Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskostenabrechnung

Kreft, Verlustnutzung bei vermieteten Ferienwohnungen: Ein ewiger Streitpunkt mit der FinVerw, GStB 2012, 205; Dorn/Becker, Abgrenzung zwischen Einkünften aus VuV iSd § 21 EStG und gewerblichen Einkünften, NWB Nr 13 vom 31.03.2023, Beilage, S 11. Verwaltungsanweisungen: R 15.7 Abs 2 EStR 2012; H 15.7 Abs 2 EStH 2022; FinBeh Hamburg, Fachinfo vom 30.01.2018, S 1980–2017/003–52, k...mehr

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für den Aufzug hat der Vermieter zu tragen. Checkliste Fristenplan Instandsetzungmehr

Die Anfechtung bewirkt, dass das noch nicht vollzogene Mietverhältnis so zu betrachten ist, als sei der Mietvertrag von Anfang an nichtig. Der Mietinteressent hat also keinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung. Bei bereits vollzogenem Mietverhältnis sind die Wirkungen der Anfechtung streitig: Nach einer Ansicht wird die Befugnis zur Anfechtung nach Überlassung der Mietsache...mehr

Umlagevereinbarung Bei der Geschäftsraummiete können neben den Betriebskosten auch die sonstigen Nebenkosten einschließlich der Verwaltungskosten [1] auf den Mieter umgelegt werden. Hinsichtlich der Verwaltungskosten gilt dies auch dann, wenn die Verwaltungsgesellschaft zu 100 % dem Vermieter gehört.[2] Praxis-Beispiel Wirksame Vertragsklausel Eine Formularklausel, wonach der Mi...mehr

Versorgt sich der Mieter selbst mit Wärme und/oder Warmwasser, ermittelt er nach § 5 Abs. 3 CO2KostAufG im Fall eines Wohngebäudes und nach § 8 Abs. 2 CO2KostAufG bei einem Nichtwohngebäude den Kohlendioxidausstoß der Wohnung bzw. sonstigen Nutzungseinheit. Eine Eigenversorgung von Mietern kommt insbesondere im Fall von Etagenheizungen in Betracht, aber auch dann, wenn der M...mehr

Neben rechtlichen und kaufmännischen Angelegenheiten müssen sich Hausverwaltungen in ihrer täglichen Praxis auch mit technischen Inhalten und Fragestellungen auseinandersetzen. Ein allgemein gültiger Aufgabenkatalog für die technische Verwaltung von Wohnungseigentum existiert nicht. Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keinen Pflichtenkatalog des Verwalters m...mehr

Grenzen setzt das RDG dem Verwalter dann, wenn er über den Bereich der Gemeinschaftsbelange hinaus den Wohnungseigentümern oder deren Mietern rechtsdienstleistend zur Seite steht, weil dann unzweifelhaft der Bereich des RDG eröffnet ist. Allerdings ist es dem Verwalter durchaus erlaubt, gegenüber einem Mieter eines Wohnungseigentümers dessen Betriebskostenabrechnung zu erläu...mehr

Die Bestimmungen des Mietrechts sind grundsätzlich nicht mit dem WEG vereinheitlicht.[1] Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach § 556a Abs. 3 BGB zwar abweichend von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzule...mehr

Wie im vorstehenden Kapitel ausgeführt, unterliegt der Kaufmann nach HGB der Buchführungspflicht (§§ 238-241a HGB). Wer nach handelsrechtlichen Vorschriften buchführungspflichtig ist, ist nach § 140 AO ebenso steuerrechtlich buchführungspflichtig oder gemäß den nach § 141 AO geregelten Schwellenwerten. Steuerrechtlich sind dann die Vorschriften der §§ 140-148 AO zu beachten....mehr

Hier muss innerhalb der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB getrennt abgerechnet werden. Stichtag ist das Datum der Verfahrenseröffnung: Ergibt sich im Zeitraum bis dahin ein Guthaben für den Mieter, wird der Insolvenzverwalter dies zur Masse ziehen. Ergibt sich eine Nachzahlung, kann der Vermieter dies zur Insolvenztabelle anmelden. Für den Zeitraum nach Eröffnung ergibt sich ...mehr

Mietkaution mit vorrangigem Sicherungszweck Grundsätzlich kann der Gläubiger den Anspruch seines Schuldners als Mieter gegen den Vermieter auf Herausgabe der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses pfänden. Es handelt sich um einen Geldanspruch, der nach § 829 ZPO pfändbar ist. Die vertraglichen Regelungen geben unmittelbar den Rückzahlungsanspruch, d.h. der Rückzah...mehr

