WEG a.F. = § 9a Abs. 3 WEG n.F.). Befinden sie sich im Besitz des Verwalters, hat dieser sie treuhänderisch zu verwahren. Entsprechend weit reicht das Einsichtsrecht. Dieses steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer individuell zu (§ 18 Abs. 4 WEG n.F.), hin...mehr

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Rz. 15 Der Entwurf geht von einem großen Grundbesitz aus, der durch die notarielle Erklärung des Eigentümers und Bauträgers in 150 Trennstücke geteilt worden ist sowie zusätzlich in fünf Privatstraßen, die diese Parzellen erschließen und ihren Zugang zum öffentlichen Straßennetz ermöglichen sollen. Der grundbuchliche Vollzug dieser Teilung ist noch nicht erfolgt. Soweit die P...mehr

Rz. 9 Wie beim Grundstücks- und Wohnungseigentumskaufvertrag bedarf der Bauträgervertrag aufgrund der enthaltenen Verpflichtung zum Erwerb und zur Übertragung eines Grundstückes gem. § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Da dieses Formerfordernis – wie alle Formvorschriften – von der Rechtsprechung eher extensiv ausgelegt wird, ist nicht nur der eigentliche Übertragungsakt...mehr

Rz. 10 Die beschriebenen Beispiele zeigen Grenzen auf, die den Wohnungseigentümern bei der Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses gesetzt sind. Beschluss und auch Vereinbarung helfen hier nicht weiter, da es nicht um die Regelungsbereiche der §§ 10–29 WEG geht, sondern um das sachenrechtliche Grundverhältnis (§§ 1–9 WEG), auf dem das Gemeinschaftsverhältnis aufbaut. Um...mehr

Rz. 24 Keine Bedenken bestehen gegen eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Bauträgers wegen der Herstellung der geschuldeten Bauleistung.[37] Eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers ist jedenfalls nicht sinnvoll.[38] Denn der Erwerber muss die Fälligkeitsvoraussetzungen in öffentlicher Form, d.h. durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden, nachweisen...mehr

Rz. 872 Der Anspruch nach § 839 Abs. 1 BGB, Art. 34 GG besteht nach dem Wortlaut nur dann, wenn die einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht verletzt wurde. Rz. 873 Die Drittgerichtetheit der Amtspflicht hat sowohl haftungsbegründende als auch -begrenzende Funktionen: Begründend, soweit klargestellt wird, gegenüber welchem Geschädigten die Verantwortlichkeit des Staates...mehr

Keine Zwangsläufigkeit Aufwendungen zur Vermeidung oder Behebung gesundheitlicher Schäden durch Schimmelpilze können steuerlich nicht als außergewöhnliche Belastung nach § 33 EStG geltend gemacht werden, wenn die Entstehung und somit die Beseitigung von Schimmelpilzen auf ein Verschulden des Eigentümers oder Mieters beispielsweise durch falsche oder mangelnde Belüftung oder a...mehr

Gewerblichkeit bei Errichtung und Verkauf von Großobjekten Bei Verkauf von errichteten Großobjekten (z. B. Mehrfamilienhäuser, Büro-, Hotel-, Fabrik- oder Lagergrundstücke) kann auch außerhalb der genannten Ausnahmefälle ein gewerblicher Grundstückshandel bei Veräußerung von weniger als 4 Objekten vorliegen. So ist beispielsweise die Bebauung eines Grundstücks durch den Erwer...mehr

Überblick Die Höhe der Einkommensteuerersparnis hängt bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ganz entscheidend von der Höhe der Werbungskosten ab. Aufwendungen für ein vermietetes Haus, eine vermietete Wohnung mindern das zu versteuernde Einkommen und damit die zu zahlende Einkommensteuer, den Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer. Werbungskosten können nicht er...mehr

Für den Abzug von Werbungskosten ist es nicht unbedingt erforderlich, dass die Aufwendungen letztlich auch dazu geführt haben, dass Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Zusammenhang ist entscheidend Auch erfolglose Aufwendungen können grundsätzlich Werbungskosten sein. Maßgebend ist, ob die vergeblichen Aufwendungen im Fall ihrer bestimmungsgemäßen Verwendu...mehr

Folgende Urteile – allgemein ergangen zum Rechtsberatungsgesetz – können in ihren jeweiligen Begründungen gute Anhaltspunkte liefern, welche Rechtsdienstleistungen erlaubt sind bzw. besser vom Steuerberater nicht übernommen werden sollten. OLG Köln, Urteil v. 27.2.2008, 6 U 177/07 : Das Verbot, ohne Zulassung zur Anwaltschaft rechtsbesorgend tätig zu werden, untersagt es, firm...mehr