Rz. 53 Während § 537 Abs. 1 Satz 1 a. F. zur Berechnung der Minderung auf die kaufrechtlichen Vorschriften der §§ 472, 473 verwies, spricht das Gesetz jetzt von einer angemessen herabgesetzten Miete. Richtigerweise wird in der amtlichen Begründung darauf hingewiesen, dass diese Regelung unpraktikabel war, die Rechtsprechung regelmäßig mit geschätzten Prozentsätzen gearbeitet...mehr

Rz. 3 Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 setzt voraus, dass der andere Vertragsteil in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf...mehr

Wie weit müssen Mieter fahren, um Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung zu nehmen? 400 km sind jedenfalls nach Ansicht des AG Hamburg zu viel.mehr

Nachdem die Mieter einer Wohnung in Hamburg gestorben waren, kündigte die Tochter als Erbin den Mietvertrag ihrer Eltern und verklagte den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution. Hiermit war der Vermieter nicht einverstanden und rechnete im Rahmen der Klageerwiderung mit einem angeblich bestehenden Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung auf. Hiergegen wendete sich die Toch...mehr

Rz. 98 Welche Vorauszahlungen der Mieter zu erbringen hat, obliegt der Vereinbarung für jede einzelne Art. Das ist neben den Vorschüssen für Heiz- und Warmwasserkosten besonders für die Betriebskosten wichtig, da alle Betriebskosten, die nicht aus der Miete herausgenommen und für die keine Vorauszahlungen vereinbart werden, in der Miete enthalten und abgegolten sind. Bei der...mehr

Rz. 15 Da die Miete i. d. R. – entweder kraft Gesetzes (§ 556b Abs. 1 BGB) oder kraft vertraglicher Vereinbarung – zu fest bestimmten Terminen zu zahlen ist, kommt der Mieter auch ohne Mahnung in Verzug. Ist die Miete bei einem vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Vertrag mangels abweichender Vereinbarung im Nachhinein fällig, so begründen die Parteien jedenfalls dann konkludent...mehr

Rz. 29 Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermiete...mehr

Rz. 64 Muster Eigenbedarfskündigungen Per Bote Frau/Herrn (Mieter) Anschrift Betreff: Ihre Wohnung in der … Straße, … Wohnort Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, ich sehe mich leider veranlasst, Ihr Mietverhältnis fristgemäß zum … zu kündigen. Rechtsgrundlage für die Kündigung ist § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB. Ich mache Eigenbedarf für meine Kinder, die zur Zeit in...mehr

Rz. 95 Die Miete ist grundsätzlich zwischen den Mietvertragsparteien frei vereinbar (im Gegensatz zu § 103 Abs. 1 ZGB für die neuen Bundesländer bis zum Beitritt). Preisbindung besteht allerdings für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau – auf die Kommentierung der dortigen Vorschriften wird verwiesen. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnrau...mehr

Rz. 72 Die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, die den Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt, sofern der Zahlungsverzug im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht (§ 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie vom 27.3.2020, BGBl I...mehr

Rz. 17 Solange das Mietverhältnis noch nicht beendet ist, hat der Mieter nur einen durch das Vertragsende aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückzahlung der Kaution OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.2011, I-10 U 118/11, ZMR 2012, 186) zuzüglich etwaiger vom Vermieter gezogener oder bei Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist erzielbarer Zinsen (BGH v. 8.7.1982, VIII AR...mehr

Rz. 88 Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete "im Verzug ist" (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a) oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags "in V...mehr

Rz. 146 Das nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Wohnraummieters gegenüber der Masse fortbestehende Mietverhältnis kann erst bei einem Zahlungsverzug der Masse im Umfang des § 543 Abs. 2 Nr. 3 oder unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 vom Vermieter, dem kein insolvenzbedingtes Sonderkündigungsrecht zusteht, fristlos gekündigt werden (Eckert, NZM...mehr

Begriff Dienstleistungskräfte wie Hausmeister sind – sofern nicht selbstständige Fachunternehmen – angestellte Mitarbeiter der Eigentümergemeinschaft. Zweckmäßigerweise sollte ein schriftlicher Anstellungsvertrag mit Leistungskatalog geschlossen werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung LG Frankfurt a. M., Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 26/17: Alternativangebote für eine...mehr

Der sogenannte CO2-Preis steigt im neuen Jahr von 45 auf 55 EUR pro ausgestoßener Tonne Kohlendioxid. Geschätzt wird ein Preisanstieg beim Heizöl um etwa 2 Cent pro Liter – das betrifft Mieter und Vermieter. Nach 45 EUR im vergangenen Jahr steigt der Preis für den Ausstoß klimaschädlichen Kohlendioxids (CO2) ab dem 1.1.2025 auf 55 EUR pro Tonne auf den bisherigen Höchstwert. ...mehr

Überblick Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz ist in Kraft getreten – mit wichtigen Änderungen für Vermieter und Mieter. So können etwa Belege über Betriebskostenabrechnungen digital bereitgestellt werden und bei Gewerbemietverträgen entfällt die Schriftformerfordernis. Das ist zu beachten. Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) trat zum großen Teil am 1.1.2025 i...mehr

Aufbewahrungsfristen wurden verkürzt, Belege über die Betriebskostenabrechnung können digital bereitgestellt werden, das Schriftformerfordernis für langfristige Gewerbemietverträge wurde abgeschafft – das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) ist am 1.1.2025 zum großen Teil in Kraft getreten.mehr

Einsichtsberechtigt ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Neben dem Wohnungseigentümer haben der Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter und der Testamentsvollstrecker ein eigenständiges Einsichtsrecht. Auch der Vorverwalter hat ein Einsichtsrecht. Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmög...mehr

Wichtige Verwaltungsunterlagen Die nachfolgenden Verwaltungsunterlagen stellen die elementaren Unterlagen dar, wobei die Aufzählung nicht abschließend ist[1]: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung, vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften, vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Rz. 40 Die Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung ergibt sich aus § 152 Abs. 1 Hs. 2. ZVG. Danach hat der Zwangsverwalter die Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch Nachforderungen von Betriebskosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen hat. Da die Höhe einer etwaigen Na...mehr

Rz. 353 Die Einwendungen dürfen nicht nach § 767 Abs. 2 ZPO präkludiert sein, soweit die Vorschrift zur Anwendung kommt. Ob und inwieweit die Präklusionsvorschrift zur Anwendung kommt, hängt von der Art des der Zwangsvollstreckung zugrunde liegenden Titels ab. Rz. 354 Nach § 767 Abs. 2 ZPO ist der Schuldner bei Urteilen mit den materiell-rechtlichen Einwendungen ausgeschlosse...mehr

Rz. 346 Im Wege der Vollstreckungsgegenklage kann der Schuldner als Kläger nur Einwendungen des materiellen Rechts erheben, die den im Vollstreckungstitel verbrieften Anspruch zu Fall bringen. Rechtshindernde Einwendungen scheiden damit aus,[331] sodass der Kläger rechtsvernichtende oder rechtshemmende Einwendungen erheben muss. Die Einwendungen dürfen dabei nicht nach § 767...mehr

Rz. 8 In der Rechtsprechung zeigt sich eine breite Kasuistik, wann eine vertretbare und wann eine unvertretbare Handlung anzunehmen sein soll. Gekennzeichnet sind alle Entscheidungen von dem Grundsatz, dass immer die konkreten Umstände des Einzelfalles zu betrachten und zu bewerten sind. Dabei kommt es regelmäßig auch auf die exakte Analyse des Entscheidungstenors an. Nachfo...mehr

Rz. 190 In besonderen Fällen ist Einkommen direkt beim Bedarf zu berücksichtigen. Das gilt nach Auffassung des LSG Niedersachsen-Bremen bei der Übernahme von Aufwendungen für Unterkunft und Heizung durch einen Verwandten für den Leistungsberechtigten (LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil v. 19.5.2017, L 11 AS 638/13). In einem Rechtsstreit über die Begrenzung des Zuschusses zur ...mehr

Verzug liegt vor, wenn der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers, die nach Eintritt der Fälligkeit erfolgt, nicht leistet (§ 286 Abs. 1 BGB). Hinweis Verzug ohne Mahnung Ist für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, kommt der Schuldner ohne Mahnung in Verzug, wenn er nicht zu der bestimmten Zeit leistet (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ferner bedarf es einer Mahnung n...mehr

Hinweis Fristlose Kündigung Die schwerwiegendste Folge des Verzugs mit der Mietzahlung ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon (das ist eine Monatsmiete und ein Cent) in Verzug ist oder in ein...mehr

Sowohl Eigentümer, die ihre Wohnung bzw. ihr Haus selbst nutzen, als auch Mieter können für haushaltsnahe Dienstleistungen sowie Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 2, 3 EStG) eine Steuerermäßigung beantragen. Praxis-Beispiel Handwerkerleistungen Handwerkerleistungen sind Malerarbeiten (Schönheitsreparaturen) in der Wohnung, Erneuerung von Bodenbelägen oder sanitären Einrichtunge...mehr