Überblick Aufwendungen für vermietete Immobilien, die vom Finanzamt als Werbungskosten anerkannt werden, bedeuten für den Steuerzahler bares Geld, denn sie mindern die Einkommensteuerschuld. Damit Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung keine Werbungskosten vergessen und auch das Finanzamt besser überzeugen können, sind nachfolgend die wichtigsten Werbungskosten bei den Einkü...mehr

Bei Bauträgergestaltungen kommt § 15b EStG grundsätzlich nicht zur Anwendung. Etwas anderes gilt nur, wenn der Bauträger oder ihm nahestehende Personen oder auf Vermittlung des Bauträgers Dritte neben dem Verkauf und ggf. der Sanierung der Wohnung modellhafte Zusatz- und Nebenleistungen wie z. B. die Finanzierung anbieten und diese vom Anleger auch in Anspruch genommen werde...mehr

Wichtige Voraussetzung für ein Steuerstundungsmodell ist eine modellhafte Gestaltung. Dies bedeutet, dass nicht jede verlustträchtige Betätigung schon als modellhafte Gestaltung anzusehen ist. Nach der Verwaltungsauffassung und den Gesetzesmaterialien zu § 15b EStG lässt sich folgende Aussage treffen: Eine Gestaltung ist zumindest dann modellhaft, wenn ein Anbieter mithilfe e...mehr

Gleichgerichtete Leistungsbeziehungen spielen als Indiz für eine modellhafte Gestaltung vor allem im Fondsbereich eine große Rolle. Gleichgerichtete Leistungsbeziehungen liegen vor, wenn gleichartige Verträge mit mehreren identischen Vertragsparteien (gleicher Treuhänder, gleiche Bank, gleicher Vermittler) abgeschlossen werden. Auch wenn Zusatz- und Nebenleistungen, die den S...mehr

Rn. 450 Stand: EL 147 – ET: 11/2020 Die entgeltliche Überlassung eines WG zur Nutzung kann im Einzelfall sowohl eine Leistung iSd § 22 Nr 3 S 1 EStG als auch einen nicht steuerbaren, veräußerungsähnlichen Vorgang auf der Vermögensebene darstellen. Zur Abgrenzung ist der wirtschaftliche Gehalt der getroffenen Vereinbarungen zugrunde zu legen und nicht das, was die Parteien for...mehr

Rn. 510 Stand: EL 147 – ET: 11/2020 Abgeordneter Neben den nach den AbgeordnetenG gezahlten, nach § 22 Nr 4 EStG steuerbaren Abgeordnetenbezügen (s Rn 550ff) können Einkünfte vorliegen, die nach § 22 Nr 3 EStG steuerbar sind. Hierzu gehören zB gelegentlich an Abgeordnete gezahlte Vergütungen für die Vertretung von Verbandsinteressen oder für Tätigkeiten im Auftrag der Fraktion...mehr

Kommentar Wichtig Das BMF-Schreiben ändert Abschn. 1.5 Abs. 1 UStAE und führt einen neuen Abschn. 1.5 Abs. 2 UStAE ein. Geschäftsveräußerungen im Ganzen oder Teilbetriebsveräußerungen sind unter den Bedingungen des § 1 Abs. 1a UStG nicht steuerbar. In diesen Fällen entsteht beim übertragenden Unternehmer keine Umsatzsteuer, der Erwerber tritt in die Rechtsposition des Veräußer...mehr

Kommentar Das Umsatzsteuerrecht kennt als Grundtatbestände der Leistung nur die Lieferung und die sonstige Leistung. Enthält ein einheitlicher Vorgang sowohl Elemente der Lieferung als auch der sonstigen Leistung, muss abgegrenzt werden, ob der Vorgang als Werklieferung oder als Werkleistung einzuordnen ist. Entgegen der (historischen) Definition der Werklieferung hatte der ...mehr

Rz. 862 Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als HK zu behandeln, wenn sie zeitnah zur Anschaffung anfallen und im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind (§ 9 Abs. 5 Satz 2 EStG i. V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Ob anschaffungsnahe HK vorliegen, ist wie folgt zu prüfen: Aufwendungen für Instandsetzungs- und...mehr

Rn. 102 Stand: EL 144 – ET: 07/2020 Die FinVerw (BMF v 17.07.2007, BStBl I 2007, 542 Tz 9) unterstreicht die Schädlichkeit von Zusatz- oder Nebenleistungen (zB Vermietungsgarantien), die zur Modellhaftigkeit führen. Die FinVerw vertritt hier eine sehr restriktive Auffassung zur Person des Leistenden der Zusatz- oder Nebenleistungen, zur Frage, ab wann bereits schädliche Zusatz-...mehr