Beim Abzug der Vorauszahlungen dürfen grundsätzlich nur die tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen angesetzt werden, nicht die ins Mietsoll gestellten, d. h. die vertraglich geschuldeten, aber vom Mieter noch nicht bezahlten Vorauszahlungsbeträge.[1] Hinweis Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz – EWSG Für die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2022 müssen nicht nur die ...mehr

Überblick Eine Betriebskostenabrechnung muss zu ihrer Wirksamkeit bestimmten formellen und inhaltlichen Anforderungen genügen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung ergeben sich aus § 259 BGB (Rechenschaftspflicht) und den Entscheidungen des BGH[1] sowie dem Rechtsentscheid des OLG Schleswig v. 4.10.1990.[2] ...mehr

Die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten erfordert eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann. Ausgangspunkt für die notwendige Aufgliederung der Gesamtkosten in einzelne Abrechnungsposten ist der Mietvertrag, i...mehr

Die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels erfordert, dass die Betriebskosten des gesamten Anwesens angegeben werden und erläutert wird, wie sich daraus der Anteil des Mieters für die von ihm gemietete Wohnung errechnet. Bei einer Verteilung nach Flächen ist sowohl die Gesamtfläche des Anwesens als auch die Fläche der betreffenden Wohnung und bei ei...mehr

Eine nicht nachvollziehbare Abrechnung kann nicht durch nachträgliche Erläuterung geheilt werden. Vielmehr ist eine neue Abrechnung zu erstellen.[1] Hat der Vermieter dagegen ordnungsgemäß abgerechnet, ist der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt, sodass er keine neue Abrechnung mehr verlangen kann. Ob die Abrechnung auch inhaltlich richtig und vertragsgemäß ist, betrifft ...mehr

5.1.1 Überlassung von Kopien Der Vermieter von preisfreiem Wohnraum ist grundsätzlich nicht verpflichtet, der Abrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege (z. B. Rechnungen, Gebührenbescheide) beizufügen. Er kann den Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege verweisen, um zusätzlichen Aufwand durch Anfertigung von Kopien zu vermeiden. Ferner können dem Mieter mögliche Unklarh...mehr

Achtung Aushang reicht nicht aus Die Abrechnung hat schriftlich und getrennt für jedes Mietverhältnis zu erfolgen und muss jedem Mieter zugehen, sodass z. B. eine Bekanntmachung im Treppenhaus nicht genügt. Mehrere Mieter und Gesamtschuldner Bei einer Personenmehrheit auf der Mieterseite (z. B. Vermietung an ein Ehepaar) sollte die Betriebskostenabrechnung an beide Mieter adres...mehr

Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung ist die Bruttomiete einschließlich aller Betriebskosten.[1] Der Mieter kann daher auch Betriebskostenvorauszahlungen bzw. Pauschalen entsprechend mindern. Wichtig Abrechnungsbetrag ermitteln, Minderungsquote berechnen, Nettomiete reduzieren Unbeschadet dessen kann eine Mietminderung vom Vermieter sowohl ausschließlich auf die Nettomiet...mehr

Bei vermieteten Eigentumswohnungen gehört zu den Unterlagen, die der Mieter einsehen kann, auch die Jahresabrechnung des Verwalters für die vermietete Wohnung einschließlich der zugehörigen Anlagen, nicht aber die beim Verwalter befindlichen Rechnungen.[1] Das Recht auf Einsichtnahme besteht auch dann, wenn die Jahresabrechnung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft be...mehr

Zusammenfassung Überblick Eine Betriebskostenabrechnung muss zu ihrer Wirksamkeit bestimmten formellen und inhaltlichen Anforderungen genügen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung ergeben sich aus § 259 BGB (Rechenschaftspflicht) und den Entscheidungen des BGH[1] sowie dem Rechtsentscheid des OLG Schleswig v....mehr

Der Vermieter genügt seiner Pflicht zur Gewährung der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, wenn er dem Mieter einen Aktenordner mit Belegen vorlegt, in dem sich der Mieter (ggf. mit fachkundiger Hilfe) zurechtfinden kann. Auch wenn sich darin Rechnungen über nicht umlegbare Kosten befinden, führt dies nicht zu einer mangelnden Übersichtlichkeit der Belege.[1] Führt der...mehr

Gewährt der Vermieter dem Mieter nicht ausreichend Zeit zur Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalbelege (hier: 2 1/2 Stunden) und fehlen verschiedene Belege bzw. waren Originalbelege nicht einsehbar, gilt die Belegeinsicht als verweigert mit der Folge, dass der Mieter einzelne Abrechnungspositionen auch pauschal bestreiten darf.[1] Achtung K...mehr